اشترى المستثمرون واحدًا من كل ستة منازل تم بيعها في الربع الثاني من عام 2024: Redfin
على الرغم من أن سوق الإسكان في الولايات المتحدة قد تباطأت خلال الربع الثاني من العام، إلا أن المستثمرين لم يحجموا عن الاستثمار.
ارتفع عدد مشتريات المنازل من قبل المستثمرين بنسبة 3.4% على أساس سنوي في الربع الثاني من عام 2024، وهي أكبر زيادة منذ الربع الثاني من عام 2022، وفقًا لتقرير نشره الخميس ريدفين.
وبالمقارنة، انخفض إجمالي مشتريات المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 1.9% خلال نفس الفترة، وهو ما عزاه Redfin إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري وأسعار المنازل. في حين أن المستثمرين لا يزالون حساسين للتغيرات في أسعار الرهن العقاري، إلا أنهم أقل حساسية من المشترين المستهلكين حيث أن 69٪ من المستثمرين يدفعون نقدًا.
وتستند الدراسة إلى تحليل سجلات شراء المنازل على مستوى المقاطعة عبر 39 منطقة من مناطق المترو الأمريكية الأكثر اكتظاظا بالسكان والتي يعود تاريخها إلى عام 2000. وقالت Redfin إنها تعرف المستثمر “على أنه أي مؤسسة أو شركة تشتري العقارات السكنية، مما يعني أن هذا التقرير يغطي كل من المستثمرين المؤسسيين والمستثمرين من فئة الأمهات والبوب.
في المجموع، اشترى المستثمرون منازل بقيمة 43 مليار دولار في الربع الثاني، بزيادة 13.7٪ على أساس سنوي، وهو أيضًا أكبر مكسب خلال عامين.
وجدت Redfin أن المستثمرين اشتروا 16.8% (حوالي واحد من كل ستة) من المنازل المباعة خلال الربع الثاني من عام 2024، ارتفاعًا من 16% قبل عام. وهذه هي أعلى حصة مسجلة في الربع الثاني باستثناء عام 2022 (20.8٪).
وقال Redfin إن بيانات الربع الثاني من عام 2024 تظهر أن نشاط المستثمرين يستقر بعد أكثر من الضعف خلال طفرة شراء المنازل التي غذتها الجائحة في عام 2021. ثم انخفض بنسبة 50٪ تقريبًا في عام 2023 بسبب انخفاض الإيجارات وقيم المنازل في بعض الأسواق.
على الرغم من أن الطلب على الإيجارات لا يزال قوياً، إلا أن أسعار الإيجارات أظهرت نمواً بطيئاً بسبب مجموعة من الشقق الجديدة التي تصل إلى السوق، مما يخلق منافسة على المستأجرين. لكن عمليات البناء في المنازل المتعددة الأسر تباطأت، وهو خبر جيد لأصحاب العقارات الذين يتطلعون إلى زيادة الإيجارات.
يعزو Redfin هذا الارتفاع إلى كون المستثمرين أسرع في الخروج من الهامش مقارنة بالمشترين المستهلكين.
وقال شيهاريار بخاري، كبير الاقتصاديين في شركة Redfin، في بيان: “أحد أسباب خروج المستثمرين العقاريين من السبات هو الاستفادة من الطلب القوي من المستأجرين”.
“لقد أدى ارتفاع أسعار المنازل ومعدلات الرهن العقاري إلى جعل ملكية المنازل بعيدة عن متناول الكثير من الأمريكيين، مما أدى إلى زيادة الطلب على الإيجارات. المستثمرون، الذين يستطيع الكثير منهم الدفع نقدًا لتجنب آثار ارتفاع معدلات الرهن العقاري، يستفيدون من هذا الطلب.
بالإضافة إلى ذلك، لاحظت الوساطة أن الزيادة في نشاط المستثمرين مدفوعة بمشتريات منازل الأسرة الواحدة، والتي ارتفعت بنسبة 6.7٪ سنويًا في الربع الثاني من عام 2024. وفي المقابل، مشتريات المستثمرين للعقارات متعددة الأسر (وحدتين إلى أربع وحدات)؛ الوحدات السكنية والتعاونيات. وانخفضت أسعار المنازل بنسب 5% و3.3% و1.9% على التوالي.
في المجمل، مثلت منازل الأسرة الواحدة 69.4% من إجمالي مشتريات المستثمرين في الربع الثاني من عام 2023، وهي أعلى حصة منذ منتصف عام 2022. وشكلت الشقق السكنية والتعاونيات 19.4%، تليها المنازل المستقلة (6.5%) والعقارات متعددة الأسر (4.7%).
وأشار Redfin إلى أن المستثمرين يفضلون عادةً العقارات المخصصة لعائلة واحدة، حيث سجل هذا القطاع من السوق نموًا قويًا نسبيًا في الإيجارات وانخفاض معدلات دوران المستأجرين.
دعم هذه البيانات هو تقرير حديث من جمعية المصرفيين للرهن العقاري (MBA)، والتي وجدت أن الإقراض متعدد الأسر انخفض بنسبة 49٪ إلى 246 مليار دولار في عام 2023.
وقال جيمي وودويل، رئيس أبحاث العقارات التجارية بجامعة ماجستير إدارة الأعمال، في بيان: “انخفض الإقراض متعدد الأسر بمقدار النصف تقريبًا في عام 2023 مع انخفاض معاملات البيع وسعى عدد أقل بكثير من أصحاب العقارات إلى إعادة تمويل قروضهم”.
عندما يتعلق الأمر بالعائد على الاستثمار (ROI)، أفاد Redfin أن المنزل النموذجي الذي باعه المستثمر في يونيو تم بيعه بنسبة 58٪ أكثر مما اشتراه المستثمر به، بانخفاض عن 62.1٪ في العام السابق ولكنه لا يزال أعلى من مستويات ما قبل الوباء. تكبدت 5٪ فقط من المنازل التي باعها المستثمرون خسارة، بانخفاض من 5.8٪ في الربع الثاني من عام 2023 وأقل من مستويات ما قبل الوباء.
ويمكن أن يُعزى ذلك جزئيًا على الأقل إلى حقيقة أن المستثمرين اشتروا 24.1% من المنازل منخفضة السعر التي تم بيعها في الربع الثاني من عام 2024، ارتفاعًا من 22.7% في العام السابق. وبالمقارنة، فإن 14.7% من المنازل مرتفعة الثمن و12.1% من المنازل متوسطة السعر المباعة تم شراؤها من قبل المستثمرين.
شكلت العقارات منخفضة السعر – التي يصفها Redfin بأنها تلك التي يتم تسعيرها في الثلث الأدنى من السوق المحلية – 45.2٪ من جميع مشتريات المنازل للمستثمرين في الربع الثاني. وشكلت المنازل المرتفعة الثمن والمنازل متوسطة السعر حصتين بنسبة 30.9% و23.9% على التوالي.
ومن بين الأسواق الفردية التي تم تحليلها، حققت سان خوسيه ولاس فيجاس أكبر زيادات سنوية في شراء المنازل للمستثمرين (بزيادة 27%). ثلاثة مترو أخرى في كاليفورنيا – ساكرامنتو (+18.9٪)، لوس أنجلوس (+17.9٪) وسان فرانسيسكو (+17.8٪) – تقريب المراكز الخمسة الأولى.
وشهدت منطقة مترو سان خوسيه أيضًا أكبر زيادة إجمالية في مشتريات المنازل في الربع الثاني من عام 2024، بزيادة 15.2% على أساس سنوي، بينما سجلت منطقة مترو سان فرانسيسكو أكبر زيادة سنوية في عائد استثمار المستثمرين على العقارات المباعة في يونيو. ارتفع سعر المنزل النموذجي في سان فرانسيسكو الذي بيعه أحد المستثمرين بمبلغ 685.500 دولار أمريكي عن سعر الشراء الأولي، أي بزيادة قدرها 50.7% عن العام السابق.
“يوجد في سان خوسيه الكثير من المستثمرين الأجانب الذين يشترون أشياء غير مرئية، والعديد من زعانف المنازل الذين يشترون منازل متداعية، ويضعون عليها بعض أحمر الشفاه، ويبيعونها لتحقيق الربح،” كريج بيليجريني، وكيل Redfin Premier في سان خوسيه ، قال في التقرير.
“أرى أيضًا الآباء يشترون منازل ثانية ويخططون لتأجيرها لفترة من الوقت ثم ينقلونها إلى أطفالهم، وبعضهم تخرج للتو من الكلية ولا يستطيع شراءها بأنفسهم. هناك الكثير من الأشخاص الذين يمتلكون أموال التكنولوجيا واشتروا منازل هنا في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، وقاموا ببناء الكثير من الأسهم، ويقومون الآن بمهمة جانبية كمستثمر عقاري. ولكن هناك أيضًا أشخاصًا يستأجرون في أحياء مثل ماونتن فيو ولوس ألتوس، ثم يشترون العقارات الاستثمارية في سان خوسيه – التي تتميز بأسعار المنازل المنخفضة – لبناء الأسهم.
وعلى الطرف الآخر من الطيف، انخفضت مشتريات المستثمرين من المنازل بأكبر قدر على أساس سنوي في فورت لودرديل بولاية فلوريدا (-15.9٪)؛ بروفيدنس، رود آيلاند (-12.4%)؛ نيو برونزويك، نيو جيرسي (-11.9٪)؛ ميامي (-11.3%)؛ وشيكاغو (-11.1%).
وقال بوب بنسون، وكيل Redfin Premier في فورت لودرديل، في التقرير: “على الرغم من ارتفاع الإيجارات هنا، إلا أن أسعار التأمين والضرائب العقارية مرتفعة أيضًا، مما يجعل من الصعب أن تكون الأرقام منطقية بالنسبة للمستثمرين”.
أسواق ميامي (28.5%)؛ سان دييغو (23.7%)؛ أنهايم، كاليفورنيا (23.3%)؛ لاس فيغاس (22.3%)؛ وحصلت لوس أنجلوس (22.2٪) على أعلى حصص من مشتريات المنازل للمستثمرين في الربع الثاني من عام 2024. وعلى العكس من ذلك، حصلت بروفيدنس، رود آيلاند (8.5٪)؛ واشنطن العاصمة (8.7%)؛ وارن، ميشيغان (9.2%)؛ مقاطعة مونتغمري، بنسلفانيا (9.5%)؛ وسياتل (9.7٪) كان لها أصغر الأسهم.
