يزن الخبراء تأثير حكم دعوى اللجنة على مستقبل عضوية NAR
لا تزال التكهنات تدور حول الحكم النهائي الذي سيصدره القاضي ستيفن بوغ بشأن الدعوى القضائية التي رفعتها لجنة Sitzer/Burnett وكيف سيؤثر ذلك على الصناعة.
بفضل الأحكام في كليهما في أي مكان و ري/ماكس اتفاقيات التسوية، وكذلك ريدفين الإعلان عن أنه سيطلب من الوكلاء إلغاء خدماتهم الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين العضوية، ركزت الكثير من التكهنات على ما سيصبح عليه أعضاء NAR البالغ عددهم 1.5 مليون عضو.
على الرغم من أن البعض قد قدر أن أعداد عضوية المجموعة التجارية يمكن أن تنخفض بما يقرب من مليون عضو، إلا أن الكثيرين لا يعتقدون أن ذلك سيحدث لأن بعض MLSs تتطلب عضوية NAR للوصول إلى منصاتها.
استشارات الاتجاهات الحقيقية يتمتع المؤسس المشارك ستيف موراي بوجهة نظر أكثر تحفظًا فيما يتعلق بكيفية تأثير المستوطنات على عضوية NAR.
وقال موراي: “أعتقد أن الأمر يتعلق أكثر بالقصور الذاتي”. “من المؤكد أن هناك الكثير من الأماكن في الولايات المتحدة حيث يتعين عليك أن تكون سمسار عقارات حتى تتمكن من الوصول إلى MLS التي يملكها ويديرها السمسار. ولكن من المثير للاهتمام، من بين أماكن أخرى، مثل كاليفورنيا وكولورادو وفلوريدا وجورجيا وكارولينا الجنوبية، ومن الناحية الوظيفية، ولاية واشنطن، ليس من الضروري أن تكون سمسار عقارات حتى تتمكن من الوصول إلى MLS. حسنًا، في آخر مرة قمت فيها بالتحقق، كان كولورادو لا يزال لديه رقم قياسي من أعضاء السمسار، وفي آخر مرة قمت فيها بالتحقق، لا يزال لدى كاليفورنيا 162000 عضو من السمسار.
تشيب ستيلا، أ LandVest وسيط، ينتمي إلى المعسكر الذي يعتقد أن أحكام الوساطة لم تعد تتطلب عضوية NAR سيكون لها تأثير على أرقام العضوية، لكنه غير متأكد من حجمها.
قالت ستيلا: “يعد الحفاظ على الوصول إلى MLS أمرًا مهمًا إذا كنت تريد الاستمرار في خدمة عملائك”. “أنا في الواقع ما زلت أؤمن بمنظمتنا. لا أعتقد أنني سأغير انتمائي».
على الرغم من مطالبة وكلائهم بإلغاء عضوياتهم في NAR، اعترفت Redfin أيضًا بأن الوكلاء في بعض المناطق قد يحتاجون إلى الحفاظ على عضويتهم لمواصلة إدارة أعمالهم.
“في حوالي نصف الولايات المتحدة، بما في ذلك مدن مثل شارلوت ودالاس وهيوستن ولاس فيغاس ولونغ آيلاند ومينيابوليس وناشفيل وفينيكس وسولت ليك سيتي، لا يمكننا ترك NAR بشكل فردي أو جماعي، لأن عضوية NAR مطلوبة من أجل “وكلاء للوصول إلى قواعد بيانات القائمة وصناديق الأمانات والعقود المتوافقة مع معايير الصناعة”، كتب جلين كيلمان، الرئيس التنفيذي لشركة Redfin، في رسالة تمت مشاركتها على موقع الشركة الإلكتروني. “من المستحيل أن تكون وكيلاً إذا لم تتمكن من رؤية المنازل المعروضة للبيع، أو فتح باب تلك المنازل، أو حتى كتابة عرض”.
نظرًا للحاجة إلى الوصول إلى MLS في بعض الحالات، يعتقد محلل الصناعة Rob Hahn أن إعلان شركات الوساطة عن فواصل من NAR ليس خطوة كبيرة حقًا.
“إن رسالة Redfin الجريئة والشجاعة هي في الغالب رمزية. “ولكن في حد ذاته … لن يكون له تأثير كبير” ، كتب هان في طبعة 2 أكتوبر من كتابه. سيئة السمعةROB النشرة البريد الإلكتروني. “في الواقع، لست متأكدًا حتى من أن Redfin لن تجدد عضويتها في Realtor لعام 2024، لأنهم مضطرون إلى ذلك نوعًا ما.”
لم يعد المديرون التنفيذيون لشركة RE/MAX، الذين اتفاقية التسوية الخاصة بشركتهم في الدعاوى القضائية للجنة Sitzer/Burnett وMoehrl وNosalek، تتطلب من الوكلاء والوسطاء الانتماء إلى NAR. يعتقد قادة صاحب الامتياز أن ظروف سوق الإسكان الحالية سيكون لها تأثير أكبر على أعداد أعضاء NAR من الأحكام الواردة في تسويتهم.
“نرى بعض حالات التقاعد. “نرى البعض يحتاج إلى سوق جيدة أخرى ربما كان من الممكن أن يتقاعد قبل 10 سنوات ولكن يبقى في العمل لفترة أطول قليلاً مما كان سيفعله الذين يغادرون الآن،” قال نيك بيلي، رئيس RE/MAX، للمستثمرين والمحللين خلال اجتماع الشركة. أرباح الربع الثالث 2023 تتصل يوم الجمعة.
وتابع: “كان هناك أيضًا الكثير من المرخص لهم الجدد الذين دخلوا العمل في السنوات القليلة الماضية وكان بعضهم أعضاء في الفريق، وعندما يكون هناك انكماش، كما تعلمون، لا يوجد حجم كافٍ لدعم هذا العدد من الوكلاء”. ما نراه هو انخفاض العدد الإجمالي للوكلاء في الصناعة.”
بالإضافة إلى التأثير المحتمل لاتفاقيات التسوية على أرقام عضوية NAR، فإن المحتويات غير المعروفة لأمر Bough يمكن أن تقلل من أرقام عضوية NAR وتدفع المزيد من الوكلاء على المستوى الوطني إلى ترك العمل.
إذا وضع أمر بوغ حداً لأي وجميع عروض التعويض التعاوني، يعتقد الكثيرون أن عدد وكلاء المشتري سوف يتضاءل، حيث من المرجح أن يكون عدد أقل من مشتري المنازل على استعداد لدفع ثمن هذه الخدمات مقدماً.
قالت ستيلا: “إنها تجارة مبيعات”. “إذا كان هناك عدد معين من الوحدات التي تحتاج إلى بيعها لدعم أسرتك، ودفع الرهن العقاري الخاص بك، وفجأة ينخفض عملك كوكيل للمشتري بنسبة 25٪، فسوف تتأثر.”
