هل أدى انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى إبطاء نمو مخزون المساكن؟
نموذجي لنمو المخزون مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري انهار الأسبوع الماضي. وبعد أسبوعين من الزيادات الكبيرة، تباطأ نمو المخزون بشكل كبير وهو بعيد كل البعد عن توقعاتي 11,000-17,000 نموذج النمو مع انتهاء معدلات الرهن العقاري 7.25%. هل لعب الانخفاض الأخير في معدلات الرهن العقاري دورًا هنا أم أن هذا هو متوسط البيانات الأسبوعية المتقلبة التي شهدناها في السنوات الماضية؟ دعونا نتعمق في البيانات الأسبوعية لنرى ما يمكننا اكتشافه.
بيانات جرد المساكن الأسبوعية
كنت أبحث عن هاتريك هذا الأسبوع بعد أن أدى ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى زيادة نمو المخزون، لكن ذلك توقف في الأسبوع الماضي. من المهم أن نلاحظ أن البيانات الأسبوعية يمكن أن تكون متقلبة، لذلك لن أبالغ في رد فعلي على بيانات نمو المخزون البطيئة لمدة أسبوع واحد، ولكن كان من المخيب للآمال أن نرى فقط تمت إضافة 3,453 منزلاً. في العام الماضي، خلال نفس الإطار الزمني، انخفض المخزون من أسبوع لآخر أيضًا، لذا تذكر دائمًا أن الاتجاه أكثر أهمية من بيانات أسبوع واحد. لاحظ أن لدينا عطلة عيد الأم الأسبوع المقبل.
- تغير المخزون الأسبوعي (26 أبريل – 3 مايو): ارتفع المخزون من 556,291 ل 559,744
- نفس الأسبوع من العام الماضي (28 أبريل – 5 مايو): انخفض المخزون من 421,924 ل 420,489
- كان أدنى مستوى للمخزون على الإطلاق في عام 2022 عند 240,194
- ذروة المخزون لعام 2023 كانت 569,898
- بالنسبة لبعض السياق، القوائم النشطة لهذا الأسبوع في 2015 كان 1,081,867
بيانات القوائم الجديدة
لقد كانت بيانات الإدراجات الجديدة قصة إيجابية طوال العام، حيث شهدنا نموًا ثابتًا بدءًا من مستويات عام 2023، والتي شهدت أدنى مستويات مسجلة للإدراجات الجديدة على الإطلاق. أتمنى أن تنمو القوائم الجديدة بشكل أسرع، لكنني سأسميها انتصارًا رغم ذلك. لقد شهدنا انخفاضًا طفيفًا في بيانات القوائم الجديدة من أسبوع لآخر. في الوقت الحالي، سأرجع ذلك إلى التقلبات الموسمية التي نراها أحيانًا في بيانات المخزون. إليك بيانات القوائم الجديدة للأسبوع الماضي على مدار السنوات العديدة الماضية:
- 2024: 70,954
- 2023: 57,682
- 2022: 76,095
نسبة خفض الأسعار
في المتوسط، يتعرض ثلث المنازل لتخفيض الأسعار – وهذا هو نشاط الإسكان القياسي. عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري، ينخفض الطلب وتنمو نسبة خفض الأسعار. وعندما تنخفض الأسعار ويتحسن الطلب، تنخفض النسبة.
إن نمو النسبة المئوية لخفض الأسعار في عام 2024 أبطأ بكثير مما كان عليه في عام 2022، عندما ارتفعت أسعار الفائدة بقوة أكبر. شهد النصف الثاني من عام 2022 أكبر وأسرع انخفاض في مبيعات المنازل على الإطلاق، وبعد نوفمبر من عام 2022، توقف الانهيار الملحمي لمبيعات المنازل. وهذا يمكن أن يفسر سبب كون انحدار منحنى خفض الأسعار أسرع وأقوى في عام 2022 مقارنة بعام 2023 أو حتى الآن في عام 2024.
- 2024: 32.5%
- 2023: 29.2%
- 2022: 19.2%
10 سنوات العائد ومعدلات الرهن العقاري
لقد أمضينا أسبوعًا مثيرًا مع معدلات العائد والرهن العقاري لمدة 10 سنوات. حاول بنك الاحتياطي الفيدرالي الحفاظ على موقف متوازن بشأن موعد خفض أسعار الفائدة التالي، وهو ما تحدثت عنه في هذا البودكاست الخاص بـ HousingWire Daily.
ثم انخفض العائد على السندات لأجل 10 سنوات بعد أن أظهر تقرير الوظائف أن نمو الأجور تباطأ. لقد كتبت عن تباطؤ نمو الأجور وكيف يرتبط ذلك بنموذج بنك الاحتياطي الفيدرالي في تحليلي لتقرير الوظائف. وبالنظر إلى كل هذه العوامل – نقاط اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي، وضعف فرص العمل وبيانات الوظائف يوم الجمعة – يمكن أن تفسر الانخفاض في العائدات ومعدلات الرهن العقاري الأسبوع الماضي.
كانت فروق أسعار الرهن العقاري فظيعة لبعض الوقت الآن، لكن عام 2024 بعيد عن ذروة الضغط التي شهدناها في خط البيانات هذا في عام 2023. وإذا كنا عند نفس مستوى أسوأ فروق الأسعار في عام 2023، فستكون معدلات الرهن العقاري 0.52% أعلى حاليا. لذا، فإن تحسن فروق الأسعار هذا العام يعد قصة إيجابية. لم أكن أتوقع أننا سنرى هذا حتى يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة، لذلك أخطأت في ذلك في عام 2024.
شراء بيانات التطبيق
لم تتغير بيانات طلبات الشراء كثيرًا مرة أخرى الأسبوع الماضي، بانخفاض 2% من أسبوع لآخر و14% على أساس سنوي. تذكر أنه بالنسبة لأي نمو نراه في خط البيانات هذا في المستقبل، فإن السياق أمر بالغ الأهمية لأننا نعمل من أدنى المستويات على الإطلاق.
منذ نوفمبر 2023، عندما بدأت معدلات الرهن العقاري في الانخفاض، حدث ذلك 11 طبعة إيجابية عكس تسع مطبوعات سلبية و طبعتين مسطحتين أسبوع لآخر. منذ عام حتى الآن، كان لدينا خمس مطبوعات إيجابية، تسع المطبوعات السلبية, و طبعتين مسطحتين.
الأسبوع المقبل: هضم سوق السندات
نشهد هذا الأسبوع أسبوعًا خفيفًا على الجبهة الاقتصادية مع صدور بيانات مطالبات البطالة وأسعار السيارات المستعملة وحديث بعض رؤساء بنك الاحتياطي الفيدرالي. سأراقب العائد على مدى 10 سنوات عن كثب. عندما يكون لديك أسبوع وظائف مقترنًا باجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي، يمكن أن تتصرف حركة سوق السندات بشكل جامح، لذلك أنا مهتم برؤية كيف يتفاعل السوق بعد استيعاب ما حدث الأسبوع الماضي.
