سوف تتدخل وزارة العدل في تسوية الدعوى القضائية للجنة NAR: محللو KBW
محللون في بنك الاستثمار كيفي، برويت وودز نعتقد أن وزارة العدل سوف تتدخل في الدعوى القضائية للجنة Sitzer/Burnett بعد حصولها على الضوء الأخضر لإعادة فتح تحقيقها في القضية الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
وفي مذكرة نُشرت يوم الأحد، كتب المحللون أنه بفضل هذا “الحكم الإيجابي، أصبحت وزارة العدل الآن غير مقيدة بالتحقيق في NAR”.
كتبت KBW أنها تعتقد أن وزارة العدل كانت محدودة في قدرتها على التدخل في الدعاوى القضائية التي ورد اسم NAR فيها، بما في ذلك دعاوى Moehrl وSitzer/Burnett، بسبب اتفاقية التسوية التي توصلت إليها مع NAR في نوفمبر 2020، في شفق إدارة ترامب.
كانت اتفاقية التسوية هذه في قلب الاستئناف الذي قدمته وزارة العدل إلى NAR. في عام 2020، وافق قسم مكافحة الاحتكار بوزارة العدل على تسوية بعد التحقيق في قائمة المجموعات التجارية وسياسات تعويض الوكلاء. ومع ذلك، سحبت وزارة العدل، في عهد إدارة بايدن، التسوية في يوليو 2021.
قدمت NAR التماسًا في سبتمبر 2021 لإلغاء أو تعديل تحقيقات وزارة العدل في المجموعة التجارية.
في أواخر يناير/كانون الثاني 2023، حكم القاضي تيموثي كيلي من المحكمة الجزئية الأمريكية لمقاطعة كولومبيا، المعين من قبل ترامب، لصالح NAR، مشيرًا إلى أن شروط التسوية السابقة لا تزال سارية، وأن السماح بمواصلة التحقيق من شأنه أن يلغي الحق في التسوية. الفوائد التي تفاوضت عليها NAR في التسوية الأصلية.
استأنفت وزارة العدل الحكم في مارس/آذار 2024. وفي يوم الجمعة، قضت لجنة مكونة من ثلاثة قضاة في محكمة الاستئناف الدائرة الأمريكية في العاصمة بأنه يمكن لوزارة العدل إعادة فتح تحقيقها في NAR، مما يوضح مسار وزارة العدل للتورط في قضية موهرل وسيتزر. /Burnett، وكذلك في اتفاقيات التسوية على مستوى البلاد، وقد تفاوضت بعض أكبر شركات الوساطة المالية في البلاد، بالإضافة إلى NAR، مع المدعين في هذه الدعاوى.
“على وجه الخصوص، نعتقد أنه من المحتمل أن تتطلع وزارة العدل الآن إلى التدخل في اتفاقية التسوية الأخيرة على مستوى NAR على مستوى البلاد من أجل سد أي ثغرات/حلول بديلة، مثل عروض التعويضات خارج MLS، وضمان تغييرات أكثر تأثيرًا في سياسات العمولة، “قرأت المذكرة.
الثغرة التي برزت لمحللي KBW هي الحل البديل للتعويضات خارج نظام MLS، والذي تمت مناقشته على نطاق واسع في صناعة العقارات. بموجب شروط اتفاقية التسوية الخاصة بـ NAR، والتي من المقرر أن تدخل حيز التنفيذ في منتصف شهر يوليو، لم يعد يُسمح لوكلاء العقارات والوسطاء بتقديم عروض التعويض التعاوني على MLS، ومع ذلك، يمكنهم تقديم هذه العروض في مكان آخر، بما في ذلك مواقع الوكلاء الشخصيين. .
“على الرغم من وجود بعض الجدل حول ما إذا كانت وزارة العدل قد وقعت بالفعل على تسوية NAR خلف الكواليس، إلا أننا لا نعتقد أن الوكالة أعطت موافقتها، وأن NAR كانت تغتنم الفرصة للتسوية على أمل أن تتمكن وزارة العدل من تحقيق ذلك”. وكتبت KBW في مذكرتها: “لن يُسمح لها بالتدخل”.
ويعتقد المحللون أن المسار الأكثر ترجيحًا لمضي وزارة العدل قدمًا هو تقديم بيان اهتمام بدعوى Sizer/Burnett، وهو ما يعتقدون أنه قد يحدث في الأسابيع القليلة المقبلة.
إذا تدخلت وزارة العدل وأصرت على إزالة الحل البديل للتعويضات خارج نظام MLS، تعتقد KBW أن هذا سيؤدي إلى “أن تكون تغييرات التسوية الأوسع أكثر إزعاجًا للصناعة، بما في ذلك الضغط النزولي على عمولات وكيل المشتري”.
وكتب المحللون أيضًا أن هذه النتيجة ستكون “سلبية بالنسبة للاعبين الذين لديهم نماذج إيرادات مرتبطة مباشرة بعمولات وكلاء المشتري”، بما في ذلك شركات الوساطة السكنية و”البوابات العقارية من الجيل الأول”.
في أواخر سبتمبر 2023، انخرطت وزارة العدل في الدعوى القضائية التي رفعتها لجنة نوساليك. قدمت وزارة العدل طلبًا لتمديد الموعد النهائي للموافقة النهائية على اتفاقية التسوية التي تم التوصل إليها بين المدعين والمدعى عليه نوسالك شبكة معلومات الملكية MLS. NAR ليس مدعى عليه في دعوى Nosalek وMLS PIN هي شركة MLS غير تابعة لجمعية السمسار. وفي منتصف شهر فبراير/شباط، قدمت وزارة العدل بيان اهتمامها بدعوى نصالك، والذي دعت فيه إلى حظر التعويض التعاوني.
في حين أنه لا يزال من غير الواضح ما إذا كانت وزارة العدل ستتدخل بالفعل في اتفاقية تسوية الدعوى القضائية للجنة NAR، فقد أصدرت الوزارة بيانًا يوم الجمعة قالت فيه إنها ملتزمة بالقتال من أجل خفض تكلفة شراء وبيع المنزل.
وكتب مساعد المدعي العام جوناثان كانتر: “إن اللجان العقارية في الولايات المتحدة تتجاوز إلى حد كبير تلك الموجودة في أي اقتصاد متقدم آخر، وهذا القرار يعيد قدرة قسم مكافحة الاحتكار على التحقيق في السلوك المحتمل وغير القانوني من قبل NAR والذي قد يساهم في هذه المشكلة”.
