مقرضو الرهن العقاري يواجهون شتاء باردا ومظلما

من المتوقع أن يكون الشتاء المقبل بمثابة اختبار وجودي لقدرة العديد من بنوك الرهن العقاري المستقلة على البقاء، وذلك وفقًا لقادة العديد من شركات استشارات الرهن العقاري.

من المتوقع أن تكون فترة ركود مظلمة وصعبة في المستقبل، وهي حالة تتميز بمعدلات فائدة مرتفعة للغاية على الرهن العقاري – تحوم الآن بالقرب من 8٪ – وندرة فرص إنشاء الرهن العقاري.

“نحن حقًا في أحلك جزء من السوق هذا الشتاء،” قال بريان هيل، الرئيس التنفيذي ومؤسس الشركة الاستشارية شركاء استشارات الرهن العقاري، قال. “وسيكون الأمر فظيعًا.”

بريت لودن، العضو المنتدب والرئيس المشارك لفريق الخدمات المالية في مستشارو ستيرلنج بوينتيوافق على ذلك، مضيفًا أن “التوقعات الحالية للأشهر الستة المقبلة سيئة حقًا”.

وقال لودن: “أي شخص يقول أن عام 2024 سيكون أفضل قليلاً… الواقع هو أن عام 2024 قد يكون أسوأ من عام 2023”. “… أود أن أقول إن الأشهر الستة المقبلة ستكون على الأرجح الأسوأ لأن [IMB] وتستمر الهوامش في التآكل في الوقت الحالي.

“… أعتقد أنه سيكون هناك الكثير من الشركات التي من المحتمل ألا تخرج على الجانب الآخر من فترة الستة أشهر تلك.”

ديف ستيفنز، الرئيس التنفيذي لشركة استشارات ماونتن ليك والرئيس السابق والمدير التنفيذي لشركة جمعية المصرفيين للرهن العقاري (ماجستير في إدارة الأعمال)، قال إن بيئة المعدلات الحالية “هي ما يسحق صناعة الرهن العقاري ويوقفها.”

وأضاف ستيفنز: “هذا أمر صعب حقًا لأنه ركود تضخمي، حيث يتعين على بنك الاحتياطي الفيدرالي تقليص الاقتصاد من خلال دفع أسعار الفائدة إلى الارتفاع”. “… سيكون هذا الشتاء هو الأصعب والأبطأ، وستجد صعوبة في العثور على شخص كبير بما يكفي ليتذكر فترة كانت صعبة إلى هذا الحد.”

جيف والتون، الرئيس التنفيذي والمؤسس المشارك لشركة تحليلات بيانات الرهن العقاري إنجينيوس, وقال، الذي يوفر بيانات مسؤول القروض إلى IMBs لأغراض التوظيف، إنه سيكون “وقتًا عصيبًا خلال فصل الشتاء”. وأضاف أن الأمل هو أن نرى بعض التحسن في الربيع أو الصيف، “لكن هذا لا يخمنه أحد”.

“كنت أتحدث إلى شخص ما في ذلك اليوم الذي قال،” إذا كنت تعمل في هذا العمل ” [mortgage lending]لا أستطيع أن أرى الجانب السلبي للركود.

توحيد الصناعة جارية

وقال هيل إنه لن يتفاجأ برؤية ما بين 40 إلى 50 صفقة اندماج واستحواذ خلال الأشهر الستة المقبلة.

وأضاف: “أعتقد أنه من الممكن أن تكون هناك بعض الصفقات الكبيرة”. “ولأكون صريحًا، لقد أجريت محادثات حول صفقات أعتقد أنها ستكون صادمة، ولكن لم يتم التوصل إلى أي شيء بعد.

“… أستطيع أن أقول لك أن لدي اثنين [potential M&A deals] الذي أقوده حاليًا. لدي أربعة آخرين أجري مفاوضات بشأن تمثيل المشترين، وفي بعض الحالات، المشترين الذين قد يكونون مهتمين بمعاملات متعددة، وأعتقد أنني سأعرف نتائج هؤلاء [talks] في الأسبوعين المقبلين.”

قال لودن إن ما يراه في المستقبل هو تقليص صفوف IMB متوسطة الحجم بسبب عمليات الدمج والاستحواذ بالإضافة إلى تقليص عدد اللاعبين الأصغر في IMB، الذين سيصبح الكثير منهم “وسطاء أو يتم حلهم فقط”.

“في سلسلة الصفقات الجارية لدينا، تتضمن الغالبية العظمى [lenders with] قال لودن: “ما بين 500 مليون دولار إلى 5 مليارات دولار من الإنشاءات السنوية، وهو أكبر خط أنابيب لدينا كما لم يحدث من قبل”. “… هناك ما يقرب من 1000 مُقرض [IMBs]، وتوقعاتنا هي أن 70٪ منهم على الأرجح أقل من 500 مليون دولار [in annual origination volume].

“أعتقد أنك سترى الكثير منهم ينتقلون إلى الوسطاء.”

وقال إنه من بين الـ 300 IMB المتبقية التي يبلغ حجم إنتاجها السنوي 500 مليون دولار أو أكثر، “ليس من غير المعقول افتراض أن هذه المجموعة سيتم تقليصها إلى 150 أو 200”.

وقال لودن إنه من المتوقع أن يتم الكثير من عمليات الدمج من خلال صفقات الاندماج والاستحواذ التي تشمل IMBs في حدود 500 مليون دولار إلى 2 مليار دولار في الأصول السنوية.

“لذا، سنكون أكثر ثقلًا بكثير [at the end of this cycle]، مع الثلاثة أرباع المتبقية من IMBs في تلك المجموعة [of 150 to 200] يجري في فئة 2 مليار دولار زائد [due to mergers and acquisitions]،” هو قال.

وأضاف لودن أنه في كثير من الحالات، سيتم التعامل مع صفقات الاندماج والاستحواذ المقبلة بهدوء دون إعلانات صحفية، وأنه “لا أحد يرى على الإطلاق” للحماية من توظيف الباحثين عن الكفاءات الذين يجذبون مسؤولي القروض في الشركات التي يتم الاستحواذ عليها قبل إغلاق الصفقات.

وشدد ستيفنز على أن تكاليف التمويل مرتفعة بشكل فاحش في الوقت الحالي، وفي معظم الحالات، ليست مناسبة لصفقات الاستحواذ ذات الرفع المالي.

وقال: “الرجال الذين يقومون بعمليات الاستحواذ الآن سوف يشترون بأموالهم الخاصة”. “لا أعتقد أن أحداً سوف يقترض من أجل الشراء،… لذا فإن هذا يحد من مجموعة المشترين.

وأضاف ستيفنز: “… هناك بعض الأشخاص الذين حققوا نجاحًا كبيرًا في عامي 2020 و2021، وكوّنوا محافظ استثمارية ضخمة واحتفظوا بالأرباح، ربما، في جزء كبير منها، من الخدمة، ولم يشتروا طائرات خاصة بالشركات أو أشياء من هذا النوع”. “هؤلاء هم الأشخاص الذين يشترون الآن، وأنا أعلم أن بعضهم من عملائي”.

رحيل ضباط القروض

تُظهر البيانات من InGenius أن متوسط ​​عدد موظفي IMB النشطين وموظفي القروض البنكية الصالحين نظام ترخيص الرهن العقاري على الصعيد الوطني انخفضت تراخيص (NMLS) بنسبة 49٪ بين الربع الثالث من عام 2021 والربع الثاني من عام 2023 – من 181,656 في الربع الثالث من عام 2021 إلى 89,094 في الربع الثاني من عام 2023.

ومع ذلك، من المتوقع أن ينخفض ​​حجم إنشاء الرهن العقاري بين عام 2021 ونهاية عام 2023 بنسبة 63٪ – من 4.44 تريليون دولار إلى 1.64 تريليون دولار، وفقًا لتوقعات ماجستير إدارة الأعمال. وقال هيل إنه يعتقد أن توقعات الإنشاء لعام 2023 قد تكون مرتفعة.

“… نحن نعمل على توفير البيانات للتوظيف، وما زلنا ننمو كشركة لأن من يملكون [the healthy IMBs] يشترون البيانات… لملاحقة من لا يملكون [loan officers]قال والتون. “ليس هناك شك في ذلك، فمن المؤكد أن “الأثرياء” لديهم قبعة النمو ويشترون البيانات للتوظيف، وهم بالتأكيد نشطون للغاية.”

وأضاف هيل: “أراهنك على العشاء بحلول شهر فبراير [2024]، أولئك [LO] انخفضت الأرقام بمقدار 20.000 إلى 25.000 عما هي عليه الآن بسبب [NMLS license] التجديدات في جميع الولايات تتم في نهاية العام. لن يدفع الكثير من المنشئين أو الشركات رسوم تجديد الترخيص في نهاية العام للمنشئين الذين لم يغلقوا القرض في الأشهر الستة الماضية.

وتابع هيل: “… عملت في وقت من الأوقات مع رجل قال لي: “أنت تعرف، أنت لا تعرف من لا يرتدي ملابس السباحة حتى ينحسر المد،” والمد ينحسر الآن. ومن الممكن أن ينخفض ​​عددنا إلى 60.000 إلى 70.000 منشئ بحلول عام 2025.

وقال والتون أنه سيكون هناك المزيد من تعزيزات المكتب الدولي للمكتب الدولي هذا الشتاء، مضيفًا أنه لا يرى أي نتيجة أخرى في هذه المرحلة. “حتى لو لم ترتفع الأسعار [further]، سوف يزداد الأمر سوءًا. وإذا ارتفعوا، فسوف يصبح الأمر أسوأ حقًا”.

وقال سيفينز إن معظم صفقات الاستحواذ التي تتم الآن تشمل المقرضين الذين ربما حصلوا على عرض نقدي مقدمًا قبل عام.

وأضاف: “اليوم، كل منشئي العملات تقريبًا يخسرون أموالهم لعدة أرباع متتالية”. “وبالتالي فإن كل صفقة يتم طرحها على الطاولة الآن هي عرض للأصول فقط، ومكاسب، بدون أموال مقدمًا، لذا فهم [the seller] الحصول على أموال على افتراض أن المشتري يحقق ربحا.

“لذا، فإن الصفقات ليست جذابة للبائعين. …سنرى بالتأكيد المزيد من الآن وحتى أبريل [M&A] تحدث المعاملات في [IMB] فضاء. و البعض [IMBs] ربما يقررون الخروج من الخدمات المصرفية للرهن العقاري ويصبحوا سماسرة، وقد يغلق البعض أبوابهم، لذلك يتعين علينا أن نرى كيف سيحدث كل هذا.

فرص الاضطراب

وشدد والتون على أنه على الرغم من صعوبة فصل الشتاء المقبل بالنسبة لصناعة IMB، فإنه في نهاية هذه الفترة المظلمة – والتي يمكن أن تستمر حتى العام المقبل، لسوء الحظ – “سيكون هناك مقرضون يخرجون من الجانب الآخر من هذا في وضع أفضل من ذلك”. قبل الركود.”

وقال والتون: “إن اضطرابات السوق تخلق فرصًا”، مضيفًا “بالنسبة للوسطاء البحريين الدوليين الذين تم تنظيمهم بشكل صحيح، فإن هذا هو الوقت المناسب بالفعل”.

وأضاف ستيفنز أن العبارة التي صاغتها سوزان واتشتر، أستاذة العقارات والتمويل في كلية وارتون بجامعة بنسلفانيا، في مؤتمر ماجستير إدارة الأعمال الأخير، أصبحت الآن أشبه بشعار الصناعة: “البقاء على قيد الحياة حتى عام 25”.

قال ستيفنز: “سنرى من هم أفضل القادة في صناعتنا من خلال تحديد من سينجو من هذا الانكماش”. “… اعتقد الكثير من الناس أنهم جيدون حقًا في هذا العمل في عامي 2020 و2021، وأصبحوا متعجرفين حقًا بناءً على نجاحهم، وأصبح بعضهم من أصحاب الملايين أو المليارديرات خلال تلك الفترة الزمنية.

“ولكن إذا لم تتمكن من تحقيق النجاح في ذلك الوقت، فلا ينبغي لك أن تعمل في أي عمل تجاري لأن أسعار الفائدة وصلت إلى 3%، وكان بإمكانك إعادة تمويل العالم وتحقيق هامش كبير. الآن، سنقوم بفصل الفائزين عن الخاسرين فيما يتعلق بمن تم بناؤه حقًا للبقاء على المدى الطويل.

وأضاف ستيفنز أن تلك المكاتب البحرية الدولية التي تمكنت من اجتياز هذه الفترة المظلمة “ستتمتع بأقوى جودة إدارية”.

“ومن المحتمل أن ينتهي بنا الأمر إلى صناعة أقوى بكثير في الخلفية من هذا [downturn]،” هو قال.