رأي: العقارات تتغير بالفعل، على الرغم من نتيجة دعوى اللجنة

فيليب كانتريل هو الرئيس التنفيذي لشركة Benchmark Realty LLC ومقرها في فرانكلين بولاية تينيسي ونائب الرئيس التنفيذي للاستراتيجية لشركة United Real Estate. وهو عضو لمدة 20 عامًا في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين وعمل في مجلس إدارة جمعية السماسرة المحلية ولجنة الميزانية ولجنة التظلمات ولجنة المعايير المهنية ولجنة المنح الدراسية.

بينما أكتب هذا، نتوقع الحكم النهائي لهيئة المحلفين اليوم في محاكمة الدعوى الجماعية التي تجريها لجنة سيتزر/بورنيت والتي تتم مراقبتها عن كثب.

من المسلم به أن المهووسين في النصف الأيسر من الدماغ مثلي ينجذبون إلى مثل هذه الإجراءات مثل العث إلى اللهب، لذلك وجدت هذه الإجراءات مثيرة للاهتمام بشكل لا يصدق.

تذكر أن هذه ليست سوى الدعوى الأولى من بين ثلاث دعاوى قضائية جماعية. من المؤكد أن محامي المدعي في القضايا اللاحقة يراقبون عن كثب، وحتى أثناء قراءتك لهذا يقومون بتعديل الاستراتيجيات بسرعة لتكون أكثر فعالية في وقتهم تحت الشمس. وكما قال يوغي بيرا ذات مرة، “الأمر لن ينتهي حتى ينتهي”.

إذن، ماذا ستكون النتيجة؟ ما زلنا نسمع أن هذه الحالة لديها القدرة على “تغيير صناعتنا” ولكن لا أحد يقول بالضبط كيف يعتقدون أنه سيتغير.

انظر حولك. إنه يحدث بالفعل.

لن تختفي عمولات وكيل المشتري بالضرورة

منذ أسبوعين، مجلس العقارات في نيويورك (ريبني) و خدمة قائمة السكنية قاموا بتعديل قواعدهم بدءًا من 1 يناير 2024. وسيمنع تغيير القاعدة الوسطاء المدرجين من الدفع لوكلاء المشتري وسيطلب بدلاً من ذلك من البائعين الدفع لهم مباشرة إذا اختاروا الدفع لهم على الإطلاق.

قامت خدمات القوائم المتعددة الأخرى (MLSs) في جميع أنحاء البلاد بتغيير تعريف التعاون المطلوب بشكل استباقي عن طريق إلغاء أي مبلغ محدد بالدولار.

بالنسبة للكثيرين، كان هذا يعني نقل المبلغ من 1 دولار إلى 0 دولار. مه. ليست مشكلة كبيرة، باستثناء شيء واحد: تم بالفعل مشاركة جميع معلومات MLS تقريبًا مع كل بوابة عقارية كبيرة. وهذا يعني أن وكيل القائمة يمكنه الآن تقديم قوائمه للجمهور، مع تقديم تعويض وكيل المشتري بقيمة 0 دولار. من الممكن تجاوز وكلاء المشتري تمامًا.

يبدو أننا نتجه نحو المستقبل حيث سيتم الدفع لكل وكيل من قبل عميله. سوف يستمر تعويض وكيل المشتري، لكنه لن يكون مطلوبًا، وبالتأكيد لن يكون مضمونًا.

بالطبع، سيرغب كل وكيل قائمة ذكية في بيع قائمته في أسرع وقت ممكن، لذلك سيظل معظمهم ينصحون عميل البائع الخاص بهم بتضمين شيء ما لوكيل المشتري. لكن من المشكوك فيه أن يصل هذا المبلغ إلى ما هو عليه اليوم.

من المؤكد أن هناك شريحة من سوق البائع ستتبنى موقفًا مفاده أنه إذا أرادوا الحصول على أموال، دع العميل المشتري يدفعها. باعتبارنا مرخصين، نحن عالقون في المنتصف. لا يمكننا عدم إظهار المنزل إذا كان المشتري يريد رؤيته. في معظم الولايات، تم تقنين ذلك بالفعل.

من المؤكد أننا على وشك فصل المحترفين عن الهواة بسرعة كبيرة بسبب هذا التغيير.

يجب على NAR الخروج من أعمال MLS

أوه، ودعونا لا ننسى وزارة العدل الأمريكية و ال لجنة التجارة الفيدرالية. لدى لجنة التجارة الفيدرالية بالفعل رخصة الصيد الخاصة بها، الصادرة بموجب الأمر التنفيذي رقم 14036، في يوليو 2021، والذي يوجه لجنة التجارة الفيدرالية على وجه التحديد إلى “… معالجة الممارسات المستمرة والمتكررة التي تمنع المنافسة، في مجالات مثل: ممارسات الربط غير العادلة أو الممارسات الاستبعادية في الوساطة أو قائمة العقارات… ”

وهذا يعني أن لديهم السلطة لسن اللوائح اليوم من شأنها أن تغير هيكلنا الحالي. حدسي هو أن كلا الكيانين الحكوميين ينتظران وقتهما لمعرفة ما إذا كانت الدعاوى القضائية ستؤدي مهمتها نيابةً عنهما. أسهل على دافعي الضرائب.

أنتقل الآن إلى الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (نار). نظرًا لأن أكثر من 90% من MLSs في هذا البلد مملوكة أو خاضعة لسيطرة NAR، فإن الشيء الأكثر فعالية الذي يمكن للمنظمة القيام به هو الخروج من العمل الذي أدارته بشكل فادح، وبالتالي تقليل بعض هذا التدقيق المكثف.

لقد وجدت أنه من المثير للاهتمام خلال الأسابيع القليلة الماضية قراءة العديد من الشهود وهم يشهدون بقوة للدفاع بأن NAR ليس لديه أي سيطرة على الإطلاق على MLSs. هل كان بإمكانهم رفع رؤوسهم خارج الرمال لدعوة المزيد من التدقيق؟

بعض النفوس الشجاعة التي تدير الدوري الأمريكي لكرة القدم كانت لديها الجرأة على رفض تطبيق قاعدة التعاون الواضح – في رأيي، كانت الحافز وراء الدعاوى الجماعية في البداية. الإشارة بحق إلى أنها قاعدة مفروضة من قبل الاتحاد، وليست قاعدة من قواعد MLS، وبالتالي فإن الاتحاد هو المسؤول الوحيد عن التنفيذ.

ذلك رائع. باستثناء أن هذه MLSs نفسها عادةً ما تحتوي على لغة في قواعدها تنص على موافقة كل عضو على الالتزام بقواعد الأخلاقيات الخاصة بـ NAR. والتي تصادف أيضًا أنها قواعد الارتباط. فكيف يمكنك فرض واحد وليس كل شيء؟

والأهم من ذلك، ما علاقة أي من عملية وضع القواعد هذه من أجل وضع القواعد بالتكنولوجيا والبيانات وخدمة المستهلك؟ MLSs هي شركات التكنولوجيا، هذه الفترة. إنهم ليسوا شرطة حكم NAR.

نعم، أعلم أن الدوري الأمريكي لكرة القدم مملوك هيكليًا لاتحادات محلية، أو في بعض الحالات لاتحادات الدولة. إنكار معقول لـ NAR، لكننا نعلم جميعًا أنهم يتبعون توجيهات لجنة NAR حرفيًا.

كيف لا يستطيعون ذلك؟ ويتكون مجلس إدارتها بشكل شبه حصري من أعضاء معينين من قبل مجالس إدارة الجمعيات المحلية. وإذا انحرف المشغل بمقدار ذرة واحدة عن توجيهات NAR، فسيتم تهديده على الفور بإزالة تأمين الأخطاء والسهو الخاص بـ MLS.

إن امتناعهم المستمر هو اتباع الخط وإلا ستتم معاقبتك، مما يؤدي إلى هيكل يعيق النمو. الاستدامة لأن المسؤولين لا يهتمون بأي شيء سوى حماية شيك أرباحهم. لا يتعلق الأمر بخدمة العضوية أو (نجرؤ على قول ذلك) تقديم خدمة ينجذب إليها المستهلك المتواضع.

إنه ببساطة ليس هيكلًا مستدامًا يجعل الدوري الأمريكي لكرة القدم عرضة لاغتصاب المنافسين. لقد كان هذا هو التمكين الرئيسي ل زيلوالارتفاع السريع.

دعونا نعود إلى وضع المستهلكين أولا

يمكن تقديم حجة قوية للغاية مفادها (وهذا موجه لكل كارهي Zillow هناك) لو أظهرت NAR قيادة استراتيجية في هذه القضية منذ سنوات، فإن Zillow لم تكن لتظهر إلى الوجود أبدًا.

دعونا نواجه الأمر: ولدت Zillow استجابة لطلب المستهلكين للحصول على المعلومات. ومع ذلك، بدلاً من الاستجابة لطلب المستهلكين، تعرقلت صناعتنا، بقيادة NAR القدير. قالوا: “أوه لا، فقط السمسار يمكنه تقديم مثل هذه المعلومات بشكل صحيح.” نعم، كان من الممكن أن يكون الأمر مكلفًا للغاية، ولكن كذلك كان الأمر بالنسبة لشركة Upstream، وموارد عقارات السماسرة، وما إلى ذلك.

وهذا هو نفس الافتقار الفادح إلى التفكير الاستراتيجي والموقف العنيد الذي أدى إلى إهدار فرصة ذهبية لتقديم توازن موازن للمستهلك مع Realtor.com. وبدلاً من ذلك، اختارت NAR التنازل عن القيادة مرة أخرى من خلال بيعها ببراعة في عام 2014 مقابل 2 مليون دولار فقط سنويًا كرسوم حقوق ملكية الترخيص. قرف.

وها نحن هنا على وشك أن نُصلب على أيدي المحامين. في المقام الأول، لأننا سمحنا لأنفسنا بأن تقودنا لجان مختلة وأشخاص يضعون المصالح الشخصية فوق احتياجات الأعضاء والمستهلك. نحن، أصحاب الرخصة، بقينا جاهلين وصامتين، وسمحنا لأنفسنا أن يتغلب علينا الماكرون.

الطريق إلى الأمام لـ NAR

في مقالتي الأخيرة، اقترحت بعض المسارات المحتملة للمضي قدمًا في NAR. واستنادًا إلى الاتصالات الإيجابية العديدة التي تلقيتها من جميع أنحاء البلاد، يبدو أن كلماتي قد أصابت وترًا حساسًا.

إذًا، ماذا يجب أن يصبح NAR؟ مع وجود أصول تزيد قيمتها عن مليار دولار أمريكي وإيرادات سنوية تصل إلى 340 مليون دولار أمريكي، فهي بالفعل فيل سيستغرق وقتًا طويلاً حتى يموت.

وبطبيعة الحال، إذا خرجوا من أعمال الدوري الأمريكي لكرة القدم (وهو ما أدافع عنه بقوة) فمن المحتمل أن تنخفض هذه الإيرادات بشكل كبير. ومع ذلك، فإن المنظمة تفعل بعض الأشياء الجيدة لصناعتنا. هذه الأشياء الجيدة تقع في المرتبة الثانية بعد حاجة المنظمة إلى الاستدامة الذاتية.

يجب على NAR تركيز طاقاتهم على ثلاثة مجالات: التعليم والبيانات وممارسة الضغط. وفيما يلي نظرة مفصلة على كل من هذه:

• تعليم: زيادة الكفاءة المهنية من خلال التدريس وتوسيع نطاق التعليم، وليس من خلال زيادة وضع القواعد.
• تحليل البيانات الإحصائية وإعداد التقارير: إنهم يقومون بعمل ممتاز، ولكن المنافسين يلحقون بالركب.
• جهود الضغط: العمل مع المجالس التشريعية في الولايات الفردية لزيادة متطلبات الحصول على ترخيص والبقاء في الصناعة. سيعترف معظم الممارسين أنه من السهل جدًا الحصول على ترخيص وأنه من السهل جدًا أن تصبح وسيطًا مشرفًا. تشكل هذه الأنواع من السيناريوهات بيئة غنية بالأهداف للرقابة الحكومية، ونحن على أعتاب ذلك، وذلك لأننا رفضنا الحكم الذاتي في المقام الأول.

افكار اخيرة

بصدق، من المرجح أن تؤدي نتائج هذه الدعاوى الجماعية إلى تقليل عدد السماسرة. عندما يُجبر المرخص له على إجراء محادثة فعلية مع عميله المشتري حول كيفية حصوله على أمواله مقدمًا، فإن الكثيرين سيهربون بدلاً من مواجهة تلك المناقشة.

وبشكل عام، هذه الفوضى المعقدة هي التي سمحت لهؤلاء المحامين بالحصول على موطئ قدم. فوضى معقدة خلقتها NAR، والتي ضلت طريقها منذ زمن طويل.

استسلمت المنظمة للهمسات المغرية لشيكات أرباح MLS بدلاً من القيام بما هو صحيح لأعضائها وعملائها.

ملاحظة المؤلف: الآراء الواردة هنا هي آراءي فقط. وقد تعكس أو لا تعكس آراء أي شخص أو منظمة أرتبط بها.

ملاحظة المحرر: لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.

للتواصل مع كاتب هذه القصة:
فيليب كانتريل في [email protected]

للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
ديبورا كيرنز في [email protected]