لماذا لا يوجد المزيد من المنازل الجديدة للبيع؟

في بلد يزيد عدد سكانه عن 335 مليون نسمة، ويعمل 157 مليون منهم، لا يزال لدينا فقط 76000 منازل جديدة متاحة للبيع ونحن نتجه إلى ديسمبر.

الجزء المجنون من هذه القصة هو أن هذا الرقم يبدو طبيعيًا تمامًا بالنسبة لي. إحدى الأساطير الحضرية التي أطلقها الأشخاص الذين يحتاجون إلى مزيد من الخبرة في تتبع بيانات الإسكان هي أن ملايين المنازل ستطرح في السوق في عام 2023 لأن شركات البناء كان لديها الكثير من المنازل قيد الإنشاء. إذا أردت يومًا أن تكشف بطاقتك المبتدئة للجمهور، فقد كنت تدفع بذلك.

في بعض السياقات، خط البيانات هذا ليس بهذا الحجم على الإطلاق. وحتى في أسوأ انهيار لفقاعة الإسكان في حياتنا في عام 2008، كان عدد المنازل الجديدة المعروضة للبيع أقل من 200 ألف منزل. وهذا يدل على أن بعض الناس لا يهتمون بالقراءة. كن المحقق، وليس القزم، والناس. إلى التقرير.

من التعداد:

مبيعات المنازل الجديدة: بلغت مبيعات المنازل الجديدة للأسرة الواحدة في أكتوبر 2023 بمعدل سنوي معدل موسميًا قدره 679000، وفقًا للتقديرات الصادرة اليوم بشكل مشترك من قبل مكتب الإحصاء الأمريكي ووزارة الإسكان والتنمية الحضرية. وهذا أقل بنسبة 5.6 بالمائة (±12.3 بالمائة)* عن معدل سبتمبر المنقح البالغ 719000 ولكنه أعلى بنسبة 17.7 بالمائة (±17.9 بالمائة)* من تقديرات أكتوبر 2022 البالغة 577000.

تجاوزت مبيعات المنازل الجديدة التقديرات وخضعت لمراجعات سلبية لمدة ثلاثة أشهر، لكن العدد لا يزال ينمو برقم مزدوج على أساس سنوي – حتى مع وصول معدلات الرهن العقاري إلى 8٪ في أكتوبر. بالطبع، انخفضت معدلات الرهن العقاري مؤخرًا، مما أدى إلى نمو بيانات طلبات الشراء في الأسابيع الثلاثة الماضية، وقد يكون هذا الأسبوع هو المرة الأولى منذ فترة منذ أن نرى أربعة أسابيع متتالية من نمو بيانات طلبات الشراء.

للبيع مخزون ومؤونة أشهر: وبلغ التقدير المعدل موسمياً للمنازل الجديدة المعروضة للبيع في نهاية أكتوبر 439 ألفاً. ويمثل هذا عرضًا لمدة 7.8 شهرًا بمعدل المبيعات الحالي.

هذا هو نموذجي لفهم البناة:

• عندما يكون العرض 4.3 أشهر وفيما يلي سوق ممتاز للبناة.
• عندما يكون العرض 4.4-6.4 أشهر، هذا مجرد سوق جيد للبناة. وسوف يقومون بالبناء طالما أن مبيعات المنازل الجديدة آخذة في النمو.
• عندما يكون العرض أكثر من 6.5 أشهر، سيتوقف البناة عن البناء.

لذا فإن 7.8 شهراً هي نسبة مرتفعة جداً من وجهة نظري لبدء طفرة في بناء المساكن في مساكن الأسرة الواحدة. ومع ذلك، فإن تصاريح الأسرة الواحدة آخذة في النمو منذ أن تمكن عمال البناء من توفير معدلات رهن عقاري أقل للمشترين. ومع انخفاض معدلات الرهن العقاري في الآونة الأخيرة، قد نشهد ارتفاعًا في ثقة شركات البناء، والتي ظلت تتراجع في الأشهر الأخيرة.

أحد الأشياء التي أحب القيام بها هو تقسيم بيانات العرض الشهرية إلى فئات فرعية. لدينا الكثير من المنازل قيد الإنشاء والتي لا تزال بحاجة إلى البناء؛ هذا هو السبب وراء قيام شركات البناء بعقد الصفقات. وكما نرى في بيانات العرض الشهرية، فقد شهدوا ارتفاعًا كبيرًا في العام الماضي واضطروا إلى إنشاء حوافز لنقل المنازل. وإليك كيفية تقسيم العرض:

• 1.3 أشهر من العرض هي منازل مكتملة وجاهزة للبيع – حوالي 76000 دور.
• 4.5 أشهر من العرض هي المنازل التي لا تزال قيد الإنشاء – حوالي 257000 دور
• 1.9 أشهر من العرض هي المنازل التي لم تبدأ بعد – حوالي 106,000 دور

ينمو سوق مبيعات المنازل الجديدة سنويًا حيث يقدم عمال البناء معدلات فائدة رهن عقاري أقل ويخفضون الأسعار لنقل المنتج. لكنهم فعلوا ذلك بطريقة فعالة للحفاظ على نموذج أعمالهم يسير في اتجاه إيجابي. وهذا ما يفسر لماذا كان أداء أسهم شركات البناء الكبرى المتداولة علناً أفضل بكثير مما تصوره أي شخص.

يمتلك عمال البناء 106.000 منزل لم يبدأوا في بنائها بعد، وهو أعلى مستوى على الإطلاق، وهم يديرون إمداداتهم، لذا عندما يتم الانتهاء من تلك المنازل، يكون لديهم مشترين جاهزين للشراء والانتقال إليها. لماذا لا يوجد هناك المزيد من المنازل الجديدة للبيع؟ لأن البناة هم بائعون أكفاء. إنهم ليسوا مؤسسة خيرية، بل هم هنا لكسب المال.

على الرغم من أن مبيعات المنازل الجديدة تجاوزت التقديرات، إلا أن شركات البناء ما زالت تعمل على زيادة مبيعاتها في عام 2023 مستفيدة من قدرتها على تقديم أسعار أقل. ولكم أن تتخيلوا لو كان سوق مبيعات المساكن القائمة قادراً على الوصول إلى معدلات فائدة أقل من 6% على الرهن العقاري الآن: وكانت مبيعات المساكن القائمة تنمو أيضاً.

متعلق ب