لقد حسمت جميع الأطراف قضية سيتزر/بورنيت، فما هي الخطوة التالية؟
متى الخدمات المنزلية في أمريكا توصلت الشركة إلى اتفاق تسوية على مستوى البلاد الأسبوع الماضي في الدعاوى القضائية التي رفعها بائعو المنازل، وأصبحت المدعى عليه الأخير في قضيتي اللجنة الأصليتين، سيتزر/بورنيت ومويرل، للقيام بذلك.
منذ ستة أشهر فقط، عندما وجدت هيئة محلفين في ولاية ميسوري أن شركة HomeServices of America، كيلر ويليامز و ال الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) المسؤولة عن التواطؤ لتضخيم عمولات الوكلاء العقاريين بشكل مصطنع، كان مسار الصناعة إلى الأمام غامضًا للغاية. لم يكن هناك عدم يقين يحيط بالاستئنافات المحتملة فحسب، بل كانت هناك تساؤلات حول كيفية دفع المدعى عليهم مقابل التعويضات البالغة 5.3 مليار دولار، وكذلك كيف سيبدو الحكم النهائي للقاضي.
على الرغم من أن اتفاقيات التسوية لا تزال في انتظار الموافقة النهائية من القاضي ستيفن ر. بوغ، الذي أشرف على محاكمة سيتزر/بورنيت (ولا تزال تسوية HomeServices في انتظار الموافقة الأولية)، فقد أعطت صناعة العقارات خريطة طريق لكيفية البدء في الانتقال إلى الأمام. هناك صورة أوضح لما سيأتي بعد ذلك في تقويم التقاضي – وأبرزها إزالة عدم اليقين بشأن الجدول الزمني لمحاكمة دعوى موهرل.
أول ما يأتي في التقويم هو 9 مايو 2024، وهو تاريخ جلسة الموافقة النهائية على اتفاقيات التسوية التي تم التوصل إليها من قبل في أى مكان, ري/ماكس وكيلر ويليامز. تمت تسوية Anywhere وRE/MAX في أوائل خريف عام 2023 قبل تاريخ بدء محاكمة Sitzer/Burnett في منتصف أكتوبر، بينما لم يقرر Keller Williams تسوية دعاوى اللجنة حتى فبراير 2024، بعد أشهر من انتهاء المحاكمة.
وكتب متحدث باسم ري/ماكس في رسالة بالبريد الإلكتروني: “منذ الدخول في التسوية في سبتمبر 2023، التزمت ري/ماكس بالحصول على الموافقة النهائية”. “نأمل أن يتم منح الموافقة النهائية، ويمكننا المضي قدمًا بالتركيز الكامل على دعم الشركات التابعة لنا ومواصلة تعزيز قدر أكبر من الشفافية في الصناعة. تؤمن ري/ماكس أنه مهما كانت التغييرات التي تطرأ على الصناعة، فإن المساهمات التي لا تقدر بثمن من وكلاء العقارات سوف تستمر.
ورفض ممثلو Anywhere وKeller Williams التعليق على موعد جلسة الاستماع الذي يقترب بسرعة.
وتغيب عن جلسة الموافقة على التسوية الأسبوع المقبل الاتفاقيات التي توصلت إليها NAR وHomeServices of America. نظرًا لأن هذه الأطراف لم تقدم اتفاقيات التسوية الخاصة بها إلا مؤخرًا، مع حصول NAR على موافقة أولية من المحكمة الأسبوع الماضي، فلن تكون متاحة للحصول على الموافقة النهائية لبعض الوقت.
وفقًا لوثائق المحكمة، من المقرر عقد جلسة الموافقة النهائية على تسوية NAR في 26 نوفمبر 2024، بينما قال متحدث باسم HomeServices of America إن الشركة “تتوقع عقد جلسة استماع نهائية للموافقة المقررة بين أواخر نوفمبر وديسمبر” من هذا العام.
ويأتي البيان الصادر عن HomeServices of America على الرغم من أن اتفاقية التسوية الخاصة بالشركة لم تحصل بعد على موافقة أولية من المحكمة.
وكتب كريس كيلي، نائب الرئيس التنفيذي لشركة HomeServices of America، في رسالة بالبريد الإلكتروني أن الشركة “واثقة” من أن اتفاقها سيحصل على موافقة أولية من المحكمة.
وكتب كيلي: “لقد نشأت التسوية من مفاوضات مكثفة وشفافة وصادقة، ونحن نعتقد اعتقادا راسخا أن المحكمة ستدرك أنها تخدم المصالح الفضلى للفصل”. “بالنظر إلى المستقبل، توفر هذه التسوية لشركاتنا ووكلائنا وأصحاب الامتياز إحساسًا أكبر باليقين، مما يمكننا من التركيز على تقديم خدمة استثنائية لعملائنا في سوق العقارات سريع التطور.”
حددت NAR جدولًا زمنيًا تقديريًا للمعالم الرئيسية القادمة في عملية التقاضي من الآن وحتى نهاية نوفمبر. تشمل المواعيد النهائية البارزة يوم 18 يونيو، وهو الموعد النهائي للاشتراك في MLSs التابعة للسمسار، وMLSs غير التابعة للسمسار، وشركات الوساطة التي يزيد حجم معاملاتها عن 2 مليار دولار في عام 2022 ليتم إدراجها كطرف تم إصداره بموجب تسوية NAR.
وفي أواخر يوليو، تتوقع NAR أن يتم تنفيذ تغييرات الممارسات التجارية الموضحة في اتفاقية التسوية الخاصة بها. سيكون لدى MLSs التابعة للسمسار، بالإضافة إلى MLSs غير التابعة للسمسار وشركات الوساطة التي اشتركت، حتى 16 سبتمبر تقريبًا لتنفيذ هذه التغييرات.
بالإضافة إلى ذلك، يشير الجدول الزمني لـ NAR إلى أن المدعين قد يبدأون في إصدار إشعارات جماعية، على غرار البطاقات البريدية المرسلة إلى أصحاب المنازل في فبراير فيما يتعلق بتسويات RE/MAX وAnywhere وKeller Williams.
يتحدث في هاوسينغ واير التجمع الأسبوع الماضي بعد ساعات فقط من ظهور أخبار تفيد بأن المحكمة منحت موافقة أولية على اتفاقية التسوية الخاصة بالمجموعة التجارية، قال رئيس NAR، كيفن سيرز، إنه “راضي جدًا” عن الأخبار، لكن تركيزه الرئيسي كان واضحًا على منح الاتفاقية بشكل نهائي. موافقة.
“كلما تمكنا من الحصول على هذه الموافقة النهائية بشكل أسرع، كلما تمكنا من السماح لوكلائنا بالحصول على هذه الموافقة في مرآة الرؤية الخلفية، ويمكنهم مواصلة العمل والاستمرار في مساعدة المستهلكين على التنقل فيما يحتمل أن يكون أكبر معاملة مالية في حياتهم.” قال سيرز.
على الرغم من أنه ليس من المسلم به أن يمنح بوغ الموافقة النهائية على أي من اتفاقيات التسوية – خاصة وأن وزارة العدل قد تختار التدخل عن طريق تقديم بيان المصالح كما فعلت في الدعوى القضائية التي رفعتها لجنة Nosalek – المخضرم في الصناعة ستيف موراي، المؤسس المشارك لشركة Nosalek ريل ترندز للاستشارات، متفائل إلى حد ما.
وقال موراي: “أعتقد أنه سيوافق عليه”. “لقد منح الآن موافقة مبدئية في أربع مناسبات، لذلك أفترض أنه سيمنح الموافقة النهائية. معظم الأشخاص في الصناعة الذين أتحدث إليهم، بالإضافة إلى بعض محامي مكافحة الاحتكار، يشعرون أيضًا أنه سيتم الموافقة عليهم.
على الرغم من تفاؤل موراي، هناك احتمال ألا يوافق بوغ على اتفاقيات التسوية، حيث قد يعترض على المبالغ النقدية المتفق عليها أو تغييرات الممارسات التجارية الموضحة في الاتفاقيات. وإذا لم يمنح بوغ الموافقة النهائية على أي من اتفاقيات التسوية أو كلها، فسوف يخبر الأطراف بالقضايا التي يواجهها، مما يمنحهم الفرصة للعودة إلى الطاولة وإعادة التفاوض بشأن الاتفاقيات.
بالنسبة للكثيرين، تعد وزارة العدل هي البدل الرئيسي المحتمل في هذا الموقف، لكن تريب رايلي، الشريك في شاول إيوينج إل إل بيويقال أيضًا لمراقبة الاعتراضات المقدمة ضد اتفاقيات التسوية. حتى الآن، جاءت الغالبية العظمى من الاعتراضات على جدول أعمال المحكمة من مواطنين عاديين. ولكن في الشهر الماضي، باني المنزل بولتيجروب قدمت اعتراضًا، مدعيةً أنه ليس لديها معلومات كافية لتحديد مبلغ الأموال التي يمكنها استردادها بشكل مناسب، من بين أمور أخرى.
وكتب محامو الشركة في الملف: “أولاً، تستبعد اتفاقيات التسوية المعلومات الأساسية حول طريقة تخصيص الأموال، والتفاصيل اللازمة لشركة Pulte لتقييم استردادها المتوقع”. “ثانيًا، تتصور اتفاقيات التسوية تقديم المطالبات من خلال نموذج مطالبة مملوء يدويًا، وهو تعقيد لا داعي له ويستغرق وقتًا طويلاً بالنسبة لشركة بناء المنازل التي ستقوم بتنزيل هذه المعلومات من قواعد بيانات الكمبيوتر”.
وكتب رايلي في رسالة بالبريد الإلكتروني: “أعتقد أن ما سيكون مثيرًا للاهتمام هو من قد يعترض على كل أو بعض المستوطنات، مثل جمعيات البناء و/أو المقرضين الذين لديهم محافظ كبيرة من REO”. “سيتعين عليهم أن يفكروا طويلاً وبشدة في التأثير الذي قد يؤدي إلى تشويه العلاقة: شركات البناء الكبيرة مثل لينار كانت لها علاقات قوية مع شركات السمسرة الكبيرة.
على الرغم من أنه من المغري الجلوس بينما تنتظر الصناعة لمعرفة ما إذا كانت اتفاقيات التسوية ستحظى بالموافقة النهائية من المحكمة، إلا أن جيمس دويجنز، الرئيس التنفيذي والمؤسس المشارك لشركة الصفحة الرئيسية التاليةقال إن الوقت قد حان لكي تبدأ الصناعة في الدفاع عن نفسها وعن العملاء الذين تخدمهم.
وقال دويجينز: “نحن قلقون حقًا بشأن ما إذا كان المشتري قادرًا على تحمل تكاليف التمثيل في عالم، إذا كان البائع لا يرغب في تقديم أي شيء، فإن المشتري سيكون بمفرده”. “القلق الكبير هو أن هناك عواقب وخيمة هنا إذا لم تخلق الحكومة الفيدرالية طريقة لتمكين المحاربين القدامى من دفع تكاليف التمثيل والمستهلكين لدفع ثمن التمثيل”.
وأشار دويجينز إلى أن المشترين غير الممثلين يشكلون أيضًا تهديدًا كبيرًا لهذه الصناعة. وعندما يشاركون في معاملة ما، يزداد خطر التقاضي.
وقال دويجينز: “إما أن تكون الحكومة استباقية أو سيكون هناك الكثير من الأشخاص الذين يتورطون في المخالفات، مما يتسبب في الكثير من الضجيج، وبعد ذلك سيتدخل الكونجرس ويطلب من GSE إجراء تغييرات”.
ونتيجة لذلك، قال دويجينز إن الوقت قد حان لكي تحول الصناعة تركيزها إلى كونها مناصرة أفضل للمشترين والبائعين.
وقال دويجنز: “إذا تمكنا من البدء في وضع أنفسنا في هذه العملية، فإننا نهيئ أنفسنا بشكل استراتيجي للمستقبل”. “الأمر لا يتعلق باحتياجاتنا الخاصة. يتعلق الأمر باحتياجات عملائنا، وأعتقد أنه كلما ركزنا أكثر على المستهلك بالطريقة التي نفعل بها كل شيء، أعتقد أننا سنضع أنفسنا في وضع جيد للغاية في المستقبل حيث سيرى الناس أننا ندافع عنهم.
