رأي: تحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن دون تعريض مشتري المنازل لمزيد من المخاطر
ليس سرا أن هناك تحديا للقدرة على تحمل تكاليف السكن في الولايات المتحدة وفقا ل الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين(NAR) مؤشر القدرة على تحمل تكاليف السكن، منذ ربيع العام الماضي، لم تتمكن الأسرة النموذجية ذات الدخل المتوسط من شراء منزل متوسط السعر.
في حين أن معدلات الرهن العقاري ستنخفض على الأرجح هذا العام، فإن المحادثات حول كيفية زيادة إمكانية الوصول إلى ملكية المنازل لا تزال في قمة أولوياتها – ويجب أن تكون في قمة اهتماماتها – عبر صناعة العقارات. ومع ذلك، لا يوجد نهج واحد يناسب الجميع فيما يتعلق بالقدرة على تحمل تكاليف ملكية المنازل. وينبغي لأي اقتراح لزيادة القدرة على ملكية المساكن وتحسين القدرة على تحمل التكاليف أن يكون قائما على الأدلة ومستداما (مع تجنب الحلول السريعة) وألا يأتي على حساب حماية المستهلك.
على سبيل المثال، في الآونة الأخيرة، فاني ماي ركزت على توسيع بدائل التأمين على الملكية كوسيلة لزيادة القدرة على تحمل تكاليف ملكية المنازل. ومع ذلك، وجدت الأبحاث التي أجرتها فاني ماي من عام 2022 أن التأمين على الملكية ليس عنصرًا مهمًا في تكاليف الإغلاق الإجمالية عند شراء منزل. مع الأخذ في الاعتبار الجغرافيا، لم تكن الاختلافات في تكاليف الملكية والتسوية بين مجموعات المقترضين “ذات معنى اقتصادي”.
بالإضافة إلى ذلك، الأبحاث الحديثة التي أجراها أول أمريكي وجدت أن رسوم الملكية والتسوية تمثل أقل من 1% من إجمالي تكاليف عمر القرض للمقترض، مما يشير إلى أن رسوم التأمين على الملكية هي واحدة من أصغر أجزاء المعادلة. أكبر تكاليف عمر القرض التي يتحملها مالك المنزل هي الضرائب العقارية ورسوم التسجيل (29,675 دولارًا أمريكيًا)، والرسوم المدفوعة لمستثمر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) (28,779 دولارًا أمريكيًا)، والرسوم المدفوعة للمقرض (14,026 دولارًا أمريكيًا)، وتأمين مالك المنزل (9,279 دولارًا أمريكيًا). رسوم GSE (7,705).
إن استهداف التأمين على حق الملكية كوسيلة لخفض التكاليف لا يفشل فقط في معالجة مشاكل القدرة على تحمل التكاليف الحقيقية، ولكنه يمكن أن يترك المستهلكين في الواقع عرضة لمخاطر الملكية المستقبلية التي يمكن أن تأتي مع علامات أسعار باهظة. على سبيل المثال، يتم الترويج لخطابات رأي المحامين (AOLs) كبديل للتأمين على الملكية، ولكنها لا تقدم نفس المستوى من الحماية.
وفقا لبيانات الصناعة، فإن ثلث جميع المطالبات التي تدفعها شركات التأمين على الملكية هي لقضايا لا يمكن العثور عليها في البحث في السجلات العامة ولن تغطيها AOL. إن رأي المحامي بناءً على البحث عن الملكية ليس هو نفس التأمين، الذي لديه متطلبات حجز قانونية للحماية من الخسائر.
بالإضافة إلى ذلك، في غالبية الولايات – ما يسمى بولايات “الدفع للبائع” – يمكن لـ AOLs زيادة النفقات للمستهلكين بما يتجاوز ما سيدفعونه مقابل التأمين على الملكية. في هذه الولايات، يدفع البائع ثمن بوليصة التأمين على ملكية مشتري المنزل، وبالتالي، يدفع مشتري المنازل فقط ثمن بوليصة المُقرض بتكلفة مخفضة عند الإغلاق، وفي كثير من الأحيان يصل المبلغ إلى 150 دولارًا.
تتبنى صناعة الملكية الجهود المبذولة للمساعدة في زيادة إمكانية الوصول إلى ملكية المنازل. ولهذا السبب تبتكر شركات الملكية باستمرار لخفض تكلفة سياساتنا. في حين أن تكلفة أشكال التأمين الأخرى زادت بشكل مطرد في السنوات الأخيرة، وذلك بفضل ابتكارات الصناعة، فقد انخفض التأمين على ملكية التكلفة بنسبة 7.8٪ على المستوى الوطني منذ عام 2004، وفقا للبيانات المالية للصناعة. بالإضافة إلى ذلك، تقدم شركات الملكية خصومات مختلفة – مثل خصم معدل الإصدار المتزامن عند شراء سياسات المالك والمقرض معًا – للمساعدة في خفض تكلفة التغطية.
ولكن في حين أن هذه التحسينات الرامية إلى خفض التكاليف مهمة لمعالجة القدرة على تحمل تكاليف السكن، إلا أن هناك حواجز أكبر بكثير أمام ملكية المساكن، وخاصة بالنسبة لمشتري المساكن من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط. فبدلاً من استبدال المنتجات القديمة التي حمت المستهلكين على مدى القرن الماضي والتي لم تكلف مشتري المساكن إلا في بعض الأحيان ما لا يقل عن بضع مئات من الدولارات، ينبغي للقطاعين الخاص والعام أن يركزا على معالجة الأسباب الجذرية وراء عدم القدرة على تحمل تكاليف المساكن.
وكما أشار مؤخراً دوج دنكان، نائب الرئيس الأول وكبير الاقتصاديين في مؤسسة فاني ماي: “إلى أن نرى زيادة كبيرة في المعروض من المساكن، فإننا نتوقع أن تظل القدرة على تحمل التكاليف عائقاً كبيراً أمام ملكية المساكن بالنسبة للعديد من الأسر”. إن زيادة المعروض من المساكن ذات الأسعار المعقولة أمر بالغ الأهمية لجعل الحلم الأمريكي المتمثل في ملكية المنازل في متناول المزيد من الأمريكيين. وفقًا لـ NAR، فإن أسعار المنازل المرتفعة ومعدلات الرهن العقاري والعرض المحدود للمنازل هي أهم العوائق التي تحول دون ملكية المنازل.
ومن أجل علاج أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان، يتعين على صناعة العقارات والحكومة الفيدرالية التركيز على المشاكل الأساسية التي تجعل أسعار المساكن مرتفعة. إن استبدال ضمانات المستهلك مثل التأمين على حق الملكية ببدائل غير مثبتة وغير منظمة لن يؤدي إلا إلى تعريض مشتري المساكن ــ وخاصة مشتري المساكن لأول مرة والذين هم في أمس الحاجة إليها ــ لمخاطر مالية أعظم.
ديان تومب هي الرئيس التنفيذي لشركة جمعية ملكية الأراضي الأمريكية.
