يمكن لولاية واشنطن تقديم التوجيه للآخرين بشأن اتفاقيات وسيط المشتري

ليس هناك شك في أن هيكل التعويض التعاوني التغييرات المبينة في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ستؤدي اتفاقية تسوية الدعاوى القضائية إلى إحداث تغييرات هائلة في صناعة العقارات، لكن هذه ليست التغييرات الوحيدة التي تفرضها شروط الاتفاقية.

بناءً على تسوية NAR، سيحتاج الوكلاء الذين يعملون مع المشترين إلى اتفاقية تمثيل مشترية موقعة بدءًا من منتصف يوليو، في انتظار موافقة المحكمة النهائية على التسوية. بينما قالت NAR مرارًا وتكرارًا أن هذه ممارسة يجب أن يتبعها جميع الوكلاء بالفعل، فإن العديد من الوكلاء في جميع أنحاء البلاد لم يستخدموا أبدًا اتفاقيات وكالة المشتري،

ومع ذلك، بالنسبة للوكلاء في ولاية واشنطن، فإن اتفاقيات تمثيل المشتري ليست جديدة.

“نحن في الدوري الأمريكي الممتاز المتقدم للغاية في شمال غرب MLS“، لذلك كنا نحاول حقًا أن نبقى في صدارة كل هذه المخاوف من خلال هذه الدعاوى القضائية الجماعية” مجموعة آمبر بيلز العقارية. “في جميع أنحاء البلاد، تمت التوصية دائمًا باتفاقيات وسيط المشتري، لكن Northwest MLS طلبتها ثم بدأت ولاية واشنطن في طلبها.”

اعتبارًا من 1 يناير 2024، يتطلب قانون الوكالة في ولاية واشنطن من الوكلاء أن يكون لديهم اتفاقية مكتوبة مع المشترين (وكذلك البائعين) لتوضيح النطاق الدقيق للخدمات التي يقدمها الوكيل، بالإضافة إلى التعويض الذي وافق عليه العميل. لدفع لهم في المقابل.

قال بيلز كلارك إن هذه هي بالضبط الطريقة التي يعمل بها الوكلاء بالفعل مع البائعين، لذلك لا ينبغي أن يكون تنفيذ اتفاقيات المشتري في الأعمال التجارية أمرًا كبيرًا.

وقال بيلز كلارك: “لقد قمنا بتدريب وكلائنا على تقديمه للمشترين كما يفعلون مع اتفاقية الإدراج”. “قبل أن نقوم بإدراج منزل، يجب أن يكون لدينا اتفاقية إدراج، لذلك لا يختلف الأمر حقًا عن ذلك.”

ونتيجة لهذا، يشعر بيلز كلارك وغيره من المتخصصين في مجال العقارات في الولاية أن اتفاقيات وكالة المشتري هي أمر جيد يمكن للجميع استخدامه.

“يقوم الوكلاء بتثقيف المشترين حول كيفية عمل العقارات، وماهية الصفقة وما هو شكل التمثيل، ولكن كان ينبغي عليهم القيام بذلك منذ سنوات مضت. وقال كين ساكس، الوسيط المعين في سبوكان، إن الشيء الوحيد المختلف هو أنه يتعين عليهم الآن القيام بذلك الخدمات العقارية المهنية.

“أشكر مشرعيك لأنك ستصبح ممارسًا أفضل وأكثر احترافًا الآن بعد أن يُطلب منك القيام بذلك.”

في حين أن الاتفاقيات نفسها إلزامية، يقول الوكلاء في ولاية واشنطن إنها تأتي في مجموعة متنوعة من الأشكال والأحجام، ويمكن تصميمها لتناسب احتياجات كل عميل.

وقالت إيمي بريتش، الوسيط لدى شركة سياتل ومقرها سياتل: “في معظم الأحيان نقول، على الأقل، إننا نريد عقدًا مدته أربعة إلى ستة أشهر لأن عملية الشراء يمكن أن تكون عملية طويلة”. كيلر ويليامز– ذات العلامات التجارية فريق التل. “ولكن يمكننا أن نجعل الاتفاقية حصرية لعقار معين أو أن نجعلها لعدد معين من الأيام فقط، حتى نتمكن من تلبية الاحتياجات المحددة للعميل.”

واستنادًا إلى صياغة القانون، يجب أن يكون لدى الوكلاء اتفاقية تمثيل للمشتري موقعة قبل أن يوقع المشتري والبائع عقدًا لبيع منزل، ولكنه يشجع الوكلاء على توقيع الاتفاقيات “في أقرب وقت ممكن عمليًا”.

بالنسبة للعديد من الوكلاء، يعني هذا في كثير من الأحيان الحصول على اتفاقية موقعة قبل اصطحاب العميل في جولة منزلية. وهذا يمكن أن يجعل الأمور صعبة لكل من الوكلاء والمشترين لأنهم قد لا يعرفون على الفور ما إذا كانوا الأفضل لبعضهم البعض.

لكن عقود ولاية واشنطن تأتي مع خيار جعل العلاقة حصرية أو غير حصرية. يقول المتخصصون في مجال العقارات أن الخيار غير الحصري مفيد بشكل خاص عند مقابلة العملاء الجدد والعمل معهم.

قال ساكس: “الأمر أشبه بالمواعدة”. “لذا، ربما كنت تتحدث إلى مشترٍ محتمل وتؤدي هذه المحادثة إلى تزويده بالخدمات العقارية على النحو المحدد في القانون، لذلك تحتاج إلى اتفاق ساري المفعول، ولكن قد يكون المشتري مترددًا لأنه لم يعرف سوى أنت 10 دقائق، حتى يوقعوا اتفاقية غير حصرية”.

بمجرد أن يقرر المشتري والوكيل أنهما يريدان العمل معًا، قال ساكس إنه بإمكانهما تعديل الاتفاقية إلى ترتيب حصري.

يعد الوسطاء المعينون مثل Sax جزءًا من الآلية على مستوى الولاية المسؤولة عن التأكد من توقيع الوكلاء على اتفاقيات تمثيل المشتري.

“على مستوى الشركة، لدينا مراجعو الملفات الذين يعملون من خلال قائمة مرجعية. وقال ساكس: “إنهم يعرفون ما الذي يبحثون عنه، وإذا لم يروه، فسوف يطلبونه”. «على مستوى الدولة، تتعامل معها إدارة التراخيص بإجراء عمليات التدقيق».

بالإضافة إلى ذلك، لا يُسمح للوكلاء بدفع عمولة ما لم يكن لديهم اتفاقية وسيط مشتري تم تنفيذها قبل توقيع عقد المعاملة من قبل كل من المشتري والبائع.

وقال بيلز كلارك: “بالطبع كان الجميع ممتثلين، وإلا فلن يحصلوا على رواتبهم”.

على الرغم من أن المتخصصين في العقارات في واشنطن يعتقدون أن اتفاقيات وسيط المشتري تفيد كلاً من المشتري وممثله، إلا أن اتحاد المستهلكين في أمريكا (CFA) لا يوافق.

وفي تقرير صدر في فبراير/شباط الماضي، وأعده ستيفن بروبيك، زميل كبير في معهد المحللين الماليين المعتمدين (CFA)، حذرت مجموعة المراقبة المستهلكين من أن الاتفاقيات قد تكون مليئة “بأحكام غير عادلة” تحمي الوكلاء والوسطاء في المقام الأول.

يقول التقرير: “تُمنح الصناعة حرية كبيرة في كتابة العقود، وهو ما تفعله عادةً جمعيات السماسرة الحكومية، ثم تمنح الوكالات والوسطاء القدرة على تعديلها”. “وبناء على ذلك، في حين أن العقود يجب أن تتوافق مع قوانين الدولة مثل تلك المتعلقة بالوكالة والسرية، فإن هذه الاتفاقيات مكتوبة لصالح الوكالات والوسطاء”.

في حين أن CFA ليس من المعجبين باتفاقيات وكالة المشتري في شكلها الحالي، يعتقد المتخصصون في مجال العقارات في ولاية واشنطن أنه حتى لو تغيرت العقود بناءً على شروط اتفاقية تسوية NAR، يجب على الوكلاء النظر إلى اتفاقيات تمثيل المشتري كشيء إيجابي.

قال بيلز كلارك: “أعتقد أن هذا يمنحنا فرصة أفضل لتمييز أنفسنا عن المنافسين”. “أرى أنها فرصة لشرح ليس فقط القيمة الخاصة بك، ولكن أيضًا عملية شراء منزل وتحديد التوقعات مع المشترين بشأن ما يمكن توقعه وكيف ستتطور العملية.

“أشعر أن هذا يبني المزيد من الاحترام والمزيد من النزاهة للوكلاء في فريقنا. إنه شيء يجب احتضانه.

متعلق ب