والآن بعد أن تحررت وزارة العدل من القيود، فإنها تلقي بظلالها الكبيرة على تسوية الدعوى القضائية للجنة
يعتقد العديد من المديرين التنفيذيين والمحللين العقاريين أن وزارة العدلوالآن حصلت على الضوء الأخضر لإعادة فتح تحقيقاتها في القضية الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، سوف يهز اتفاقية تسوية الدعوى القضائية للجنة المدنية. لكن الخبراء القانونيين ليسوا على يقين من ذلك.
والآن بعد أن أصبحت غير مقيدة، تستطيع وزارة العدل تقديم بيان بشأن الفائدة في الدعوى القضائية التي رفعتها لجنة سيتزر/بورنيت والتعبير عن مخاوفها بشأن شروط اتفاقية التسوية التي عقدتها NAR. على الرغم من أن هذا من شأنه أن يبطئ عملية الموافقة على التسوية، إلا أنه ليس من الضروري أن يؤدي بالضرورة إلى عرقلة العمل الذي قامت به NAR ومحامو المدعين.
وقال بول روجرز، أستاذ القانون المتخصص في مكافحة الاحتكار في كلية ديدمان للحقوق بجامعة ساوثرن ميثوديست: “من المؤكد أنهم يستطيعون التدخل في مفاوضات التسوية، لكنهم ليسوا طرفاً – إنهم مجرد حزب مصالح”. “سيظل الأمر متروكًا للمحكمة لتقرر ما إذا كانت ستوافق على التسوية أم لا. يمكن لوزارة العدل التعبير عن رأيها، لكن هذا الرأي ليس ملزمًا للمحكمة، لكنه قد يكون مؤثرًا، لكنك لا تعرف أبدًا”.
وهذا التأثير هو ما دفع المحللين في بنك الاستثمار كيفي، برويت وودز (KBW) تعتقد أن الدراما المحيطة باتفاقية تسوية الدعوى القضائية للجنة NAR لم تنته بعد.
في تقرير نُشر يوم الأحد، أشار محللو KBW إلى أنهم يعتقدون أن وزارة العدل، التي أعلنت بالفعل عن رغبتها في إنهاء التعويض التعاوني معروفة علنًا، سوف تعترض على الحل البديل للتعويضات خارج نظام MLS الذي أصبح ممكنًا بفضل شروط تسوية NAR اتفاق.
وبموجب شروط الاتفاقية، التي من المقرر أن تدخل حيز التنفيذ في منتصف شهر يوليو، لن يُسمح بعد الآن لوكلاء العقارات والوسطاء بتقديم عروض التعويض التعاوني على نظام MLS، ومع ذلك، يمكنهم تقديم هذه العروض في أماكن أخرى، بما في ذلك مواقع الوكلاء الشخصية. .
“على الرغم من وجود بعض الجدل حول ما إذا كانت وزارة العدل قد وقعت بالفعل على تسوية NAR خلف الكواليس، إلا أننا لا نعتقد أن الوكالة أعطت موافقتها، وأن NAR كانت تغتنم الفرصة للتسوية على أمل أن تتمكن وزارة العدل من تحقيق ذلك”. وكتبت KBW في مذكرتها: “لن يُسمح لها بالتدخل”.
ويعتقد المحللون أن وزارة العدل ستفعل ذلك قم بتقديم بيان اهتمامك بدعوى Sitzer/Burnett في الأسابيع المقبلة.
تشاك كاين، نائب الرئيس الأول لقسم الوكالات الوطنية في مجموعة شركات FNF ومحامي عقارات، يتفق مع محللي KBW على أن وزارة العدل قد يكون لها تأثير على قرارات المحكمة المحيطة باتفاقية التسوية الخاصة بـ NAR. ومع ذلك، فهو يشعر أن وزارة العدل قد لا تحتاج حتى إلى تقديم بيان اهتمام من أجل التأثير على قرار القاضي.
وقال قايين: “إنه يغير نوعًا ما وجهة نظر حكم القاضي بشأن اتفاقيات التسوية التي تم التوصل إليها في القضية”. “قبل قرار محكمة الاستئناف، ربما كان قد قبل كل شيء، ولكن الآن مع وجود وزارة العدل في هذا المزيج، قد يقرر تأجيل الموافقة للانتظار ورؤية ما سيحدث مع وزارة العدل”.
إذا قررت وزارة العدل تقديم بيان المصالح، يعتقد كاين أنه لن يكون هناك اعتراض على شروط تسوية NAR.
قال كين: “الشيء الوحيد الذي أعتقد أنه قد يعترض عليه هو مبلغ التعويض المدني”. “ربما يريدون أن يكون المبلغ الفعلي أعلى [than the currently proposed $418 million] لإرسال رسالة.”
فرانسيس رايلي، محامي العقارات في شاول إيوينج إل إل بييعتقد أن وزارة العدل لم تقترب بعد من الانتهاء من NAR. لكنه لا يتوقع أن تتدخل وزارة العدل في عملية موافقة المحكمة على اتفاقية تسوية الدعوى القضائية للجنة NAR، حتى لو طلبت المزيد من المال.
“لم تعد وزارة العدل بحاجة إلى هذه المنصة للضغط من أجل الفصل بين عمولة وكيل البائع والمشتري، لذلك لا داعي لإنفاق الموارد في المكان. تريد وزارة العدل بشدة من NAR أن يصدر قاعدة تحظر ذلك أي وقال رايلي: “اقتران العمولة التي يدفعها البائع لوسيطه المدرج وأي عمولة قد يطلبها وسيط المشتري لشراء المشتري”. “تسوية NAR للدعاوى الجماعية لم تحقق هذا الهدف، وبالتالي سيكون هناك مزيد من التحقيق من قبل وزارة العدل في NAR والتقاضي المحتمل.”
بالإضافة إلى احتمال رفع المزيد من الدعاوى المدنية، نظرًا لأنه تم بالفعل التوصل إلى حكم هيئة المحلفين في دعوى مدنية ضد NAR، يشعر بعض خبراء الصناعة أن وزارة العدل قد تختار توجيه اتهامات جنائية ضد المديرين التنفيذيين لـ NAR. في حين أن قانون شيرمان لمكافحة الاحتكار يقع في قلب الدعاوى المدنية التي تحاربها NAR حاليًا، فإن القانون هو في الواقع قانون جنائي.
“كان لدى وزارة العدل دائمًا خيار توجيه الاتهام إلى NAR، ومجموعة من المديرين التنفيذيين لـ NAR، والأشخاص الذين خدموا في فريق القيادة في NAR، وجمعيات السماسرة المحلية وشركات MLS، ومديريها التنفيذيين ومديريها، وربما حتى بعض شركات الوساطة والامتياز وقادتها،” روب هان ، محلل الصناعة، كتب في طبعة 8 أبريل من كتابه روب سيئ السمعة النشرة البريد الإلكتروني. “وزارة العدل دائماً كانت تلك البطاقة في جعبتها.”
واعترف كاين أيضًا بإمكانية قيام وزارة العدل بتوجيه اتهامات جنائية، لكنه لا يعتقد أن هذا هو المسار المحتمل الذي يجب أن تسلكه الوزارة.
وقال كين: “من المؤكد أن هذا من اختصاصهم إذا اختاروا المضي قدمًا بهذه الطريقة، لكن عبء الإثبات أعلى بكثير من دعوى مدنية”. “لكن في النهاية، سيعتمد اختيارهم للمضي قدمًا مدنيًا أو جنائيًا أم لا على ما هو معروض عليهم”.
في حين أن الخطوة التالية لوزارة العدل لا تزال غير معروفة حاليًا، فمن الواضح أن قرار محكمة الاستئناف قد تسبب في الكثير من عدم اليقين في جميع أنحاء صناعة العقارات.
قال كاين: “كانت هناك بالفعل سحابة من المجهول، وأصبحت أكثر غيومًا”.
