كبير الاقتصاديين في فاني ماي: “لا نتوقع انخفاض فروق الأسعار في أي وقت قريب”
عندما تجاوزت معدلات الرهن العقاري مستوى 7% في وقت سابق من هذا العام، “تجمدت سوق التوريق مؤقتًا”، وفقًا لدوج دنكان، نائب الرئيس الأول وكبير الاقتصاديين في المؤسسة التي ترعاها الحكومة. فاني ماي.
“المستثمرون الذين سيشترون الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري [MBS]وقال دنكان يوم الجمعة خلال AIME Fuse 2023، إن الأشخاص الذين لديهم قروض عقارية بنسبة 7٪، والمدعومة بالقروض العقارية التي تحتوي على قسيمة 7٪، يعتقدون أنه عندما يخفف بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة، فإن الأشخاص الذين لديهم تلك القروض العقارية بنسبة 7٪ سوف يعيدون تسديد قروضهم. رابطة خبراء الرهن العقاري المستقلين المؤتمر الذي عقد في لاس فيغاس.
وأضاف دنكان: “لذا فإن ما رأيته أيضًا على الفور تقريبًا هو عمليات الشراء المنخفضة لأسعار الفائدة. استجاب السوق في غضون أسبوعين. لقد حدد السوق المشكلة واستجاب لها بحل لإبقاء المستهلكين في اللعبة.
حتى حدث ذلك مرة أخرى. وقال دنكان أن المعدلات ارتفعت الآن إلى نطاق 7.5% إلى 8%، والشيء نفسه صحيح.
“السؤال هو: هل هناك طريقة لتشجيع المستثمرين على الاستمرار في شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، والتي تعد آلية تمويل رئيسية لشراء المنازل وإعادة تمويلها، مع العلم أنه من المحتمل أنه عندما يستعيد بنك الاحتياطي الفيدرالي التضخم، فإن أسعار الفائدة سترتفع. هل ستسقط هذه الرهون العقارية، وستختفي تلك الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري؟ وأضاف دنكان.
تحذير واحد: “إذا كنت تقول المزيد من عمليات الشراء الموسعة، [even] لأولئك [lenders] الذين لديهم هوامش ربح قوية، فإن الأرباح في مرحلة ما سوف تنفد.
ومع وجود عدد أقل من المشترين في سوق MBS، بلغ متوسط عائد القسيمة على وكالة MBS لمدة 30 عامًا حوالي 6.4٪ في نهاية سبتمبر، حسبما ذكرت صحيفة وول ستريت جورنال. وكان ذلك بمثابة علاوة قدرها 1.8 نقطة مئوية لعائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات مقابل متوسط القرن الحادي والعشرين البالغ نحو نقطة واحدة.
عند إضافة أرباح منشئي الرهن العقاري، بلغ متوسط سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا 7.49٪ اعتبارًا من 5 أكتوبر، بزيادة 28 نقطة أساس من 7.31٪ في الأسبوع السابق. وفي مركز أسعار الرهن العقاري التابع لشركة HousingWire، بلغت المعدلات 7.6% يوم الجمعة.
وفقا لدنكان، الاحتياطي الفيدرالي لا يزال بنك الاحتياطي الفيدرالي (الاحتياطي الفيدرالي) هو أكبر حامل لسندات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في جميع أنحاء العالم، بحوالي 21%. تمتلك البنوك والاتحادات الائتمانية معًا حوالي 29٪ كمجموعة.
لكن بنك الاحتياطي الفيدرالي لم يعد يرغب في الاحتفاظ بهم، لذا فهم لا يشترون؛ قال دنكان: “إنهم في الواقع يسمحون لهم بالفرار”.
يحتفظ البنك المركزي حاليًا بحوالي 2.6 تريليون دولار من سندات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري كجزء من محفظة الأوراق المالية التي تبلغ قيمتها حوالي 8 تريليون دولار. ولتخفيض ميزانيته العمومية كجزء من خطة تشديد السياسة النقدية، يسمح بنك الاحتياطي الفيدرالي بما يصل إلى 60 مليار دولار شهريًا من سندات الخزانة و35 مليار دولار من سندات الخزانة المدعومة بالرهن العقاري حتى تنضج وتتخلص من ممتلكاته.
وفي الوقت نفسه، قال دنكان: “لا نتوقع انخفاض فروق الأسعار في أي وقت قريب”.
ويتوقع دنكان أن تتراوح معدلات الرهن العقاري على الأرجح بين 4.5% و6% على المدى الطويل. والسيناريو الأساسي الذي وضعه هو أن يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة في نهاية عام 2024، حيث من المتوقع حدوث “ركود معتدل” في الربع الأول من العام المقبل.
“ماذا أعني بالركود المعتدل؟ أعني ثلاثة أرباع سيتراجع خلالها النمو الاقتصادي بنحو 0.5% أو 1%. وقال دنكان إن السبب إلى حد كبير هو السكن – لأن السكن ضيق للغاية.
“[Housing] عادةً ما يكون هذا أحد الأسباب الرئيسية التي تقود الاقتصاد إلى الركود، ولكنه موجود بالفعل إلى حد ما، نظرًا لمستوى النشاط في سوق الإسكان، لذلك لن يكون حجم السحب الذي سيكون عليه الحال عادةً في سوق الإسكان. ركود.”
