يؤدي انخفاض المخزون إلى خلق ظروف صعبة في سوق الإسكان في ولاية كارولينا الشمالية
على مستوى الولاية اعتبارًا من 26 أبريل، بلغ متوسط عدد القوائم النشطة للعائلة الواحدة على مدار 90 يومًا 19399، وفقًا لبيانات من أبحاث ألتوس. وفي حين أن هذا يمثل ارتفاعًا عن المستوى القياسي المنخفض البالغ 7,336 قائمة في أواخر أبريل 2022، فإنه لا يزال أقل بكثير من 29,951 قائمة في أوائل مايو 2019، أي قبل عام تقريبًا من ظهور جائحة كوفيد-19.
في سوق المنازل القائمة، يقول الوكلاء إن نقص المخزون يرجع إلى تأثير قفل السعر، حيث أن أصحاب المنازل الذين لديهم معدلات رهن عقاري تبلغ 5٪ أو أقل يترددون في التخلي عن سعرهم ما لم يستلزم تغيير كبير في الحياة هذه الخطوة.
“لديك بائعون أعادوا تمويل منازلهم ولديهم معدل فائدة قدره 2%، فلماذا يذهبون بعد ذلك لشراء منزل آخر بسعر فائدة 7% أو حتى 6.5%؟” قال روبرت كافيندر، الوسيط في برلينجتون كيلر ويليامز سنترال.
“هذه محادثة صعبة مع العملاء، ولكن في الأساس، يتمتع الجميع بحقوق ملكية إذا اشتروا منزلهم في السنوات الثلاث أو الأربع الماضية. ولكن حتى لو كانوا يتطلعون إلى استخدام ذلك للتحرك، مع ارتفاع الأسعار، فإنهم لا يتحركون حقًا. إنهم يتحركون بشكل أفقي أكثر ويدفعون أكثر مقابل تلك الممتلكات.
بالإضافة إلى نقص مخزون المنازل القائمة، تكافح ولاية كارولينا الشمالية أيضًا لزيادة إمداداتها من المنازل الجديدة للأسرة الواحدة.
“لدينا الكثير من أعمال البناء الجديدة. وقال ألستون: “في كل مكان تنظر إليه توجد رافعة، ولكن المشكلة تكمن في نوع المخزون الذي يتم إنشاؤه”. “لديك الكثير من المجمعات السكنية والوحدات متعددة الأسر، ولكن لا يوجد الكثير من البناء لأسرة واحدة، وإذا كان الأمر كذلك، فإنه يميل إلى أن يكون بعيدًا جدًا خارج المدينة، أو أنه منزل مخصص تبلغ تكلفته 2 مليون دولار أعلى.”
أندريا بوشنيل، الرئيس التنفيذي لشركة السماسرة في ولاية كارولينا الشماليةوقال إن هذه المشكلة لا تقتصر على منطقة شارلوت فقط.
قالت: “كنت أتحدث إلى وسيط في اليوم الآخر لديه مجتمعان جديدان لأسرة واحدة قادمان عبر الإنترنت”. “يحتوي أحدهما على 11 قطعة أرض وسيبلغ سعر كل منها أكثر من 800 ألف دولار، والآخر لديه تسعة منازل وتبدأ أسعارها بـ 3.5 مليون دولار”.
ونتيجة لذلك، قال بوشنل إن المنظمة التجارية تعمل مع صانعي السياسات بشأن التشريع الذي من شأنه أن يسمح للمطورين بالحصول على بعض الإعفاءات من اللوائح المحلية مقابل ضمان أن ما يقرب من 20٪ من المنازل في المجتمع تلبي معايير تسعير الإسكان بأسعار معقولة.
وقال بوشنيل: “لم ينجح الأمر في العام الماضي، ولكننا سنواصل المحاولة”. “نعتقد أن ذلك من شأنه أن يؤدي إلى الكثير من التطوير لأن شركات البناء سيكون من دواعي سرورها أن تكون قادرة على الخروج من تحت بعض اللوائح التي يتعين عليهم مواجهتها، كما أنها ستسمح لمزيد من المستهلكين بالدخول إلى السوق.”
ومما يزيد من تفاقم المشكلات الناجمة عن نقص المخزون في الولاية هو حجم المشترين من خارج الولاية الذين ما زالوا ينتقلون إلى ولاية كارولينا الشمالية. وفق يونايتد فان لاينزدراسة المحرك الوطني لعام 2023، كانت ولاية كارولينا الشمالية هي الولاية رقم 6 من حيث التحركات الداخلية، حيث كانت 60.1٪ من الحركات واردة مقابل 39.9٪ متجهة للخارج.
أهم الأسباب التي ذكرها المحركون للانتقال إلى الولاية هي الأسرة (27.2٪) والوظائف (24.8٪). بالإضافة إلى ذلك، تم تحليل بيانات United Van Lines بواسطة زيلو وجدت أن مدينتين في ولاية كارولينا الشمالية، شارلوت ورالي، كانتا من بين أفضل خمس مدن مترو في الولايات المتحدة ذات أعلى صافي للهجرة الداخلية في عام 2023.
قال ألستون: “لا يزال لدينا الكثير من أعمال النقل”. “نتلقى استفسارات متعددة كل يوم من أشخاص من جميع أنحاء البلاد يأتون إلى المدينة ويرغبون في إلقاء نظرة على بعض المناطق المختلفة لبدء البحث عن العقارات.”
ويقول الوكلاء المحليون إن كل هذا الطلب، إلى جانب نقص المخزون، لا يزال يتسبب في حروب العطاءات، لكن المفاوضات ليست مكثفة كما كانت في ذروة سوق الإسكان بعد الوباء.
“إذا كان المنزل نظيفًا وأسعاره مناسبة، فهناك احتمال كبير جدًا أن تكون هناك عروض متعددة، ولكن ليس قريبًا مثل عام 2022، عندما تحصل على سبعة أو ثمانية عروض، وسنقوم بالفعل بإنشاء جدول بيانات للمساعدة قال فيل ميسيانيو، الوسيط الإداري لشركة هامبستيد، إن البائع ينظر إلى جميع العروض والشروط المضمنة في الصفقة. ميزة الساحل البحري لكولدويل بانكر.
“ولكن في الوقت الحالي، باعتباري الوسيط المسؤول، في نهاية كل أسبوع، إذا تم تسعير المنزل بشكل مناسب وجاهز للانتقال إليه، فإنني أتوقع عرضًا أو عرضين على الفور.”
وأضاف ميسيانيو أنه إذا كانت المنازل بسعر أقل وبحالة جيدة، فلا شك أنها ستتلقى عروضًا متعددة.
على الرغم من أن بائعي المنازل قد لا يحصلون على العديد من العروض على عقاراتهم، إلا أن أسعار المنازل مستمرة في التسارع في العديد من الأسواق. على مستوى الولاية، تُظهر البيانات من Altos Research أن متوسط سعر القائمة لمدة 90 يومًا كان 403,590 دولارًا أمريكيًا اعتبارًا من 26 أبريل، بانخفاض عن الذروة البالغة 436,365 دولارًا أمريكيًا التي تم تحديدها في أواخر يوليو 2023 ولكنها لا تزال أعلى بكثير من مستوى مايو 2019 البالغ 329,900 دولارًا أمريكيًا.
وفي مناطق المترو الساخنة في جرينسبورو-هاي بوينت ورالي-كاري، قفز متوسط قائمة الأسعار لمدة 90 يومًا إلى 334.900 دولار و474.900 دولار، على التوالي، في نهاية أبريل. وبالمقارنة، بلغ متوسط أسعار القائمة في أوائل مايو 2019 275 ألف دولار و389990 دولارًا على التوالي، وفقًا لبيانات شركة Altos Research.
وقالت ميليسا جرير، الوسيط في شركة جرينسبورو: “إن جرينسبورو هي واحدة من أسرع المدن نموًا في ولاية كارولينا الشمالية، وتفتخر بمعدل نمو الوظائف بنسبة 3.2٪ خلال العام الماضي”. بيركشاير هاثاواي هوم سيرفيسيز يوست آند ليتل ريالتي. “هذا التدفق للمقيمين الجدد يؤدي إلى زيادة الطلب على الإسكان.”
وبالنظر إلى أشهر الصيف، يتوقع العاملون في مجال العقارات في جميع أنحاء الولاية أن يظل سوق الإسكان قويًا، وبينما يرغبون في رؤية المزيد من المخزون يصل إلى السوق، إلا أنهم غير متفائلين.
قال ألستون: “أعتقد أن الأمر سيبقى محكمًا خلال فصلي الربيع والصيف هنا”. “لا أعتقد أننا سنشهد تحولًا كبيرًا في المخزون لمدة 18 شهرًا أخرى على الأقل، وربما لفترة أطول قليلاً.
“لكنني أتوقع أن تظل الأمور تنافسية للغاية هنا هذا الصيف. عادةً ما نشهد فترة من الهدوء في شهر يوليو مع العطلة، لذلك أتوقع أن يظل الأمر كذلك، لكنني أتوقع أيضًا دفعة كبيرة جدًا في شهري أغسطس وسبتمبر عندما تبدأ الدراسة في العودة ويقرر الناس أنهم يستطيعون ذلك لا تنتظر سنة أخرى قبل أن تنتقل.”
على الرغم من أنه قد يكون من الصعب على المشترين العثور على عقار في الوقت الحالي، ومن المؤكد أن أسعار الفائدة أعلى مما كانت عليه قبل عامين، إلا أن كافيندر يعتقد أن هذا هو الوقت الأفضل للشراء.
وقال كافيندر: “لقد أصبح الوقت أسهل بكثير للشراء الآن لأنه يمكنك التفاوض بالفعل”. “يقوم الناس بالفعل بإجراء الإصلاحات الموجودة في تقارير التفتيش. هناك فرصة في السوق لم تكن موجودة في السنوات الثلاث الماضية.
