بائعو المنازل يعودون إلى السوق

خطب أبعد من ذلك؟ وتتجاوز معدلات الرهن العقاري الآن 7.5%، وهي أعلى المستويات التي شهدناها هذا العام. كنت تعتقد أن معدل المبيعات سوف يتباطأ، ولكن لا توجد علامات على ذلك. من الممكن أن تتباطأ المبيعات، ولكن ربما يستغرق ظهورها بضعة أسابيع أكثر من المتوقع.

في أبحاث ألتوس، حيث نتتبع كل منزل للبيع في الدولة كل أسبوع، غالبًا ما تتحدى البيانات التوقعات أو تتغير بسرعة كبيرة. ومن خلال تتبع الأسعار والعرض والطلب والمبيعات والتغيرات في البيانات، يمكنك فهمها فور حدوثها. دعونا نلقي نظرة على تفاصيل سوق الإسكان الأمريكي في نهاية أبريل 2024.

جرد المساكن

يوجد الآن 556000 منزل لأسرة واحدة في السوق. وهذا يمثل زيادة بنسبة 2.4% عن الأسبوع الماضي، مع ما يزيد قليلاً عن 13000 عقار إضافي في السوق الآن مقارنة بالأسبوع الماضي.

أصبح المخزون غير المباع الآن أعلى بنسبة 32% تقريبًا مما كان عليه في هذا الوقت من العام الماضي – وهو أعلى بنسبة 90% مقارنة بنهاية أبريل 2022. قبل عامين، كان المخزون يقفز جنبًا إلى جنب مع معدلات الرهن العقاري. ولكن هذا ليس ما يحدث الآن حيث أن الزيادات أكثر ثباتا.

وهذه إحدى الطرق لتوضيح أن المستهلكين أكثر حساسية للتغيرات في الأسعار مقارنة بالمستويات الفعلية. المعدلات أعلى الآن، وبالتالي فإن المخزون غير المباع أعلى. ولكن قبل عامين، كانت أسعار الفائدة ترتفع بمقدار 20 نقطة أساس أو نحو ذلك كل أسبوع خلال معظم فترات الربيع. وكانت الأسعار ترتفع بسرعة وكذلك المخزون. والآن أصبحت الزيادة في كلا الخطين أبطأ.

في عام 2022، كانت هناك أعداد منخفضة قياسية من المنازل غير المباعة في السوق، لكن الأرقام كانت ترتفع بسرعة، مع إضافة 18000 إلى 20000 عقار كل أسبوع. واليوم، نضيف 13000 أسبوعيًا. وبينما سترتفع أسعار الفائدة والمخزون في عام 2024، فإنها كانت تفعل ذلك بسرعة أكبر بكثير قبل عامين. التغيير في المعدلات هو ما يدفع التغيير في السلوك.

قوائم جديدة

كان هناك 72.000 منزل جديد غير مباع هذا الأسبوع، كما تم إدراج 21.000 منزل آخر حديثًا ومتعاقد عليها بالفعل (ما يُعرف بالمبيعات الفورية) لإجمالي 93.000 بائع جديد هذا الأسبوع. وهذا أكثر بكثير مما كان عليه في أي وقت من عام 2023. عليك العودة إلى يوليو 2022 للعثور على هذا القدر من نشاط البائع في أسبوع معين.

إذن، لماذا يزداد حجم البائع، ومن أين يأتي وهل حان وقت الذعر؟

أولاً، ضع في اعتبارك أن المبيعات الفورية لا تزال عند مستوى صحي إلى حد معقول. تتلقى الكثير من المنازل عروضًا وتبرم عقودًا فور إدراجها – 21000 منزل هذا الأسبوع، أو 22.5% من السوق.

بعد ذلك، ضع في اعتبارك أنه لا يزال هناك عدد أقل من البائعين كل أسبوع بنسبة 20٪ عما كان عليه الحال في العام “العادي” قبل جائحة فيروس كورونا (COVID-19). ليس هناك الكثير من البائعين. كل ما في الأمر أنه في العقد الماضي، مع انخفاض معدلات الرهن العقاري، بدأ اكتناز المزيد من العقارات وحدث عدد أقل من المبيعات. في الفيديو المصاحب، يمكنك رؤية المستويات النسبية للقوائم الأسبوعية الجديدة. لا يزال حجم البائع منخفضًا جدًا لأن أصحاب المنازل لديهم صفقة جيدة مع معدلات الرهن العقاري المنخفضة التي لا يرغبون في بيعها.

معدلات الرهن العقاري الثابتة تعني تكاليف ثابتة لمعظم أصحاب المنازل. التكاليف الثابتة تعني نظريًا أنهم لن يضطروا إلى البيع أبدًا. ولكن في المناطق التي ترتفع فيها التكاليف – بسبب ارتفاع الضرائب العقارية، أو ارتفاع التأمين أو ارتفاع تكاليف الصيانة الأخرى – من المرجح أن تصل المنازل إلى سوق إعادة البيع.

وفي الوقت الحالي، يبدو هذا أكثر وضوحًا في تكساس وفلوريدا. وعلى مدار العام الماضي، جاءت 40% من الزيادة في المخزون على المستوى الوطني من هاتين الولايتين. تجتمع ولايتي تكساس وفلوريدا معًا لتشكل 29% من القوائم النشطة في البلاد و16% من سكانها، لذلك تحدث مكاسب كبيرة في هذين المكانين. على سبيل المثال، إذا كان لديك منزل ثانٍ في جنوب غرب فلوريدا ولا تستخدمه إلا من حين لآخر وتضاعفت تكاليف التأمين ثلاث مرات هذا العام، فمن المغري جدًا بيعه. وبعض الناس يفعلون ذلك.

ويحدث الاتجاه المعاكس في نيويورك، التي لديها أقل عدد من المنازل المتاحة للفرد في الوقت الحالي. عادة ما يكون هذا التمييز المريب مخصصًا لولاية كاليفورنيا. يوجد في نيويورك عدد أقل قليلاً من المنازل المعروضة في السوق مقارنة بهذا الوقت من العام الماضي، في حين أن فلوريدا لديها الآن زيادة بنسبة 59٪.

والخلاصة هنا هي أن مكاسب المخزون تحدث في كل مكان تقريبًا ولكن بمعدل أعلى بكثير في ولايات صن بيلت – من فلوريدا إلى تكساس وأريزونا.

المبيعات المعلقة

هناك 398 ألف منزل لأسرة واحدة قيد التعاقد الآن – بزيادة بضع نقاط مئوية على أساس سنوي. سيتم إغلاق هذه المنازل في مرحلة البيع المعلق في الغالب في شهر مايو.

يعد هذا نموًا طفيفًا في البائع ولكنه ليس تراجعًا، حتى مع زيادة معدل الرهن العقاري في أبريل.

بصراحة، كان من المتوقع أن تنعكس هذه الوتيرة، لكن ذلك لم يحدث بعد. وفي عام 2022، تضاءلت المبيعات في النصف الثاني من العام ولم تنتعش بعد. يوضح الفيديو أعلاه مدى سرعة تباطؤ مبيعات المنازل مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري – خاصة في يونيو وسبتمبر 2022.

هذا العام، يظل المسار إيجابيًا بشكل مدهش. ومع قفز متوسط ​​المعدل من 7% إلى 7.5%، كان من المتوقع حدوث هذا التباطؤ مرة أخرى. إذا حالف الحظ السوق ولم تتجاوز الأسعار نسبة 8%، فقد يستمر معدل المبيعات في التعافي ببطء بحلول وقت لاحق من هذا الصيف. لكن المعدلات قد تستمر في الارتفاع. تستمر بيانات الاقتصاد الكلي في الظهور بقوة وعلينا فقط أن نراقب لنرى ما سيحدث.

كان هناك 76000 عقد جديد بدأ هذا الأسبوع لمنازل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة، وهذا أكثر من أي أسبوع طوال عام 2023. إنه نمو قوي – 9٪ أكثر من نفس الأسبوع من العام الماضي. عادةً ما يصل حجم المبيعات إلى ذروته في نهاية شهر يونيو، لذلك من المحتمل أن يكون لدينا المزيد من النمو في سوق الربيع. وعدد المبيعات الأسبوعية الجديدة المعلقة يتقدم بالفعل على أفضل الأسابيع التي تم نشرها في العام الماضي.

أسعار المنازل

ويبلغ متوسط ​​سعر المنازل المتعاقد عليها الآن ما يزيد قليلاً عن 399.900 دولار، وهو ما يمثل نموًا جيدًا بنسبة 5٪ على أساس سنوي. ما يتم تتبعه هنا هو السعر النهائي المطلوب للمنازل التي تم التعاقد عليها. هذا هو أقرب وكيل لسعر البيع النهائي. قد يتم بيع أي منزل مقابل أكثر أو أقل من السعر المطلوب، ولكن في المجمل، يكون سعر البيع الفعلي قريبًا جدًا من سعر البيع المعلق.

تراقب Altos Data عدة قياسات لأسعار المنازل. هناك أسعار الطلب، أو ما ستراه إذا كنت تتسوق في السوق اليوم. يبلغ متوسط ​​السعر لجميع المنازل في السوق حاليًا أقل بقليل من 445000 دولار أمريكي، وهو أعلى بنسبة 1٪ فقط مما كان عليه في أبريل 2023.

سعر القائمة الجديدة هو أفضل مؤشر رئيسي، وهناك أسعار المجموعة التي يتم شراؤها، وهو ما ننظر إليه هنا. وهذه كلها مؤشرات مفيدة لأسعار المساكن.

تظهر البيانات التاريخية، على سبيل المثال، بالضبط عندما انخفضت أسعار المنازل في يونيو وسبتمبر 2022. في ذلك الوقت، كانت هناك قفزات كبيرة في مخزون البائعين مقترنة بارتفاع مفاجئ إضافي في أسعار الرهن العقاري. لذلك، قام مشتري المنازل بتعديل توقعاتهم وانخفضت الأسعار. نحن في حالة تأهب بشأن هذه الانخفاضات في الأسعار اليوم ولكننا لم نرها بعد.

تخفيضات الأسعار

أثناء مراقبة المؤشرات الرئيسية للتغيرات في أسعار المبيعات، شهدنا ارتفاعًا ملموسًا في تخفيضات الأسعار. هذا الأسبوع، شملت 32.5% من المنازل المعروضة في السوق تخفيضًا في الأسعار. وهذا يزيد بمقدار 50 نقطة أساس عن الأسبوع الماضي ويزيد بمقدار 340 نقطة أساس عما كان عليه في نهاية أبريل 2023.

كان هذا الأسبوع من العام الماضي هو الانخفاض الأخير لموسم الربيع. وكانت الأسعار أكثر ثباتا في العام الماضي، لكن حصة المنازل التي ستخفض أسعارها في عام 2024 زادت لمدة 10 أسابيع. إنه موسم أبطأ بكثير مقارنة بالعام الماضي، والربيع هو الوقت الذي يحدث فيه عادةً الضغط التصاعدي على أسعار المنازل.

لكن تخفيضات الأسعار آخذة في الارتفاع. يتبع المنحنى هذا العام اتجاهًا موسميًا واضحًا للغاية. أسعار المنازل لا تنهار ولا توجد إشارة في أي مكان في البيانات إلى أن الانهيار وشيك. لكن عدد المنازل التي شهدت تخفيضات في الأسعار الآن أكبر مما كان عليه في شهر أبريل من أي عام حديث، لذا فهذه إشارة ضعيفة جدًا.

في مخطط تخفيضات الأسعار بالفيديو المصاحب، لاحظ كيف ارتفع منحنى هذا العام أعلى من أي عام سابق. هناك عدد أكبر من المنازل المعروضة في السوق مع تخفيضات الأسعار اليوم أكثر من أي شهر أبريل منذ أكثر من عقد من الزمان – على الرغم من أن هذا المعدل لا يرتفع بالسرعة التي كان عليها قبل عامين عندما تغير السوق.

إذا نظرت إلى البيانات المحلية، سترى أن أسواق فلوريدا تهيمن من حيث تخفيض الأسعار. أكثر من 50٪ من المنازل المعروضة في السوق في معظم مناطق مترو فلوريدا الرئيسية شهدت تخفيضات في الأسعار. المخزون مرتفع والأسعار أقل على أساس سنوي. ومع ذلك، على المستوى الوطني، تتم موازنة البيانات من قبل العديد من الأسواق، مثل تلك الموجودة في الشمال الشرقي، حيث لا يزال المخزون منخفضًا للغاية.

وإذا استمرت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع، فيمكننا تخفيض الأسعار في أكثر من 40% من القوائم الأمريكية بحلول الجزء الأخير من الصيف. ومن المرجح أن يكون ذلك مؤشرا سلبيا لأسعار المبيعات المستقبلية – أي انخفاض أسعار المساكن. وكما ذكرنا سابقاً، أصبحت أسعار المساكن اليوم أعلى مما كانت عليه قبل عام واحد (بنسبة 1% إلى 5%، اعتماداً على القياس المستخدم). ولكن يبدو أن الاتجاه نحو خفض الأسعار على وشك التباطؤ. يبدو كما لو أن أسعار المنازل في عام 2024 ستظل ثابتة، في أحسن الأحوال، على الرغم من أن عام 2023 قدم مفاجأة ويمكن أن يحدث ذلك مرة أخرى مع بداية هذا العام.