لم تختف عمليات إعادة شراء القروض، لكنها تتجه نحو الانخفاض

اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2023، وفقًا لأحدث البيانات المتاحة، بلغ حجم إعادة الشراء لشركة Freddie Mac 384 مليون دولار، مع حجم إعادة شراء Fannie Mae بقيمة 382 مليون دولار. ومع ذلك، يشير التقرير إلى أنه “في الربع الثالث من عام 2023، انخفضت عمليات إعادة الشراء لشركة Freddie بنسبة 35٪ عن الربع السابق بينما انخفضت شركة Fannie’s بنسبة 12٪ فقط”.

بريت لودن هو العضو المنتدب والرئيس المشارك لفريق الخدمات المالية في شركة ستيرلنج بوينت أدفايزرز، وهي شركة استشارية لعمليات الدمج والاستحواذ. وهو أيضًا المؤسس المشارك والشريك الإداري لشركة Augment Analytics.

“نحن نشهد اتجاها نزوليا في المجموع [loans] أعيد شراؤها [on a dollar basis]وقال لودن: “هذا صحيح بالنسبة لكل من فاني وفريدي”. “أتوقع أن يستمر هذا الاتجاه لكليهما.

“… لكن البيانات [for Q3 2023] تشير إلى أن معدلات إعادة الشراء لفريدي تنخفض بوتيرة أسرع بكثير [than Fannie’s]. … سنحصل على بيانات أكثر تحديدًا عندما نحصل على نتائج الربع الرابع لمعرفة ما إذا كانت الاتجاهات ستستمر عند هذه النقطة.

تقرير من المعهد الحضري ويبين التقرير الذي ركز على معدلات إعادة شراء قروض فاني وفريدي أن مؤسسات القطاع العام في السنوات الأخيرة “أصبحت أكثر عدوانية، مما اضطرها إلى المزيد من عمليات إعادة الشراء في وقت مبكر من عمر القرض مقارنة بما كان عليه الحال في العقود السابقة”.

يُظهر تقرير المعهد الحضري، المنشور في نوفمبر 2023، أن متوسط ​​عدد الأشهر منذ الإنشاء وحتى إعادة الشراء بين عامي 2005 و2008 (قبل وأثناء المراحل الأولى من الأزمة المالية العالمية) كان 46 شهرًا لفريدي ماك و52 شهرًا لفاني. ماي. ومع ذلك، من عام 2018 حتى الربع الأول من عام 2023، كان هذا الرقم نفسه 11 شهرًا لفريدي و13 شهرًا لفاني.

القروض الشرطية

حتى مع أن الوكالات أصبحت أكثر جرأة في إعادة شراء القروض في السنوات القليلة الماضية، لا سيما في أعقاب أحجام إنشاء القروض القياسية في عامي 2020 و2021، يبدو أن البيانات تشير إلى أن المقرضين أصبحوا أيضًا أكثر يقظة في مراقبة عمليات إنشاء القروض لضمان مراقبة الجودة ( مراقبة الجودة).

إدارة الجودة ACES، وهي شركة متخصصة في التكنولوجيا المالية توفر برامج مراقبة الجودة لصناعة الخدمات المالية، أصدرت تقريرًا عن اتجاهات صناعة مراقبة الجودة للرهن العقاري يتضمن بيانات حتى الربع الثالث من عام 2023. ويقدم التقرير معدل العيوب الحرجة ربع تلو الآخر للقروض العقارية (في المقام الأول فاني وفريدي و الإدارة الفيدرالية للإسكان القروض) التي تم تحليلها عبر برمجياتها.

وفقًا لتقرير ACES، انخفض معدل العيوب الجسيمة من 2.47% في الربع الثالث من عام 2022 إلى 1.67% في الربع الثالث من عام 2023، وهي أحدث البيانات المتاحة. يحدد التقرير العيب الخطير بأنه “قد يؤدي إلى أن يصبح القرض غير قابل للتأمين أو غير مؤهل للبيع”.

إحدى جهود مراقبة الجودة الجارية الآن لوقف طلبات إعادة شراء قروض الوكالة أطلقتها فاني ماي في سبتمبر الماضي. وينص القانون، من بين تدابير أخرى، على أن الشركات التي تبيع القروض للوكالة يجب أن تكمل مراجعات التمويل المسبق الشهرية إما على 10٪ من أصول القروض في الشهر السابق أو 750 قرضًا، أيهما أقل.

نظرًا لأن بيانات إعادة شراء القروض من GSEs محدثة فقط حتى الربع الثالث من عام 2023، فلا يزال من السابق لأوانه معرفة ما إذا كان برنامج Fannie Mae سيكون له تأثير مادي على طلبات إعادة الشراء الخاصة به.

وقال نيك فولبي: “لقد كانت عمليات إعادة الشراء موضوعًا ساخنًا بالنسبة للمقرضين، وإلى حد ما، حصلت الوكالات والمستثمرون على سمعة سيئة في هذه المناقشات”., نائب الرئيس التنفيذي لإدارة الجودة ACES. “ومن المنطقي أن يطلب المستثمرون من المقرضين درء أكبر عدد ممكن من المشاكل [via QC efforts] قبل تقديم القرض.

“إن الهدف الشامل للتمويل المسبق لمراقبة الجودة هو درء المشاكل قبل أن تصبح مشكلات تتعلق بالقروض المغلقة. ومن الواضح أن المشكلة تكمن في القروض المعدومة التي تؤدي إلى إعادة الشراء والتعويض.

اليقظة غير المتعلقة بإدارة الجودة

باميلا هامريك، رئيسة حلول الاجتهاد المركز، التي توفر مراجعات العناية الواجبة وخدمات إدارة المستندات لصناعة الرهن العقاري، قالت إن مراجعات التمويل المسبق تكتسب أيضًا المزيد من الاهتمام في مجال الرهن العقاري غير المؤهل (غير إدارة الجودة).

القروض غير التابعة لإدارة الجودة هي تلك القروض التي لا يمكن شراؤها بواسطة GSEs. تشمل مجموعة المقترضين من خارج إدارة الجودة المستثمرين العقاريين والمواطنين الأجانب وأصحاب الأعمال والعاملين المستقلين والعاملين لحسابهم الخاص، بالإضافة إلى مجموعة أصغر من مشتري المنازل الذين يواجهون تحديات ائتمانية، مثل حالات الإفلاس السابقة.

وقال هامريك: “هناك الكثير من القروض غير المتعلقة بإدارة الجودة وDSCR (نسبة تغطية خدمة الديون) أكثر مما كانت عليه في الماضي”. “وهذه القروض تاريخيا أكثر خطورة من القروض التقليدية التقليدية.”

وأضافت أن نسبة متزايدة من المقرضين غير التابعين لإدارة الجودة بدأوا في “تبني المزيد من مراجعات أهلية التمويل المسبق لمراقبة الجودة … لأن لديهم مخاوف كبيرة بشأن السيولة في السوق الثانوية لقروضهم غير التابعة لإدارة الجودة وDSCR.”

وأوضح هامريك: “إذا أغلق المُقرض قرضًا وتم اكتشاف خطأ، فمن المحتمل ألا يتم شراء قرضه”. “لذا، فإن إجراء مراجعة لأهلية التمويل المسبق يضمن بشكل أفضل أن معاملة القرض يمكن أن تكون خالية من المشاكل.”

جون ليفونيك هو شريك رئيسي في مكتب المحاماة غاريس هورن إل إل بي، الذي يخدم شركات الرهن العقاري والمستثمرين في السوق الثانوية وشركات مراقبة الجودة وشركات المراجعة التابعة لجهات خارجية وغيرها في مجال الخدمات المالية. كما شغل سابقًا منصب الرئيس التنفيذي لشركة Canopy، وهي شركة مراجعة خارجية.

وقال ليفونيك إنه في سوق اليوم، تحول الاقتصاد نحو تشجيع المزيد من مراجعات مراقبة الجودة على مستوى المنشئ.

“الافتراض هو أن المستثمرين يقدمون أسعارًا أفضل للقروض إذا كانت كذلك [run through a quality control review] وأضاف “من قبل المنشئ”. “وعندما يحدث ذلك، سيقوم المستثمر بشراء القروض وكذلك شراء حقوق العناية الواجبة من خلال ما يسمى بخطاب الاعتماد، والذي يسمح للمستثمر بالاعتماد على العمل المنجز للمقرض كما لو تم القيام به للمستثمر [satisfying regulator and rating agency requirements].

“لذا، يتعين على المقرض، بغض النظر عن حجمه، أن يخرج من جيوبه ويدفع تكاليف العناية الواجبة، ولكن بعد ذلك يزعم أنه يستعيد هذه التكلفة من خلال التنفيذ الأفضل. [of the loan sale to the end investor]”.

الرهن العقاري يعد أحد الأمثلة على المنشئ الملتزم بالتمويل المسبق لمراجعات مراقبة الجودة. قال ألكسندر سوسلوف، رئيس أسواق رأس المال بالشركة، إن المنشئين يقومون بمراجعات التمويل المسبق على 100% من إجمالي إنتاج القروض في A&D، بما في ذلك أصولها غير المتعلقة بإدارة الجودة.

وقال سوسلوف: “نظرًا لأننا نقوم بمراجعة التمويل المسبق بنسبة 100%، لم يكن لدينا الكثير من عمليات إعادة شراء القروض لتكون تنبيهًا فائقًا”. وأضاف: «مع الزيادة الطفيفة التي حصلنا عليها، فقد نبهنا ذلك ببساطة إلى أننا بحاجة إلى أن نكون أكثر حذراً [in certain areas]”.

تكنولوجيا المستقبل

آلان قريشي، الشريك الإداري بلو ووتر فاينانشال تكنولوجيز – مزود حلول تكنولوجية لسوق الرهن العقاري الثانوي الذي يقدم أيضًا خدمات إدارة المخاطر – قال إنه يحمل أملًا كبيرًا في مستقبل أدوات مثل الذكاء الاصطناعي (AI) ومراجعات مراقبة الجودة الرقمية للمساعدة في تحقيق تكافؤ الفرص في الرهن العقاري السوق، بما في ذلك على جبهة إعادة شراء القروض.

“بسبب طبيعة عمليات إعادة الشراء وبسبب عدم توحيد تسليم القروض، لدي مشكلة أساسية حول اختيار الطرف المقابل في السوق حيث يصبح الكبير أكبر والصغير، حسنًا، يتم استبعادهم، لكن هذا ليس جيدًا بالنسبة لنا”. وقال قريشي “المستهلك”.

“الجانب الآخر هو أنه إذا كان لدي بدلاً من ذلك منصة تعمل على الاستفادة من التكنولوجيا (مثل الذكاء الاصطناعي وبرامج التعرف البصري على الأحرف، أو OCR) لتحقيق مستوى متساوٍ من اللعب بشكل أساسي. هذه نتيجة وحل أفضل بكثير لهذه الصناعة.”

رأس مال الرهن العقاري Verus هو مجمع تابع لمدير الأصول ومستشار الاستثمار إنفيكتوس كابيتال بارتنرز، التي ترعى منصة التوريق غير التابعة للوكالة. حصلت Verus على أكثر من 30 مليار دولار من القروض السكنية وأكملت 58 عملية توريق منذ إنشائها، وفقًا لـ دان سميث، المدير الإداري الأول والرئيس لشركة Verus.

“هناك الكثير من أصحاب المصلحة في جميع أنحاء النظام البيئي للرهن العقاري، والعناية الواجبة هي نوع من الخيط المشترك الذي يسمح … [loan] وثائق [assembled in a PDF file] قال سميث: “لتحويلها إلى أصول ذات جودة مؤسسية”.

وفي الأعمال التجارية التي تتسم بطبيعتها بحجم كبير ومخاطر عالية، قال سميث أيضًا إن التقدم في التكنولوجيا – بما في ذلك على جبهة الذكاء الاصطناعي والتعرف الضوئي على الحروف – يعد بإنشاء كفاءات ودقة أكبر في النظام على جميع المستويات. ومع ذلك، فهو يؤكد أن الصناعة لا تزال بعيدة كل البعد عن إزالة كل اللمسة الإنسانية والأحكام من عملية مراقبة الجودة، والتي هي في الأساس رابطة الثقة التي تربط النظام ببعضه البعض.

قال سميث: “نحن نشتري القروض من أكثر من 100 بنك رهن عقاري مختلف في شهر معين،”… وكنا نعمل مع وندرب أحد البنوك. [generative AI] النظام على موقعنا [non-QM] القواعد الارشادية.”

وشدد على أن نظام الذكاء الاصطناعي لا يزال قيد التطوير وليس في الاستخدام العام في هذه المرحلة.

وأوضح سميث: “لقد قمنا بتدريبه فقط حتى تتمكن من طرح سؤال، ويمكن أن يوفر لك الإرشادات المختلفة للرد”. “لذا، نحن أقرب بكثير [to AI underwriting in the non-QM space]، لكنني ما زلت أعتقد أنه لا تزال هناك طرق جيدة يجب اتباعها قبل أن تتمكن من تحميل جميع مستندات الرهن العقاري، ويمكنها فهم نوع القرض، أو يمكنها فهم القرض وضمانه، ويمكن أن تتعارض مع الإرشادات .

” …هناك الكثير من الطرق التي يمكننا من خلالها استخدام الذكاء الاصطناعي لزيادة الإنتاجية. ولسوء الحظ، ما زلنا بعيدين عن اتخاذ القرار والاكتتاب ومراقبة الجودة.