لماذا ترتفع أسعار المساكن عند الخروج في حين أن المبيعات لا تزال منخفضة للغاية؟
انخفضت مبيعات المنازل القائمة في تقرير اليوم، وهو أمر ليس مفاجئًا، ولكن أحد العناوين الرئيسية التي صدمت بعض الناس هو أن أسعار المنازل لا تزال مرتفعة على أساس سنوي، حتى مع ارتفاع المخزون وارتفاع معدلات الرهن العقاري.
من نار: وبلغ متوسط سعر المنازل القائمة لجميع أنواع المساكن في مارس 393.500 دولار، بزيادة قدرها 4.8٪ عن العام السابق (375.300 دولار). وسجلت جميع المناطق الأمريكية الأربع مكاسب في الأسعار.
في مقابلة اليوم مع تمويل ياهو، ناقشت كيف أن أسعار المنازل لا تزال ترتفع هذا العام. إن اقتراب العرض من أدنى مستوياته على الإطلاق هو شيء واحد، لكن مبيعات المنازل القائمة لا تنهار كما حدث في عام 2022. لقد تغير توازن العرض والطلب بعد نوفمبر 2022، وهذا في حد ذاته أدى إلى ارتفاع الأسعار حتى مع استمرار اتجاه مبيعات المنازل القائمة عند مستوى أدنى مستوياته على الإطلاق للعام الميلادي الثالث.
بالطبع هذه ليست قصة جرد المساكن الأكثر صحة. ولكن أحد الأسباب الإيجابية لانخفاض المخزون هو أن أصحاب المنازل لديهم موارد مالية كبيرة ولا يضطرون إلى بيع منازلهم بسبب التوتر. وهذا نتيجة ثانوية لقاعدة الرهن العقاري المؤهلة لعام 2010، والتي غيرت قواعد اللعبة ليس فقط بالنسبة لسوق الإسكان ولكن بالنسبة للاقتصاد الأمريكي بشكل عام.
نار: وانخفض إجمالي مبيعات المنازل القائمة بنسبة 4.3% منذ فبراير إلى معدل سنوي معدل موسمياً قدره 4.19 مليون في مارس.
إن قراءة مبيعات المنازل الحالية أعلى قليلاً من المستوى الذي كنت أبحث عنه، ولكنها لا تلبي التوقعات العامة. وهذا السيناريو مشابه لعام 2023 عندما انخفضت أسعار الفائدة. حصلنا على تقرير كبير عن مبيعات المنازل القائمة، وبعد ذلك مع ارتفاع الأسعار، انخفضت المبيعات بقية العام. ولهذا السبب تحدثت مؤخرًا عما إذا كانت مبيعات المنازل القائمة قد بلغت بالفعل ذروتها هذا العام عند 4.38 مليونًا.
الشيء الوحيد الإيجابي هذا العام والذي يختلف عن العام الماضي هو أن بيانات الإدراج الجديدة ترتفع عامًا بعد عام، لا شيء مذهل، لكنها قصة إيجابية للإسكان. هذا يعني أن لدينا المزيد من البائعين الذين سيكونون مشترين في عام 2024. لذا، هذا قد يوفر المزيد من الدعم للطلب طالما أن أسعار الفائدة لا تستمر في الارتفاع. ومع ذلك، لن يكون هذا هو الحال حتى الآن في عام 2024.
نار: بلغ إجمالي مخزون المساكن المسجل في نهاية مارس 1.11 مليون وحدة، بزيادة 4.7٪ عن فبراير و14.4٪ عن العام الماضي (970.000).
يتتبع NAR المخزون بشكل مختلف عما نقوم به هنا في HousingWire: لديهم 1.11 مليون قائمة نشطة وفقًا للتقرير الأخير، ولدينا 526000 وفقًا لمقالنا الأخير لتتبع سوق الإسكان. تاريخيًا، وبالعودة إلى عام 1982، يتراوح متوسط نطاق المخزون بين 2 و2.5 مليون، وفي عام 2007، بلغ ذروته عند 4 ملايين. لذلك، بغض النظر عن كيفية قياسها، فإن بيانات المخزون بعيدة عن أن تكون عادية.
نار: كان المشترون لأول مرة مسؤولين عن 32% من المبيعات في شهر مارس؛ واشترى المستثمرون الأفراد 15% من المنازل؛ وشكلت المبيعات النقدية الكاملة 28% من المعاملات؛ تمثل المبيعات المتعثرة 2٪ من المبيعات. تبقى العقارات عادةً في السوق لمدة 33 يومًا.
أحد الأسباب التي دفعتني إلى وصف سوق الإسكان بأنه غير صحي بشكل كبير في عام 2021 وأوائل عام 2022 هو أن أيام السوق كانت على مستوى المراهقين. وهذا ليس بالأمر الجيد أبدًا بالنسبة للسكن. يعني هذا عادةً أن لديك طفرة هائلة في مبيعات الائتمان والتي ستنهار قريبًا. أو، كما في هذه الحالة، كان ذلك يعني أن لدينا عددًا كبيرًا جدًا من الأشخاص يطاردون عددًا قليلاً جدًا من المنازل. والآن بعد أن تجاوزت أيام السوق 30 يومًا، أصبح سوق الإسكان أكثر صحة.
فقط تذكر أن هذا خط بيانات موسمي للغاية؛ فهو يقع في الربيع ويرتفع في نهاية العام. أود أن أرى هذا المستوى على مدار 30 يومًا على مدار العام – وسنرى ما إذا كنت سأحقق هذه الرغبة.
بشكل عام، كانت المنازل الحالية بمثابة فوز طفيف لتقديراتي، ولكنها تتماشى تقريبًا مع ما كنت أتوقعه بعد هاتين الطبعتين الكبيرتين للبيع في الأشهر السابقة. أنا سعيد برؤية نمو المخزون في التقرير، ولكن مع أداة التتبع، علمنا أن هذا سيأتي. إذا كنت لا تزال مندهشًا من استمرار أسعار المنازل في الارتفاع مع ارتفاع الأسعار والمخزون، أقترح عليك متابعة بيانات التتبع الأسبوعية لدينا، لأننا نعمل مع البيانات الأسبوعية المباشرة الحالية وفي وقت مبكر من العام كان توازن العرض والطلب لا يزال يظهر نمو الأسعار.
