تقوم دراسة HECM بتقييم الآثار المالية للبرنامج على مدى 20 عامًا

دراسة بتكليف من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) يهدف مكتب تطوير السياسات والأبحاث (PD&R) في عام 2022 إلى تقييم حالة برنامج تحويل الرهن العقاري (HECM) على مدى 20 عامًا.

صدرت الدراسة في أواخر العام الماضي، وتناولت ثلاثة عناصر أساسية لفعالية برنامج HECM بين عامي 2000 و2020. وقد أجرتها شركة تحليلات مجموعة إس بي ذ.م.م والمقاول من الباطن شركة إيكونومتريكا

قام قسم إدارة المخاطر بالفعل بفحص أقسام الدراسة المتعلقة باتجاهات المقترض وتأثيرات سياسة البرنامج المختلفة، لكن القسم الخاص بالأثر الاقتصادي يحاول تقييم القيمة المقدمة لدافعي الضرائب، بالإضافة إلى تأثيرات برنامج HECM على الإدارة الفيدرالية للإسكانصندوق (FHA) للتأمين على الرهن العقاري المتبادل (MMI).

تقييم الآثار المالية

وقام الباحثون بتقييم الأثر المالي من خلال نطاق المكاسب والخسائر على مدى فترة 20 عاما، مع البيانات المستمدة من “أنظمة بيانات HUD، بما في ذلك أقساط التأمين على الرهن العقاري (MIPs)، ومدفوعات المطالبات، ونفقات الاحتفاظ بالأوراق المالية والممتلكات، و وأوضح التقرير أن صافي المبالغ المستردة من التصرفات في القروض المنتهية.

تم تحديد ما يشكل “مكاسب” و”خسائر” من خلال تأثير البرنامج على ملاءة صندوق MMI. وهي لا تشمل التكاليف الإدارية للبرنامج التي يتكبدها HUD، بما في ذلك “تكلفة الموظفين المباشرين وغير المباشرين والمقاولين والمرافق وأنظمة البيانات والموارد الأخرى المستخدمة في إدارة برنامج HECM التي لم يتم تسجيلها كتكاليف برنامج.”

تم النظر إلى القروض المؤمنة من خلال أقساط التأمين على الرهن العقاري والمطالبات، أو التدفقات النقدية الخارجة المدفوعة للمقرض بموجب برنامج تأمين قروض إدارة الإسكان الفدرالية الذي يعمل منه برنامج HECM.

وقال التقرير: “من بين 1.1 مليون قرض من قروض HECM تمت الموافقة عليها خلال فترة 20 عامًا، حدد فريق البحث 533894 قرضًا من قروض HECM تم إنهاؤها والتصرف فيها اعتبارًا من 30 سبتمبر 2020، ولم يتم إجراء أي معاملات أخرى بعد 30 سبتمبر 2020”. “بناءً على هذه العينة، قدر فريق البحث أن قروض إدارة الإسكان الفدرالية تكبدت خسارة إجمالية تبلغ حوالي 10.4 مليار دولار، أو خسارة متوسطة قدرها 19.556 دولارًا لكل قرض.”

ووجد التقرير أن ما يقرب من ثلثي أكثر من 533000 قرض تمت دراستها أسفرت عن مكاسب صافية لإدارة الإسكان الفدرالية. وكان متوسط ​​الربح لكل قرض تم إنهاؤه دون مطالبة يزيد قليلاً عن 10000 دولار.

التصرف مع مرور الوقت

وذكر التقرير أنه تم أيضًا فحص القروض على أساس سنوي. ووجدت أنه، باستثناء عامي 2007 و2008، حقق البرنامج “مكاسب على أغلب القروض المعتمدة في كل سنة من السنوات المالية الأخرى”.

وقد قدر متوسط ​​الخسارة لكل قرض نشأ في عام 2007 بنحو 37300 دولار، أو خسارة إجمالية تبلغ نحو 2.5 مليار دولار لتلك المجموعة من القروض. وابتداء من عام 2014، بلغت جميع القروض التي تم إنهاؤها بمكاسب 92% من إجمالي الحصة – ووصلت في نهاية المطاف إلى 100% بحلول عام 2018، حيث ظلت على الرغم من الانخفاض الحاد في الحجم، وفقا للبيانات.

واستعرض التقرير أيضًا تأثيرات طرق التصرف البديلة التي استخدمتها HUD في القروض المخصصة. وقد وصفت الخيار الأول من الخيارين الأكثر شيوعًا بأنه “برنامج النقل”، والذي “يستخدم لقروض HECM التي تم تخصيصها وإغلاقها من قبل HUD والتي يتم بيع REO الأساسي لها من خلال برنامج النقل التقليدي.” والثاني هو “برنامج بيع الأوراق المالية”، حيث يتم ربط القرض المخصص بعقار شاغر تقوم HUD بعد ذلك ببيعه إلى طرف ثالث من خلال بيع الأوراق النقدية الشاغرة.

وهدف التقرير إلى تحديد مدى خطورة الخسارة والجدول الزمني العام المرتبط بكل خيار، حيث وجد أنه تم التخلص من 15,380 قرضاً خلال الفترة الزمنية من خلال إحدى هاتين الطريقتين.

وجاء في التقرير: “على أساس كل قرض، يولد برنامج التحويل تدفقًا نقديًا أعلى، لكن التدفقات الخارجة في هذا البرنامج تعادل ضعف تلك الموجودة في برنامج بيع السندات، مما يؤدي إلى خسارة تبلغ حوالي 142 ألف دولار لكل قرض”.

وقال التقرير إنه عند مقارنته بالسنة المالية لتأييد القروض، حدد التقرير أن متوسط ​​الخسارة لكل قرض “كان أقل باستمرار بالنسبة لأولئك الذين تم التخلص منهم من خلال برنامج بيع السندات”. “كان الفرق في متوسط ​​الخسارة السنوية هو الأكبر بالنسبة للقروض المعتمدة في السنتين الماليتين 2009 و2010، عندما كانت الخسائر الناتجة عن القروض التي تم التصرف فيها من خلال برنامج نقل الملكية أكثر من ضعف تلك الناتجة عن القروض التي تم التصرف فيها من خلال برنامج بيع السندات ( 180 ألف دولار مقابل 80 ألف دولار).

وقال التقرير إن القروض المباعة من خلال برنامج النقل كان لها جدول زمني مدته عامين تقريبًا بين البدء والتخلص النهائي، و”استقر متوسط ​​عدد الأشهر لمبيعات REO عند حوالي 37 شهرًا” منذ ذلك الحين.

عادةً ما تستغرق القروض المباعة من خلال برنامج بيع الأوراق المالية وقتًا أقل من تلك التي يتم بيعها من خلال قناة بيع REO – باستثناء تلك القروض التي تم إنهاؤها في عام 2017، وفقًا للبيانات.

وأوضح التقرير: “لا يبدو أن وقت التصرف هو المحرك الأساسي لتكاليف الاحتفاظ، لأن متوسط ​​تكاليف الاحتفاظ ارتفع من السنوات المالية 2014 إلى 2020، في حين أن متوسط ​​وقت التصرف لم يتقلب”.

نتائج أخرى

ووجد التقرير أيضًا أن بعض التغييرات في السياسة المطبقة على برنامج HECM خلال فترة الدراسة – بما في ذلك التقييم المالي ومتوسط ​​العمر المتوقع (LESA)، “اكتشفت أن إدخال التقييم المالي، LESA، ومتطلبات الاكتتاب كان مرتبطًا بانخفاض احتمالية التخلف عن السداد، وانخفاض السحوبات غير المجدولة، وانخفاض صافي الخسائر للقروض المقدمة للمقترضين السود – على الرغم من عدم إمكانية تحديد انخفاض صافي الخسارة لإجمالي السكان.

ووجدت الدراسة أيضًا أن المقترضين خلال هذا الوقت كانوا يميلون إلى الانحراف نحو الطرف الأصغر سنًا من الفئة السكانية العليا. وقد عززت هذه البيانات الطويلة الأمد أن النساء العازبات يستخدمن برنامج الرهن العقاري العكسي أكثر بكثير من الرجال غير المتزوجين – وبمعدلات تتجاوز بكثير متوسط ​​الأقسام الموجودة في الفئة السكانية العليا.

منذ عام 2011، اختار ما يقرب من نصف المقترضين الذين حددوا سبب سعيهم للحصول على رهن عقاري عكسي سببًا واحدًا فقط، في حين اختار النصف الآخر أسبابًا متعددة. معظم المقترضين الذين اختاروا سبباً واحداً (53%) اختاروا “الدخل الإضافي” كسبب للحصول على القرض.

وذكر التقرير أن “هذه النتيجة تتماشى مع هدف برنامج HECM المتمثل في تزويد كبار السن بالقدرة على تحويل ملكية منازلهم إلى دخل إضافي”.

متعلق ب