ارتفاع معدلات الرهن العقاري يغذي النمو القوي للمخزون

جرد المساكن

يوجد الآن 526.000 منزل لأسرة واحدة نشط غير مباع في السوق. وهذا يزيد بنسبة 2.6٪ عن الأسبوع السابق عندما تضمنت البيانات عطلة عيد الفصح. إنها قفزة في أسبوع العطلة، لذا فهي ليست جنونية للغاية، ولكن القفزة بنسبة 2.6٪ في المخزون غير المباع خلال أسبوع تعتبر ملحوظة للغاية. هذه بالتأكيد نتيجة لارتفاع معدلات الرهن العقاري وارتفاعها. لقد كنت أشارك هذا الرأي لمدة عامين كاملين حتى الآن. مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري، يرتفع المخزون. أو بعبارة أخرى: يتباطأ الطلب، وينمو المخزون. لذلك، ارتفعت الأسعار والمخزون ينمو بشكل لا يمكن إنكاره.

المخزون المتاح من المنازل غير المباعة في السوق أكبر بنسبة 30% عن العام الماضي في هذا الوقت و102% أكثر مما كان عليه في منتصف أبريل 2022. هناك 120 ألف منزل إضافي في السوق الآن عما كان عليه في العام الماضي. هناك 250 ألف منزل إضافي في السوق الآن عما كان عليه قبل عامين. وتتركز معظم هذه الزيادة في المخزون في عدد قليل من الأسواق الرئيسية.

قبل عامين، كانت أسعار الفائدة ترتفع بشكل واضح للمرة الأولى منذ سنوات، وكان المخزون يرتفع أيضًا. كان المخزون يخرج من أدنى مستوياته القياسية للوباء، لكنه كان يزيد بالفعل بنسبة 2-3٪ أسبوعيًا مع تباطؤ الطلب.

يمكن أن يؤدي نمو المخزون على أساس سنوي مثل هذا إلى انخفاض أسعار المنازل في المستقبل نظرًا لأن مقاييس أسعار المبيعات تتخلف كثيرًا عن التغيرات في العرض والطلب. نظرًا لأن لدينا الآن مكاسب مخزون بنسبة 30٪ على أساس سنوي، فسوف نبحث عن المزيد من الإشارات على الضعف في أسعار المنازل مع تقدم العام.

ومن المهم أن نلاحظ أننا لا نرى أي علامات في البيانات تشير إلى حدوث انهيار كبير في أسعار المساكن. وفي أوائل عام 2022، ارتفع المخزون بسرعة وانخفضت أسعار المنازل في الربع الرابع من ذلك العام. ومع ذلك، تعافت أسعار المنازل في عام 2023 بسرعة كبيرة. إذا حصلنا أخيرًا على بعض الاستقرار في معدلات الرهن العقاري، توقع الاستقرار أيضًا في أسعار المنازل. إذا كنا في عالم يشهد ارتفاعًا مستمرًا في معدلات الرهن العقاري، فإن العرض والطلب سيستمران في عدم توازنهما وسنرى على الأرجح تعديلات في الأسعار.

قوائم جديدة

نمو المخزون يأتي من مزيج من عدد أقل من المشترين مع تفاقم القدرة على تحمل التكاليف، ولكن أيضًا من تحسين حجم البائع تدريجيًا. كانت هناك 66000 قائمة جديدة غير مباعة الأسبوع الماضي بالإضافة إلى 20000 عملية بيع فورية أخرى لإجمالي 86000 قائمة جديدة. وهذا يمثل زيادة بنسبة 32٪ في قوائم البيانات الجديدة في الأسبوع الماضي مقارنة بالأسبوع نفسه من العام الماضي.

شمل مقياس العام الماضي عطلة نهاية الأسبوع لعيد الفصح في العام الماضي، لذا فإن بعضًا من هذه النسبة البالغة 32% هي من تلك المقارنة السهلة. ولكن كل أسبوع في عام 2024 يزيد في المتوسط ​​​​بنسبة 13٪ عن العام الماضي في هذا الوقت. لذلك لدينا نمو واضح في البائع حيث نستقر في معدلات الرهن العقاري الأعلى لفترة أطول.

هذا المفهوم غير بديهي. العديد من المستمعين على دراية بمفهوم تثبيت معدل الرهن العقاري. كان هذا هو موضوع مقابلتي على البودكاست Top of Mind الأسبوع الماضي مع جونا كوستي من FHFA مناقشة ورقتهم حول تأثير القفل.

فرضية الحجز هي أنه إذا ارتفعت الأسعار، يصبح نقل أصحاب المنازل أكثر تكلفة، وبالتالي فإن المعدلات الأعلى تؤدي إلى مزيد من التثبيت وتقليل عدد البائعين. ولكن هذا يثبت أنه صحيح جزئيا فقط. إن تأثير التثبيت يبقينا مع عدد قليل نسبيا من البائعين: 80.000 بدلا من 100.000 كل أسبوع في السنوات الصحية السابقة، ولكن لدينا المزيد من البائعين كل أسبوع مقارنة بالعام الماضي على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري أعلى الآن.

في الواقع، كان هناك عدد أكبر من القوائم الجديدة الأسبوع الماضي عند 66000 مقارنة بأي أسبوع في عام 2023 ولا يزال أمامنا بضعة أشهر من الربيع حتى يرتفع هذا الرقم.

معلقات جديدة

وفي الوقت نفسه، كان هناك 69.000 طلبًا جديدًا معلقًا الأسبوع الماضي. هذه هي المنازل التي تم إدراجها وتلقي العروض وبدأت عملية التعاقد. يستغرق إغلاق الصفقة ما يقل قليلاً عن 40 يومًا في المتوسط، لذلك سيتم إغلاق هذه المبيعات في شهر مايو بالنسبة للجزء الأكبر.

وتزيد العقود البالغ عددها 69 ألفًا بنسبة 10% عن العام الماضي و7% عن الأسبوع السابق الذي شمل عطلة عيد الفصح. لذا، كما هو الحال مع أرقام المخزون، فإن القفزة الكبيرة التي حدثت الأسبوع الماضي كانت في الغالب بمثابة انتعاش من العطلة. ولكن من المشجع حقًا أن تستمر المبيعات كل أسبوع في الظهور قبل العام الماضي.

إذا انخفضت المعدلات أخيرًا، فسنرى تسارع معدل المعاملات هذا، وسنرى انخفاض المخزون أيضًا. ولكن لا يبدو أن هناك أي ميل لخفض أسعار الفائدة. تعد هذه البيانات المعلقة الأسبوعية الجديدة مقياسًا مفيدًا جدًا لحساسية أسعار الفائدة.

هناك 371000 منزل لأسرة واحدة متعاقد عليها في الوقت الحالي. وهذا يزيد بنسبة 4٪ فقط عن العام الماضي في هذا الوقت. لا تزال مبيعات الكثير من الأماكن في البلاد أقل من العام الماضي. يحاول السوق النمو، لكن القفزة الجديدة في معدلات الرهن العقاري لا تساعد. يتم إجراء المزيد من المبيعات نقدًا في الوقت الحالي، وبالتالي فإن مؤشرات الرهن العقاري لا تزال عند أدنى مستوياتها القياسية. إذا حالفنا الحظ ولم تستمر الأسعار في الارتفاع، فسنستمر في رؤية مبيعات المنازل ترتفع قليلاً قبل العام الماضي. كلما ظلت الأسعار أكثر استقرارًا، زادت المبيعات التي يمكن أن تتقدم للأمام.

أسعار المنازل

وكان متوسط ​​سعر المنازل التي تلقت العروض الأسبوع الماضي هو 389.900 دولار. وهذا في الواقع أقل من عام 2022 بنسبة 1٪. وفي عام 2022، ظلت أسعار المنازل تتمتع بزخم وبائي حتى الربع الثاني. ويبلغ متوسط ​​السعر لجميع المنازل المتعاقد عليها 399 ألف دولار، مما يعني أن أسعار المنازل التي سيتم بيعها في أبريل ومايو ستكون أعلى بنسبة 5٪ عن عام 2023.

وكان متوسط ​​سعر السوق النشط 447.527 دولارًا في الأسبوع الماضي. وهذا أعلى من هذا الأسبوع و 1.7٪ أعلى من العام الماضي. تعتبر أسعار الطلب مؤشرات رائدة حول مكان حدوث أسعار المبيعات المستقبلية. والنمو في تلك المؤشرات الرئيسية ليس قويا للغاية – بالكاد أعلى من العام الماضي في هذا الوقت.

جاء سعر المجموعة المدرجة حديثًا قويًا جدًا في الأسبوع الذي أعقب عيد الفصح عند 435000 دولار، وهو أعلى مستوى جديد على الإطلاق لهذا المقياس. لذلك، ليست كل مؤشرات التسعير هبوطية. من الجيد أن نبقي أعيننا عليه.

تخفيضات الأسعار

ومن ناحية أخرى، فإن 32.1% من المنازل المعروضة في السوق قد تم تخفيض أسعارها. وهذا يمثل زيادة طفيفة عن الأسبوع السابق، 10 نقاط أساس. إذا كانت هذه الخطوة الأخيرة في معدلات الرهن العقاري تخنق مشتري المنازل، فسنرى رقم تخفيضات الأسعار يقفز في فيديو يوم الاثنين المقبل.

بعض المنازل الموجودة في السوق والعروض المتوقعة الأسبوع الماضي لم تحصل على عروضها بسبب القفزة الأخيرة في معدل الرهن العقاري. إذا لم يحصلوا على العرض، ففي يوم الاثنين أو الثلاثاء، سيقوم البعض منهم بتخفيض سعر الطلب لمحاولة تحفيز الطلب.

هناك خلاصتان من بيانات تخفيض الأسعار: أولاً، سنراقب في الأسبوع المقبل عدد القوائم التي خفضت أسعارها نتيجة لارتفاع معدلات الرهن العقاري حديثًا. يمكننا أن نرى تلك اللحظة في سبتمبر 2022 عندما قفزت تخفيضات الأسعار ورأيناها مرة أخرى في سبتمبر الماضي عندما قفزت الأسعار. هل سنراه مرة أخرى في بيانات الإثنين المقبل؟

وثانيًا، نظرًا لأن تخفيضات الأسعار مرتفعة بعض الشيء وترتفع الآن، علينا أن ننظر إلى ذلك كإشارة هبوطية قليلاً لأسعار المنازل لبقية العام. حجم المعاملات آخذ في الارتفاع ولكن لا يبدو أن الأسعار آخذة في الارتفاع بالنظر إلى هذه المستويات من عدم القدرة على تحمل التكاليف.