توقف الطلب على المساكن حيث ينتظر المشترون انخفاض أسعار الفائدة

المخزون يشهد قفزة كبيرة

كانت هناك قفزة كبيرة جدًا في المخزون بنسبة 2.6٪ هذا الأسبوع إلى 668000 منزل لأسرة واحدة غير مباعة في السوق. وهذا يعني تراكم 16000 منزل، وهو أكبر تغيير خلال أسبوع واحد خلال العام. نحن ننتعش المخزون بعد العطلة، لذا فهي ليست مفاجأة كبيرة، وهي أقل قفزة مما كان يحدث في هذا الوقت من عام 2022. هناك 179000 شقة أخرى غير مباعة في السوق.

نحن في دائرة من الطلب البطيء على مشتري المنازل، والذي لم يستجب بعد لمعدلات الرهن العقاري المنخفضة حديثًا. لا تزال معدلات الرهن العقاري أعلى مما كانت عليه في العام الماضي في هذا الوقت وأعلى مما كانت عليه في بداية العام. لذلك، على الرغم من انخفاضها من الذروة الأخيرة في أوائل شهر مايو، ربما لا يشعر المستهلكون بأن هذا نوع من المساومة. أعلن فريدي ماك عن أسعار فائدة بلغت 6.8٪. في رأيي، فإن أقل من 6.75% في الطريق إلى 6.5% سيكون تحركًا كبيرًا بما يكفي في الأسعار لتحريك البوصلة بالنسبة للمشترين. لكن هذا الأسبوع بالتأكيد لم يقدم أي تأكيد للفرضية.

هناك 39٪ المزيد من المنازل في السوق الآن مقارنة بالعام الماضي. هذه هي نفس الفجوة التي كنا نعاني منها منذ فترة – نمو المخزون بحوالي 40٪ فقط خلال عام 2023. في النصف الثاني من العام الماضي، مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري، استمر المخزون في الارتفاع. لذا فإن توقعاتنا للنصف الثاني من هذا العام هي أن نمو المخزون سوف ينضغط مقارنة بالعام الماضي.

ارتفاع القوائم الجديدة

شهد هذا الأسبوع 69.000 قائمة جديدة للعائلة الواحدة غير مباعة. وهذا يزيد بنسبة 8٪ عما كان عليه قبل عام. كانت هناك 15000 قائمة جديدة أخرى متعاقد عليها بالفعل، وهو عدد منخفض جدًا للمبيعات الفورية مؤخرًا.

هذا يعني أن إجمالي 84000 بائع جديد لمنازل الأسرة الواحدة هذا الأسبوع. وهذا يمثل زيادة بنسبة 3٪ فقط في عدد البائعين هذا الأسبوع مقارنة بالعام الماضي في هذا الوقت. تذكر أن العام الماضي اتسم بهذا النقص الشديد في البائعين طوال العام ولكن لا يوجد سوى 3٪ فقط من البائعين الإضافيين الآن.

المخزون غير المباع من المنازل في السوق ينمو الآن وهذا النمو يأتي من تباطؤ الطلب وليس من زيادة العرض. في الواقع، يبدو أن البائعين يتراجعون. يتشكل السوق ليبدو مثل العام الأقل بهذه الطريقة. بالنسبة لي، يشير هذا النقص في العرض الجديد إلى أنه سيبقي الحد الأقصى لنمو المخزون حتى لو ظل طلب المشتري خاملًا لبقية العام.

لقد كان لدينا اقتصاد قوي بشكل مدهش خلال العامين الماضيين، وإذا تغير هذا الشعور بالنسبة للمستهلكين، فربما نخرج من نمط الإدراج المنخفض الذي كنا فيه لفترة طويلة. إبقاء نظرة على ذلك.

مبيعات المنازل المعلقة بطيئة

حتى مع بقاء جانب البائع مقيدًا، عندما ننظر إلى أحدث بيانات المبيعات، والعقود الجديدة المعلقة التي بدأت هذا الأسبوع، لا يوجد حقًا ما يدعو للتفاؤل. ولم يكن هناك سوى 62 ألف عقد جديد معلق هذا الأسبوع لمنازل الأسرة الواحدة. وهذا يمثل مبيعات أقل بنسبة 9٪ مقارنة بالأسبوع نفسه من العام الماضي. كان هناك 13000 شقة أخرى تم التعاقد عليها. بالكاد انتعش رقم المبيعات هذا بعد عطلة 4 يوليو في وقت سابق من الشهر.

ماذا سيحدث بعد ذلك مع هذا المؤشر لمبيعات المنازل؟ من المحتمل أن نشهد انتعاشًا بسيطًا بنهاية الشهر، وأفترض ذلك فقط لأن وقت لاحق من شهر يوليو سيكون أسهل من أوائل شهر يوليو. وكانت معدلات الرهن العقاري تتحرك في الاتجاه الصحيح. وإذا انخفضت أسعار الفائدة بدرجة كافية لفترة كافية، فربما نشهد ارتفاع الطلب في أغسطس وسبتمبر لإظهار بعض النمو السنوي. والخبر السار هو أن أسعار الفائدة كانت تتحرك في الاتجاه الصحيح مع أخبار التضخم الجيدة الأخيرة.

أسعار المنازل تبقى ثابتة

متوسط ​​سعر جميع المنازل في السوق في الولايات المتحدة هو 450 ألف دولار. هذا لم يتغير عن الأسبوع الماضي ولم يتغير عن العام الماضي. كان السوق مستقرًا عند هذه النقطة السعرية لعدة أسابيع حتى الآن. تميل الأسعار إلى التجمع حول الأرقام المستديرة الكبيرة. أتوقع أنهم سيبدأون في التراجع خلال النصف الخلفي من العام بحلول منتصف أغسطس.

وانتعش سعر القوائم الجديدة هذا الأسبوع إلى 425 ألف دولار. هذا يصل إلى 5٪ لهذا الأسبوع. إذا كنت تتذكر الأسبوع الماضي، فقد تم تسعير القوائم الجديدة أقل من العام السابق. وبعد الانتعاش، عادت القوائم الجديدة الآن إلى أعلى من العام الماضي بنسبة 6٪. ت

تعد القوائم الجديدة مؤشرًا رئيسيًا للسوق، حيث تأخذ المنازل التي يتم إدراجها للبيع في الاعتبار كل ما يعرفه البائعون ووكلاء الإدراج عن أسواقهم المحلية. في المجمل، يخبرنا هؤلاء البائعون بالضبط أين يوجد الطلب على المنازل. لذا يجدر مراقبة هذه الأمور عن كثب وتظهر المؤشرات أن الأسعار مدعومة عند هذه المستويات.

متوسط ​​سعر المبيعات الجديدة هذا الأسبوع هو 389.900 دولار. ولا يزال هذا المقياس لأسعار المنازل أعلى بنسبة 3٪ عن العام الماضي في هذا الوقت. لقد تجاوز سعر مبيعات المنازل المعلقة حديثًا ذروته في شهر مايو، وبدأ يتراجع كل أسبوع منذ ذلك الحين. يمكننا استخدام المقارنة مع عام 2022 لنرى كيف قد تكون هناك إشارة هبوطية أقل في أسعار المنازل في عام 2024 حتى مع بقاء الطلب ضعيفًا.

تظهر الأسعار منذ بداية العام بعض التقدير

لقد كنا نتحدث عن بطء وتيرة المبيعات ولكن معظم مقاييس أسعار المنازل لا تزال تظهر بعض الارتفاع السنوي. إنه بطيء، لكنه مرتفع بشكل عام. ترتفع أسعار المنازل في النصف الأول من العام وتتراجع في النصف الثاني من العام. كل المكاسب السنوية لارتفاع أسعار المساكن تحدث عادة بحلول شهر يونيو. أدنى الأسعار لهذا العام هي خلال عطلة رأس السنة الجديدة.

نظرًا لأن المبيعات التي تحدث الآن هي أكثر تكلفة بنسبة 3٪ فقط من مبيعات العام الماضي، وقوة موسم مبيعات المنازل قد تجاوزناها، فمن المؤكد أنه يبدو لي أن عام 2024 سينتهي في نطاق ارتفاع أسعار المنازل بنسبة 0-3٪. .

تتسارع تخفيضات الأسعار

وأخيرًا هذا الأسبوع، نظرتنا الأسبوعية إلى بيانات تخفيضات الأسعار. تم تخفيض أسعار 38.6% من المنازل المعروضة في السوق عن أسعار القائمة الأصلية. وهذا يعني زيادة بمقدار 30 نقطة أساس إضافية لهذا الأسبوع. هذا المؤشر الرئيسي لأسعار المبيعات المستقبلية لا يتسارع بسرعة كبيرة. إنها مرتفعة، مما يدل على ضعف الطلب بشكل واضح. ولا توجد إشارة على زيادة الطلب. مع انخفاض معدلات الرهن العقاري، وإذا انخفضت أكثر وبقيت ثابتة في منتصف الستينيات، فقد يتغير ذلك، لكنه لم يتغير بعد.

ومن الملاحظ هنا أننا على وشك العبور مع خط 2022. وفي النصف الثاني من عام 2022، كان هناك الكثير من ضغوط الأسعار. ولا تزال تخفيضات الأسعار ترتفع بمقدار 150 نقطة في الأسبوع. الآن، يرتفعون بمقدار 30 نقطة أساس. أسعار المنازل لا تنهار، بل تستقر.

ومن المثير للاهتمام أن المبلغ بالدولار لتخفيضات الأسعار هذه هو 20 ألف دولار – أي 5٪ على منزل نموذجي بقيمة 400 ألف دولار. هذا هو نفس مبلغ خفض الأسعار كما كان الحال في العام الماضي، ولكن في عام 2022، عندما تم ضغط المكابح بشدة، كان متوسط ​​خفض السعر 24 ألف دولار. لذا، قم بإضافة كل هذه العناصر معًا وسنحصل على صورة واضحة جدًا عن الاتجاه الذي تتجه إليه أسعار المنازل لبقية العام.

ظلت معدلات الرهن العقاري أعلى لفترة أطول مما توقعه أي شخص هذا العام. ربما لقد تجاوزنا الزاوية أخيرًا؟ بالنسبة للمشترين والبائعين، يمكن أن تتغير هذه الشروط بسرعة. إنهم بحاجة إلى سماع البيانات منك حتى يعرفوا كيفية الرد.

مايك سيمونسن هو مؤسس أبحاث ألتوس.