الشهر في معدلات الرهن العقاري العكسي: مايو 2024

في شهر مارس، اكتشفنا الفرق بين رهن تحويل ملكية المنزل (HECM) “المعدلات المتوقعة” و “أسعار الملاحظات” ولماذا تعتمد معظم الرهون العقارية العكسية على سعري الفائدة هذين. في أبريل، ركزنا بشكل خاص على المعدلات المتوقعة. لقد أظهرنا أنه عندما تزيد المعدلات المتوقعة وتقريبها إلى 1/8% التالية (0.125%)، فإن المبلغ الأساسي المتاح للعميل المحتمل ينخفض ​​عادةً بمتوسط ​​0.6% (من قيمة المنزل).

في الشهر الذي تلا نشر تحديثي الأخير لسعر الفائدة، ارتفعت أسعار الفائدة المتوقعة بمقدار 39 نقطة أساس (0.39٪)، والتي تقرب إلى 3/8٪، أو 3 تخفيضات في الحدود الأساسية. للأسف، أدت هذه المعدلات المرتفعة المتوقعة إلى خفض الأموال الأولية المتاحة للمتقدمين الجدد لبرنامج HECM.

ولكن هل يمكن أن يكون هناك جانب إيجابي لارتفاع أسعار الفائدة؟ ربما. عندما ترتفع أسعار الفائدة قصيرة الأجل، سيشهد عملاء HECM الحاليون زيادة في قدرتهم على الاقتراض بمعدل أسرع. وهذا يقودنا إلى المعدل الثاني، وهو معدل الملاحظة.

ماذا عن معدلات المذكرة؟

لذلك، من المفهوم لماذا قد يسبب ارتفاع أسعار الفائدة قلقًا للعديد من المقترضين. ومع ذلك، فإن زيادات الأسعار من شهر لآخر لا تؤثر على أصل الدين ومدفوعات الفائدة للرهن العقاري العكسي؛ اختفت تلك الدفعات الشهرية المطلوبة عندما تم تمويل الرهن العقاري العكسي.

رسوم الفائدة تتراكم ببساطة. إذا لم يتم السداد، فإن رصيد القرض سيرتفع.

إذن، ما هي الفائدة من ارتفاع أسعار الفائدة؟

يرغب أصحاب المنازل الذين لديهم أرصدة قروض كبيرة عمومًا في انخفاض أسعار الفائدة، لكن المقترضين الراغبين والقادرين على الانتظار لسحب الأموال سيستفيدون من ارتفاع الأسعار.
وذلك لأن المبلغ الأصلي غير المستخدم للرهن العقاري ذي المعدل القابل للتعديل (ARM) من HECM سوف ينمو بنفس المعدل المطبق على رصيد القرض.

على سبيل المثال، فإن رصيد قرض HECM الذي تبلغ الفائدة المتراكمة عليه 7.50% (+0.50% في MIP) سيكون له حد ائتماني (LOC) ينمو بمعدل سنوي قدره 8%، ويتضاعف شهريًا عند 1/12 من هذا المعدل.

وينطبق الشيء نفسه على أي عائدات غير مستخدمة مثل مخصصات العمر المتوقع (LESA). وفي الواقع، فإن مخصصات الإصلاح والأموال المخصصة لسداد الحيازة وسداد الأجل سوف تنمو لصالح المقترض أيضا، مما يوفر قدرة أكبر على الاقتراض في المستقبل.

مثال

لنأخذ على سبيل المثال “صاحب المنزل هاري” البالغ من العمر 62 عامًا والذي ليس لديه رهن عقاري حالي. يرغب هاري في الاستفادة من خط ائتمان HECM ARM ونموه لتلبية احتياجات التدفق النقدي المستقبلية. أنشأ هاري حدًا ائتمانيًا أوليًا بقيمة 200 ألف دولار. يمكن وضع نموذج LOC ونموه (أدناه) لتوضيح قوة النمو المركب بمعدلات مختلفة.

• مع معدل ملاحظة 5%، سوف ينمو LOC بعد 15 عامًا إلى 455,517 دولار.
• مع معدل ملاحظة 9%، سوف ينمو LOC بعد 15 عامًا إلى 826,919 دولار.

تحديث مايو 2024

ارتفع المتوسط ​​الأسبوعي لـ CMT لمدة 10 سنوات (المستخدم لحساب المعدلات المتوقعة) بمقدار 39 نقطة أساس خلال الشهر الماضي. ومع ذلك، فإن الاتجاه أقل بعد تقرير الوظائف الأسبوع الماضي.

تتم إضافة المتوسط ​​الأسبوعي الحالي بنسبة 4.61% إلى هامش المقرض وهو ساري المفعول بالنسبة للقروض التي تم إنشاؤها في الفترة من 7 مايو إلى 13 مايو. وقد ضاقت الفارق بين متوسط ​​CMT لمدة 10 سنوات وعام واحد كما هو موضح هنا:

هذا العمود لا يعكس بالضرورة رأي عكس الرهن العقاري يوميا وأصحابها.

للاتصال بمؤلف هذه القصة: دان هولتكويست على [email protected]

للاتصال بالمحرر المسؤول عن هذه القصة: كريس كلو على [email protected]

متعلق ب