إلى أين تتجه أسعار المنازل هذا الربيع؟

كان الأسبوع الماضي أسبوعًا قويًا جدًا بالنسبة لجميع أرقام المساكن. تستمر أرقام العرض والمبيعات الجديدة في الارتفاع – أسبوعيًا وعلى مدار العام الماضي. شهدت أسعار المنازل زيادة طفيفة هذا الأسبوع في جميع المجالات.

ماذا يعني هذا بالنسبة لأسعار المنازل هذا الربيع؟

ومع ورود البيانات كل أسبوع هذا العام، كنت أكثر تفاؤلاً بشأن نمو حجم مبيعات المنازل مقارنة بنمو أسعار المنازل. وعلى وجه التحديد، عندما يكون مخزون المساكن أكبر بنسبة 25٪ عما كان عليه قبل عام، فمن الواضح أن توازن العرض والطلب مختلف تمامًا عما كان عليه من قبل. وهذا يعني ليونة أسعار المبيعات المستقبلية. لذلك، بينما يمكننا أن نرى حاليًا ارتفاع أسعار مبيعات المنازل، يبدو أن الإشارات الخاصة بنهاية عام 2024 وحتى عام 2025 تشير إلى أننا نتجه نحو أسعار منازل ثابتة.

وبالإضافة إلى ذلك، يمكننا أن نرى تخفيضات الأسعار تتزايد كل أسبوع. إنهم ليسوا عند مستوى مخيف، فالناس يشترون المنازل، لكن الأسعار أقل بشكل ملحوظ من العام الماضي في هذا الوقت.

ويبدو أن معدلات الرهن العقاري قد استقرت أخيرا. اجتمع بنك الاحتياطي الفيدرالي الأسبوع الماضي ونجا من التغيرات الجذرية في الأسواق. كنت قلقًا من أننا قد نخرج من هذا الاجتماع بارتفاع كبير في أسعار الفائدة على الرهن العقاري، لكن ذلك لم يتحقق، لذا حالفنا الحظ.

أود أن أشير إلى أن المستهلكين أكثر حساسية للتغيرات في أسعار الفائدة على الرهن العقاري مقارنة بالمستويات المطلقة، وبما أن المعدلات لم تتغير بشكل أساسي خلال الشهر، حيث تراجعت للتو عن الذروة التي بلغتها في أوائل مارس والتي بلغت 7.2٪، فإن البائعين والمشترين يحذرون من أن العودة إلى السوق.

ونتيجة لذلك، ما زلنا نرى إشارات تشير إلى أن حجم مبيعات المنازل سوف ينمو هذا العام وأن الأسعار ستكون ثابتة في الغالب. وكانت إشارات ارتفاع الأسعار في العام الماضي أقوى مما هي عليه الآن.

جرد المساكن

استمر المخزون المتاح من المنازل غير المباعة في الارتفاع الأسبوع الماضي.

• يوجد الآن 513000 منزل عائلي غير مباع في السوق.
• وهذا يزيد بنسبة 1.1٪ عن الأسبوع الماضي و 24٪ أكثر من العام الماضي.
• في العام الماضي، كان المخزون لا يزال ينخفض ​​في مارس. الآن هو في ارتفاع.

سوف يتجاوز المخزون مستويات عام 2020 بحلول يوليو. سننهي العام بأكثر من 600000 منزل في السوق ما لم تنعكس الأسعار وتنخفض بسرعة.

ثلاث وجبات سريعة من بيانات المخزون الآن:

1. زيادة المخزون هذا العام يعني إمكانية تحقيق المزيد من المبيعات. المزيد من البائعين يعني المزيد من المبيعات سوف يحدث.

2. يشير نمو المخزون على أساس سنوي إلى ضعف الطلب وهو أحد الإشارات التي تشير إلى أن أسعار المساكن لن ترتفع هذا العام. لدينا حاليًا عدد أكبر من المنازل في السوق بنسبة 24٪ مقارنة بالعام الماضي.

3. كلما طالت فترة بقاء معدلات الرهن العقاري أعلى، كلما اقترب المخزون من المستويات القديمة. إذا كنت مشتري منزل وتنتظر انخفاض معدلات الرهن العقاري قبل أن تدخل في صفقة ما، فاعلم أنه حتى المعدلات المنخفضة قليلاً ستحفز الطلب أكثر من العرض، لذلك سيبدأ المخزون في الانخفاض وسيصبح الاختيار والمنافسة أسوأ.

قوائم جديدة

في كل أسبوع من هذا الربيع، كنا نتتبع حجم القوائم الجديدة. شهدنا الأسبوع الماضي إضافة ما يزيد قليلاً عن 60,000 بطاقة بيانات جديدة إلى المخزون بالإضافة إلى 17,000 بطاقة بيانات جديدة/مبيعات فورية أخرى. في المجمل، تزيد بيانات القوائم الجديدة بنسبة 14% عن العام الماضي. يبدو شهر أبريل جيدًا لنمو مبيعات المنازل.

قد يحتاج العام الذي يتم فيه بيع ما بين 5.5 إلى 6 ملايين منزل إلى 80.000 قائمة جديدة لمنازل الأسرة الواحدة في الوقت الحالي. ولدينا 60.000 منزل، لذلك ببساطة لا يوجد ما يكفي من المنازل للبيع للوصول إلى أرقام المبيعات الكبيرة، ولكن يتم رفع الغطاء. يمكننا أن نرى نموا واضحا.

في انتظار المراجعة

ومع زيادة العرض، بدأ معدل المبيعات في الارتفاع مقارنة بالعام الماضي. يمكننا قياس مبيعات المنازل في الوقت الفعلي من خلال تتبع جميع المنازل التي انتقلت إلى حالة العقد المعلق هذا الأسبوع. هذه “المعلقة” لم يتم بيعها بعد. سيقضون 30 أو 40 يومًا في العقد وستغلق المبيعات في الغالب في أبريل أو مايو.

كان هناك 67.000 عقد جديد لمنازل عائلة واحدة هذا الأسبوع مقارنة بـ 62.000 عقد فقط في نفس الأسبوع من العام الماضي. كان هناك 15000 شقة أخرى متعاقد عليها. ويصل هذا إلى 4.3 مليون مبيعات سنوية فقط، دون أي تعديل موسمي. لذا من الواضح أن معدل المبيعات لا يزال بطيئًا جدًا، وهو أمر منطقي نظرًا لارتفاع معدلات الرهن العقاري. لكن معدل المبيعات آخذ في الارتفاع. معدل العقود الجديدة يزيد بنسبة 8% عن العام الماضي ولكنه لا يزال أقل بنسبة 15% عن مارس 2022، عندما كان المشترون يحاولون يائسين إنجاز صفقاتهم مع ارتفاع الأسعار.

يبدو أن شهر أبريل سيشهد نموًا جيدًا في مبيعات المنازل خلال عام 2023، لكنه لن يتجاوز حجم مبيعات 2022 إلا بعد شهر يوليو من هذا العام. كان شهر يوليو من عام 2022 عندما انخفض العرض والطلب بشكل حاد. إذا ظلت معدلات الرهن العقاري مستقرة في أعلى 6، فإن هذه الاتجاهات تبدو دائمة بالنسبة لي.

أسعار المنازل

في الأسبوع الماضي، حققت جميع مقاييس الأسعار الحالية مكاسب صحية جدًا. عندما ننظر إلى جميع المنازل الموجودة في السوق، فإن متوسط ​​السعر يبلغ الآن 439000 دولار. وهذا يمثل زيادة طفيفة هذا الأسبوع وأعلى قليلاً من العام الماضي. ترتفع أسعار المنازل في هذا الوقت من العام قبل أن تبلغ ذروتها في شهر يونيو، حيث يوجد أفضل مخزون، وأكثر القوائم الجديدة، وأفضل طلب في السوق. تعتبر الزيادة في الأسعار هذا الأسبوع ضمن النطاق الطبيعي لنهاية شهر مارس.

وشهدت أسعار القوائم الجديدة قفزة صحية هذا الأسبوع، حيث ارتفعت بنسبة 1٪ لتصل إلى 424.900 دولار. وهذا أعلى بنسبة 4٪ تقريبًا عن العام الماضي. ومن المتوقع أيضًا أن يرتفع سعر القوائم الجديدة كل أسبوع في فصل الربيع. لا توجد إشارة إلى تغيرات كبيرة في أسعار المنازل في هذا المؤشر الرئيسي، ولكن من الجيد أن هذه الحركة تصاعدية.

قبل أربع سنوات، في مارس 2022، كنا في بداية الإغلاق الوبائي ويمكننا أن نرى انخفاض أسعار القوائم الجديدة بسرعة كبيرة. لكن هذا الانخفاض في الأسعار يستمر لمدة ثلاثة أسابيع فقط. وكان سعر القوائم الجديدة أحد العوامل المهمة التي أظهرت لنا بسرعة كبيرة كيف أنه لن يكون هناك انهيار في سوق الإسكان نتيجة للأزمة.

أسعار المنازل التي سيتم التعاقد عليها في جميع أنحاء البلاد صامدة ولكنها لا تتسارع أيضًا. بلغ متوسط ​​سعر العقود الجديدة هذا الأسبوع 389.900 دولارًا أمريكيًا، وهو ما يمثل ارتفاعًا طفيفًا عن الأسبوع الماضي وبزيادة 4٪ عن العام الماضي. بلغت أسعار المنازل ذروتها في شهر مايو من عام 2022 ولم تتجاوز ذلك خلال موسم ربيع العام الماضي. وأتوقع أننا سوف نصل إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق لأسعار المنازل في الشهر المقبل أو نحو ذلك، على افتراض استمرار هذه الاتجاهات الحالية.

تخفيضات الأسعار

كانت معظم الإشارات الواردة في بيانات الأسبوع الماضي متفائلة جدًا. إذا كان هناك عامل واحد للتخفيف من التفاؤل، فهو تخفيضات الأسعار. ارتفعت نسبة المنازل المعروضة في السوق والتي شهدت تخفيضات في الأسعار عن قائمة أسعارها الأصلية إلى 31.4% هذا الأسبوع. هناك المزيد من المنازل في السوق الآن التي شعرت بالحاجة إلى خفض سعر الطلب عما كانت عليه قبل عام. أدت قوة السوق في العام الماضي في الربعين الأول والثاني إلى نمو أسعار المنازل بنسبة 5٪ لعام 2023 بأكمله. لدينا قوة في التسعير الآن أقل مما كانت عليه في العام الماضي.

ورغم أن انخفاضات الأسعار أصبحت ضمن النطاق “العادي”، إلا أنها أصبحت الآن أعلى من أي شهر مارس/آذار منذ سنوات عديدة. يوجد الآن عدد أكبر من البائعين الذين خفضوا الأسعار المطلوبة لمنازلهم مقارنة بأي شهر مارس منذ أكثر من عقد من الزمان. لقد كان العقد الماضي قوياً للغاية بالنسبة للطلب على مشتري المنازل، لذلك لم نشهد سوقاً “طبيعية” منذ فترة طويلة جداً.

هذه إشارة يجب الانتباه إليها. من الصعب أن نرى كيف ستنمو أسعار المنازل على المستوى الوطني هذا العام في ظل هذه الظروف. يمكننا أن نرى المشترين في السوق، ولكن ليس هناك ما يشير إلى أنهم يدفعون أسعار المنازل إلى الارتفاع. البائعون الذين يبالغون في الأسعار يضطرون إلى تخفيضها.

في مارس 2022، كان لا يزال هناك عدد قليل جدًا من المنازل التي تم تخفيض أسعارها بشكل عام، لكن ذلك كان يتغير بسرعة. بدأ المنحدر في الصعود بسرعة كبيرة، خاصة في أبريل ومايو من ذلك العام. بلغ العدد ذروته في نوفمبر 2022 حيث احتاجت 43٪ من المنازل في السوق إلى تخفيض الأسعار. وتتوافق ذروة نوفمبر مع انخفاض أسعار مبيعات المنازل بعد أربعة إلى ستة أشهر. ولهذا السبب تستحق هذه البيانات المراقبة عن كثب: فهذه التخفيضات في الأسعار تخبرنا عن الطلب الآن، والذي يتحول إلى مبيعات بعد عدة أشهر.

يمكننا أن نرى أن مشتري المنازل حساسون للغاية لتحركات أسعار الرهن العقاري. يمكننا أن نرى بيانات تخفيضات الأسعار تتكيف تمامًا في اللحظات التي تقفز فيها معدلات الرهن العقاري إلى أعلى.

متعلق ب