عمليات حبس الرهن آخذة في الارتفاع، لكنها ليست مثيرة للقلق بعد

يشهد سوق العقارات ارتفاعًا طفيفًا في نشاط حبس الرهن بعد فترة طويلة من الوقف الاختياري الذي أدى إلى إيقاف أي عمليات حبس الرهن أثناء الوباء. يمكن أن يشير الارتفاع في حالات حبس الرهن العقاري إلى ضائقة أصحاب المنازل بسبب الظروف الاقتصادية الصعبة الأخيرة، ولكنه يمثل أيضًا حالات حبس الرهن العقاري التي كانت قيد الإعداد قبل الوباء.

ومع ذلك، فإن وضع حبس الرهن ليس خطيرًا كما رأينا في الماضي، نظرًا لأن بعض الظروف المخففة تمنع حدوث أزمة كاملة. على سبيل المثال، اعتمدت صناعة خدمات الرهن العقاري بعض حزم الإنقاذ من عصر فيروس كورونا، حيث لا يتعرض المنزل لحبس الرهن الفوري. ولكن على نطاق أوسع، منذ أزمة الركود الأعظم في عام 2008، كان هناك قدر أكبر من التنفيذ لتدابير موحدة لتخفيف الخسائر مصممة لمنع أزمة حبس الرهن العقاري.

ونتيجة لذلك، يربط مؤشر أداء القروض التابع لشركة CoreLogic معدل حبس الرهن الإجمالي في الولايات المتحدة عند 0.3% على مدار الـ 22 شهرًا الماضية بعد زيادة طفيفة من 0.2% في أوائل عام 2022 – وهو أدنى معدل لحبس الرهن تم تسجيله منذ عام 1999. في الواقع، بعد قفزة أولية في حبس الرهن النشاط في عام 2022 وأوائل عام 2023، انخفض معدل حبس الرهن في معظم المناطق.

وبالإضافة إلى ذلك، تظل الزيادة في نشاط حبس الرهن متركزة في أسواق معينة. على سبيل المثال، منذ انخفاض معدل حبس الرهن قبل عامين، ارتفع معدل حبس الرهن بشكل أكبر في لويزيانا ومقاطعة كولومبيا، حيث ارتفع بنحو 26 و28 نقطة أساس على التوالي، ليصل إلى 0.63% و0.56%. نيويورك هي السوق التي تتمتع بأعلى معدل لحبس الرهن بنسبة 1٪، وهذا أعلى بمقدار 8 نقاط أساس فقط عما كان عليه قبل عام واحد وبزيادة 3 نقاط أساس عما كان عليه قبل عامين.

وبالنظر إلى التغيرات المطلقة، فإن أكبر زيادة في حبس الرهن لمدة عامين كانت في ولاية تكساس، التي كان لديها ما يزيد قليلاً عن 2150 منزلاً في حبس الرهن مقارنة بما كانت عليه قبل عامين، رغم أن هذه الزيادة لا تتجاوز زيادة قدرها 6 نقاط أساس في معدل حبس الرهن. أيضًا، بعد هذه الزيادة، انخفض معدل حبس الرهن في تكساس خلال العام الماضي.

وبالنظر إلى التغيرات المطلقة، فإن أكبر زيادة في حبس الرهن لمدة عامين كانت في ولاية تكساس، التي كان لديها ما يزيد قليلاً عن 2150 منزلاً في حبس الرهن مقارنة بما كانت عليه قبل عامين، رغم أن هذه الزيادة لا تتجاوز زيادة قدرها 6 نقاط أساس في معدل حبس الرهن. أيضًا، بعد هذه الزيادة، انخفض معدل حبس الرهن في تكساس خلال العام الماضي.

على الرغم من أن تزايد عمليات حبس الرهن العقاري لا يزال يشكل مصدر قلق، إلا أن بيانات CoreLogic تشير إلى أن المشكلة محلية، وتؤثر فقط على نطاق ضيق من أصحاب المنازل في جميع أنحاء الولايات المتحدة، وتقتصر على مجموعات سكانية وأماكن معينة. وخلافاً لما حدث خلال فترة الركود الأخيرة، فإن اتجاهات حبس الرهن الحالية تقتصر على الأسواق المحلية، حيث ربما ارتفعت تكاليف المعيشة في بعض المقاطعات إلى حد كبير، مما يؤثر على أصحاب المساكن الذين لا يستطيع دخلهم مواكبة الضغوط التضخمية.

تأثير التزامات الضرائب والتأمين

هناك بعض المخاوف المتزايدة الناجمة عن التضخم وارتفاع تكاليف الضرائب العقارية وأقساط التأمين، والتي قد تشكل مشكلة بالنسبة لبعض الأسر، وخاصة كبار السن من الأميركيين من ذوي الدخل الثابت. ومع الارتفاع الكبير الذي شهدته قيمة المساكن في مختلف أنحاء الولايات المتحدة أثناء الأعوام القليلة الماضية، فإن بعض المالكين لا يستطيعون تحمل الزيادة النسبية في فواتير الضرائب.

ووفقا لتحليل CoreLogic الذي أجرته شركة CoreLogic في فبراير، ارتفع متوسط ​​فاتورة الضرائب العقارية في الولايات المتحدة بنحو 24% في عام 2023 مقارنة بعام 2019؛ وفي بعض الولايات، مثل تكساس، يصل ارتفاع ضريبة الأملاك إلى أكثر من 1000 دولار سنويًا. وبينما يمكن رؤية نفس الزيادة في ولايات أخرى أكثر تكلفة، إلا أن القدرة النسبية على تحمل تكاليف السكن هي التي ساهمت في الطلب في تكساس. وبالتالي فإن هذه الزيادة قد تضرب الأسر ذات الدخل المنخفض والثابت بشكل أقوى، بما في ذلك الأميركيين الأكبر سنا.

وبصرف النظر عن الضرائب، ارتفعت أيضا تكاليف التأمين على الممتلكات، وقد يكون من الصعب العثور على التغطية في بعض المناطق. وتسببت الكوارث الطبيعية المتكررة والمأساوية في إحداث دمار في جميع أنحاء الولايات المتحدة، وخلقت حالة من الفوضى في أسواق التأمين على الممتلكات.

في تقرير صدر في يوليو 2023، ناقشت CoreLogic تأثيرات الإعلانات الصادرة عن العديد من شركات التأمين على العقارات المعروفة التي قررت الخروج من بعض الولايات، وخاصة فلوريدا وكاليفورنيا وتكساس. وقد أدى النمو السكاني واستمرار البناء في هذه المناطق شديدة الخطورة إلى تركز المخاطر وما يرتبط بها من ارتفاع في قيم التعرض وتكاليف الاستبدال لشركات التأمين، وهي العوامل التي ستستمر في دفع الزيادات في أقساط التأمين وانخفاض التغطية للأسر.

العوامل المخففة للحد من ارتفاع حبس الرهن العقاري

وعلى الرغم من أن عمليات حبس الرهن العقاري قد أصابت مناطق مختارة من البلاد بشكل أقوى، إلا أن العوامل المخففة خففت المشكلة بالنسبة لمعظم المقترضين في الولايات المتحدة. فأولا، كانت التحسينات التي طرأت على شلال تخفيف الخسائر منذ أزمة الركود الأعظم، وبرامج التحمل والتأجيل الأحدث، مفيدة في منع حدوث أزمة حبس الرهن واسعة النطاق.

بالإضافة إلى ذلك، ولمعالجة مشكلة المقترضين الذين يجدون صعوبة في مواكبة أقساط الرهن العقاري، أطلقت إدارة بايدن برامج لمساعدة المالكين المعرضين لخطر فقدان منازلهم. أحد الأمثلة على ذلك هو صندوق مساعدة أصحاب المنازل، الذي تم إنشاؤه ضمن خطة الإنقاذ الأمريكية البالغة 1.9 تريليون دولار في مارس 2021. وقد حقق البرنامج تقدما كبيرا في مساعدة أصحاب المنازل الذين يعانون من ضائقة، حيث استفاد حتى الآن أكثر من 450 ألف أميركي.

أحدث الجهود التي تبذلها الإدارة الحالية لمعالجة مشكلة حبس الرهن هو من خلال الإدارة الفيدرالية للإسكان برنامج (FHA) الجديد يسمى ملحق الدفع. يوفر هذا البرنامج لمقدمي خدمات الرهن العقاري أداة إضافية لتقليل المبلغ الذي يدفعه المقترضون بدلاً من متابعة حبس الرهن. العرض الجديد هو الأحدث في جهود إدارة الإسكان الفدرالية لتخفيف الخسائر.

يسمح هذا البرنامج لمقدمي الخدمات بتقليل دفعات الرهن العقاري الشهرية للمقترضين مؤقتًا بنسبة تصل إلى 25% دون تغيير سعر الفائدة. إنه يساعد المقترضين الذين لا يحصلون على مساعدة كاملة من خلال برامج قروض إدارة الإسكان الفدرالية الحالية للاحتفاظ بالمنازل، حيث أن معدل الرهن العقاري الخاص بهم أقل من المعدلات الحالية. عند التنفيذ، يسمح ملحق الدفع لمقدمي خدمات الرهن العقاري بتخفيض دفعات المقترض مؤقتًا باستخدام الأموال من المطالبة الجزئية، مما يتيح للمقترضين الوصول إلى ما يصل إلى 30% من الرصيد المستحق للرهن العقاري المؤمن عليه من قبل قروض إدارة الإسكان الفدرالية.

علاوة على هذه التطورات، أعلنت الحكومة في يناير/كانون الثاني عن خطة لشراء أقساط الرهن العقاري التي لم يسددها المحاربون القدامى من المقرضين. ستساعد المبادرة المعلنة في منع حبس الرهن للمحاربين القدامى الذين يمتلكون منازل.

وتساعد العوامل الأساسية الأخرى أيضًا في إبقاء معدلات حبس الرهن منخفضة. يتمتع المقترضون بملفات ائتمانية أفضل وأقل عرضة للتخلف عن السداد. يمكن للمقرضين فحص المقترضين بشكل أكثر فعالية باستخدام التكنولوجيا المحسنة، مثل أنظمة الرهن العقاري الآلية وتحليلات البيانات. ومع التسارع المستدام عموماً في أسعار المساكن، اكتسب المزيد من المقترضين القدر الكافي من رأس المال لمنعهم من اللجوء إلى حبس الرهن العقاري، وهو ما يمنح هؤلاء المتخلفين عن السداد القدرة على إيجاد خيارات أخرى غير التخلف عن سداد قروضهم العقارية.

متعلق ب