أسعار مبيعات المنازل المعلقة تصل إلى مستوى قياسي

ومع ذلك، بصراحة، قد تكون المفاجأة الكبرى في الوقت الحالي هي أن أحجام المبيعات صمدت بشكل جيد خلال الأسابيع القليلة الماضية حتى مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى منتصف السبعة أعوام. لقد كنا نتحدث عن نمو المبيعات خلال العام الماضي. هناك المزيد من مبيعات المنازل، ولكن يمكننا أن نرى أيضًا – بمجرد تعديلها وفقًا للأنماط الموسمية – أن المبيعات يجب أن تكون أعلى بكثير الآن إذا كان التعافي الحقيقي للسوق جاريًا.

يبدو أن أحدث الاتجاهات الكلية ستبقي معدلات الرهن العقاري في نطاق متوسط ​​7٪ على المدى القريب. ونتوقع أن يؤدي ذلك إلى تباطؤ مبيعات المنازل بشكل أكبر. لهذا أبحاث ألتوس يتتبع كل منزل للبيع في البلاد كل أسبوع. غالبًا ما تتحدى البيانات التوقعات أو تتغير بسرعة كبيرة. دعونا نتعمق أكثر في تفاصيل سوق الإسكان الأمريكي للأسبوع الذي يبدأ في 22 أبريل.

جرد المساكن

عندما ننظر إلى المخزون النشط للمنازل غير المباعة في السوق، يمكننا بالتأكيد أن نرى تأثير ارتفاع معدلات الرهن العقاري في الشهر الماضي. هناك 543000 منزل لأسرة واحدة في السوق الآن. هذه قفزة بنسبة 3٪ عن الأسبوع الماضي و 31٪ أعلى من مستويات العام الماضي.

يتزايد المخزون المتاح من المنازل غير المباعة في السوق بسرعة بسبب القفزات الأخيرة في أسعار الرهن العقاري. هناك 130.000 منزلًا إضافيًا في السوق الآن مقارنة بالعام الماضي في هذا الوقت.

عادة، يرتفع المخزون في هذه المرحلة من الربع الثاني. نحن نقترب بسرعة من ذروة السوق من حيث قوائم البائعين، ومع زيادة المخزون، سيصل معدل المبيعات إلى ذروته بحلول نهاية يونيو. لذا، فمن الطبيعي أن المخزون ينمو الآن.

ولكن عندما تضيف ارتفاعًا حادًا في معدلات الرهن العقاري، مما يجعل شراء المنازل أقل تكلفة، فإن ذلك يؤدي إلى انخفاض عدد المشترين وزيادة المخزون. تُظهر بيانات Altos حاليًا نقطة انعطاف في أبريل. ومع القفزة الأخيرة في أسعار الرهن العقاري، تسارع نمو المخزون أيضًا.

وهذا هو المقصود عندما نقول أن المعدلات المرتفعة تؤدي إلى ارتفاع المخزون. نحن على طريق العودة إلى المستويات الطبيعية السابقة للمنازل غير المباعة في السوق. بضع سنوات أخرى بمعدلات مرتفعة ستوصلنا إلى هناك.

ولكن من الجدير بالذكر أيضًا أن نشير إلى أن انخفاض أسعار الفائدة يعكس هذا الاتجاه. انخفاض الأسعار يعني أن الناس يقتنصون المخزون الحالي.

قوائم جديدة

إن تزايد المخزون لا يقتصر فقط على تباطؤ الطلب. نحن أيضًا نقيس باستمرار المزيد من البائعين العائدين إلى السوق. عند وجود 69.000 قائمة جديدة غير مباعة اليوم، يمثل هذا زيادة بنسبة 3% عما كانت عليه قبل أسبوع و14% أكثر من هذا الوقت من العام الماضي.

في الواقع، يوجد بائعون جدد هذا الأسبوع أكثر من أي أسبوع من عام 2023. ولا يزال موسم البيع هذا يتمتع بشهرين إضافيين من إمكانات النمو. يرغب المتخصصون في الصناعة في رؤية 70.000 أو 80.000 قائمة جديدة أسبوعيًا في شهر مايو. المزيد من البائعين يعني المزيد من المبيعات يمكن أن يحدث. هناك حد بالطبع، حيث يمكننا أن نصل في النهاية إلى خلل في التوازن إذا أغرق عدد كبير جدًا من البائعين السوق وتبعه عدد قليل جدًا من المشترين. لكننا لسنا قريبين من ذلك بعد.

في السنوات التي سبقت جائحة كوفيد-19، كان النصف الأخير من شهر أبريل سيشهد عادةً ما بين 80.000 إلى 100.000 قائمة جديدة في الأسبوع. الآن وصلنا إلى 69.000. من الواضح أن معدلات الرهن العقاري المرتفعة تؤدي إلى إبطاء نشاط المشتري والبائع. هناك الكثير من الأشخاص الذين لن يبيعوا منازلهم أبدًا برهن عقاري بنسبة 3٪.

من غير المرجح أن يكون هناك طوفان من البائعين في السنوات القليلة المقبلة، ولكن يمكننا أن نرى نموا مطردا. سيؤدي كل عام بمعدلات أعلى إلى زيادة نمو المخزون وتقليل عدد الأشخاص الذين يقيدون بمعدلات منخفضة. وهذا النمو جيد للسوق.

إن المخزون المتاح من المنازل للشراء والمنازل الجديدة المعروضة للبيع كل أسبوع هو ما يهتم به المستهلكون. إذا كنت سأشتري منزلاً، فهل لدي أي منازل لأشتريها؟ بالنسبة لمشتري المنازل، فإن الاختيار المتاح لهم الآن هو أكبر عدد متاح لهم منذ سنوات.

من ناحية أخرى، يتعين على العاملين في مجال العقارات الاهتمام بحجم المعاملات. كم عدد مبيعات المنازل التي تحدث؟ نظرًا لوجود عدد قليل جدًا من البائعين في العام الماضي، كان عدد المبيعات محدودًا للغاية. لقد بدأ هذا يتغير. تعد الزيادة بنسبة 14٪ في القوائم الجديدة خلال العام الماضي علامة جيدة حقًا على إمكانية نمو المبيعات.

المبيعات المعلقة

عندما ننظر إلى معدل المبيعات، يمكننا أن نرى بالفعل أن مبيعات المنازل تنمو. تم بدء 71000 عقد جديد لمنازل الأسرة الواحدة هذا الأسبوع. وهذا يزيد بنسبة 3٪ عن الأسبوع الماضي و 7٪ أكثر من العام الماضي.

لا يزال هناك انخفاض بنسبة 8٪ في المبيعات التي تحدث كل أسبوع عما كانت عليه في عام 2022. وفي ذلك الوقت قبل عامين، كانت هناك صفقات محمومة في اللحظة الأخيرة حيث كانت معدلات الرهن العقاري ترتفع بسرعة. لذا، على الرغم من ارتفاع الأسعار في ذلك الوقت، إلا أن المبيعات كانت لا تزال قوية.

لكن وتيرة المبيعات المحمومة في عصر الوباء تباطأت، لذلك كان المخزون يتزايد بسرعة. في عام 2022، انخفضت معدلات المبيعات الجديدة بالفعل بعد عطلة الرابع من يوليو.

يوجد الآن 385.000 منزل لأسرة واحدة قيد العقد. يمثل هذا نموًا بنسبة 5٪ مقارنة بهذا الوقت من العام الماضي ولكنه لا يزال أقل بنسبة 14٪ عما كان عليه قبل عامين. وشهدت المبيعات الجديدة التي بدأت هذا الأسبوع نموًا بنسبة 7%، بينما شهد إجمالي عدد المنازل المتعاقد عليها نموًا بنسبة 5%.

يستغرق إغلاق عملية البيع النموذجية من 30 إلى 40 يومًا. سيتم إغلاق المنازل المتعاقد عليها الآن في الغالب في أبريل ومايو. معدل النمو السنوي البالغ 5٪ هو أقل مما كنا نأمله في بداية العام، لكنه يزحف حتى مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري.

تستخدم Altos Research القياس المباشر بدلاً من تعديل أرقامها موسميًا. هناك 385000 منزل لأسرة واحدة في الضمان لإكمال عملية البيع اعتبارًا من اليوم. إذا كنت تريد تقريب التعديل الموسمي على هذا الرقم، فستجد وتيرة مبيعات سنوية تبلغ حوالي 4.4 مليون وحدة لشهر أبريل 2024. وقد ارتفعت هذه الوتيرة عن أبريل 2023، لكنها لا تزال أبطأ من شهر أبريل النموذجي. الوتيرة الموسمية هي المكان الذي يمكن للمرء أن يلاحظ فيه التباطؤ بسبب ارتفاع معدلات الرهن العقاري.

والخلاصة من بيانات المبيعات الأسبوعية الجديدة المعلقة هي أنه على الرغم من استمرار المبيعات في التفوق على العام الماضي، إلا أن هذا النمو قد تباطأ بالتأكيد.

أسعار المنازل

ويبلغ متوسط ​​سعر منازل الأسرة الواحدة بموجب العقد الآن 398 ألف دولار. وقد قفز ذلك بنسبة 2.4% هذا الأسبوع، وهو في الواقع أعلى مستوى جديد على الإطلاق، متجاوزًا أسعار البيع قبل عامين.

إن أسابيع الربيع هذه هي بالفعل الوقت الذي ترتفع فيه أسعار المساكن، لذلك ليس من المستغرب أن يحدث هذا الاتجاه الآن. لكننا أيضًا نراقب عن كثب أسعار المنازل في مواجهة ارتفاع معدلات الرهن العقاري.

أسعار المنازل التي سيتم التعاقد عليها أصبحت أعلى بنسبة 6% عما كانت عليه قبل عام واحد. في مثل هذا الوقت من العام الماضي، كانت أسعار المنازل أقل مما كانت عليه في أبريل 2022. لكننا الآن عدنا إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق. وكانت الذروة السابقة 395 ألف دولار قبل عامين.

أحد الأشياء المثيرة للاهتمام في بيانات الأسعار هو مدى بطء هذا الصعود. وبالمقارنة مع 1 يناير 2024، ارتفعت الأسعار بنسبة 6.6%. وفي معظم السنوات، تقترب الزيادة من 10% بحلول هذا الوقت من شهر أبريل. لذلك، كمؤشر رئيسي لكيفية انتهاء العام، فإن إشارة السعر هذه هي أضعف بكثير من المعتاد.

يمكننا أن نرى هذا أيضًا في طلب الأسعار. متوسط ​​السعر لجميع المنازل الموجودة حاليا في السوق هو 449000 دولار. وهذا يمثل ارتفاعًا طفيفًا عن الأسبوع الماضي وبنسبة 1٪ فقط عن العام الماضي في هذا الوقت.

يمكن اعتبار أسعار الطلب بمثابة مؤشر رئيسي لأسعار المبيعات المستقبلية. المنازل الموجودة في السوق الآن سوف تحصل على عروض في شهر مايو، وتغلق في شهر يونيو، وسيتم الإعلان عنها في شهر يوليو. لذا، فإن الإشارات المستقبلية لأسعار المساكن لا تنخفض بسبب ارتفاع معدلات الرهن العقاري، ولكن يبدو بالتأكيد أن ارتفاع الأسعار قد تباطأ.

تخفيضات الأسعار

هناك مؤشر رئيسي قوي آخر لأسعار بيع المنازل في المستقبل وهو حصة المنازل في السوق مع انخفاض الأسعار. إذا اضطر المزيد من البائعين إلى خفض أسعارهم الآن، فهذه إشارة حقيقية للمبيعات التي ستحدث في المستقبل.

والمثير للدهشة، أنه نظرا للتغيرات في أسعار الرهن العقاري، لا توجد قفزة حتى الآن في حصة تخفيضات الأسعار. لقد كنا نراقب هذه الإحصائيات عن كثب.

هذا الأسبوع، تم تخفيض أسعار 32% من المنازل المعروضة في السوق. وهذا في الواقع يمثل انخفاضًا طفيفًا عن الأسبوع الماضي، نظرًا لمجموعة قوية نسبيًا من القوائم الجديدة التي ضربت السوق وحقيقة أن مبيعات المنازل وصلت إلى أعلى مستوياتها خلال العام. لا يتطلب المخزون الجديد تخفيضًا في السعر إلا بعد أن يبقى لفترة من الوقت دون عرض.

يوجد اليوم عدد أكبر من المنازل التي تم تخفيض أسعارها بنسبة 3٪ عما كانت عليه قبل عام. في مثل هذا الوقت من العام الماضي، كانت تخفيضات الأسعار لا تزال تتناقص مع وجود أحجام محدودة للغاية من القوائم الجديدة. يوجد الآن عدد أكبر من المنازل في السوق مع تخفيضات الأسعار مقارنة بأي شهر أبريل على الإطلاق. يُظهر ذلك ضعفًا في الأسعار، لكنه ليس رقمًا مرتفعًا للغاية ولا يرتفع بشكل كبير، مما يعني أننا لن نرى الأسعار تنخفض في أي وقت قريب.

والخلاصة هنا هي أنه مع معدل فائدة الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا بنسبة 7.4%، لا يزال هناك ما يكفي من حجم المبيعات لمنع أسعار المنازل من الانخفاض كما حدث في أواخر عام 2022. ولا يتغير السوق الحالي بهذه السرعة تقريبًا. سنواصل مراقبة البيانات المتعلقة بتخفيضات الأسعار. وبما أن معدلات الرهن العقاري تجعل المنازل أقل تكلفة، فسيتم تقديم عدد أقل من العروض وسيخفض بعض البائعين أسعارهم. ويمكن أن يتسارع ذلك في الأسابيع القليلة المقبلة.