الرأي: الوكالات هي المفتاح لتحديد القدرة على تحمل تكاليف السكن
إنها سنة الانتخابات، ويبدو أن القدرة على تحمل تكاليف السكن تشكل مصدر قلق كبير للناخبين. لذا، ليس من المستغرب أن نرى الإدارة وأعضاء الكونجرس يعلنون عن مبادرات تشريعية باهظة الثمن لتعزيز ملكية المنازل – مثل الإعفاء الضريبي لمشتري المنازل لأول مرة وقانون الاستثمار في الأحياء لإصلاح المنازل القديمة.
ال مقرضو المنازل المجتمعية في أمريكا (CHLA) تشيد بهذه المبادرات. مع ال الاحتياطي الفيدرالي بعد أن توقفت عن شراء قروض الرهن العقاري، تضاعفت معدلات الرهن العقاري، ووصلت فروق الأسعار على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات إلى أعلى مستوياتها التاريخية. مشتري المنزل الأمريكي يحتاج إلى المساعدة.
ولكن حان الوقت للتحقق من الواقع. لقد أصبح الكونجرس في حالة من الجمود، لذا فإن تفعيل هذه المبادرات أمر غير مرجح إلى حد كبير. علاوة على ذلك، عندما يتعلق الأمر بالإسكان، يتحدث الكونجرس بشكل جيد، لكنه في أغلب الأحيان يسير في الاتجاه الخاطئ.
في مشروع قانون الضرائب لعام 2017، أدت الحدود القصوى لخصومات الضرائب الحكومية والمحلية (SALT) وزيادة الخصم القياسي إلى إلغاء خصم الفائدة على الرهن العقاري، مما أدى إلى إنهاء استخدامه للجميع باستثناء مشتري المنازل الأكثر ثراءً. وفي أواخر عام 2021، جدد الكونجرس ضريبة قدرها 10 نقاط أساس على فاني ماي و فريدي ماك القروض لعقد آخر – ليس على أساس مخاطر القروض، ولكن لدفع تكاليف الإنفاق غير السكني. يتم استخدام ملكية المنازل في كثير من الأحيان كحصالة فيدرالية.
والحقيقة هي أنه عندما يتعلق الأمر بالقدرة على تحمل تكاليف ملكية المنازل، فإن المكاسب لا تتحقق من خلال مقترحات تشريعية كبيرة، ولكن من خلال خطوات تدريجية إيجابية من قبل الوكالات التي تدير برامج الرهن العقاري الفيدرالية لدينا. وكما قال مدرب كرة القدم الأسطوري في ولاية أوهايو وودي هايز: “ثلاث ياردات وسحابة من الغبار.”
في فبراير 2023، قروض إدارة الإسكان الفدرالية أعلن المفوض جوردون عن خفض بمقدار 30 نقطة أساس في أقساط قروض إدارة الإسكان الفدرالية السنوية. وهذا أمر مهم، لأنه كما ذكر في تقرير IMB السنوي لـ CHLA, “84٪ من قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية كانت لمشتري المنازل لأول مرة، وكانت حصة قروض إدارة الإسكان الفدرالية من المقترضين السود والأسبان ضعف النسبة المئوية لجميع قروض الرهن العقاري الأخرى.”
هناك مشكلة أخرى وهي تحيز بائعي المنازل ضد مشتري المنازل الذين يستخدمون قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية، حيث يتم في كثير من الأحيان اختيار العروض المقدمة من المقترضين من غير قروض إدارة الإسكان الفدرالية على الرغم من انخفاض السعر. تشيد CHLA بقروض إدارة الإسكان الفدرالية لعملها في مبادرة “Mythbusters”، المصممة لنسف الخرافات حول قروض إدارة الإسكان الفدرالية من خلال تثقيف المقرضين وبائعي المنازل.
ولكن الآن يظهر تهديد جديد على هذه الجبهة. في حين يركز معظم الناس على الكيفية التي قد تغير بها تسوية عمولة NAR المقترحة صناعة العقارات، لا يوجد تركيز كافٍ على مشتري المنازل لأول مرة، الذين قد يضطرون إلى تقديم دفعات مقدمة أعلى بكثير، الأمر الذي قد يؤدي بدوره إلى تفاقم التحيز ضد مشتري المنازل الذين يستخدمون قروض إدارة الإسكان الفدرالية القروض.
كتبت CHLA إلى إدارة الإسكان الفيدرالية، فرجينيا, FHFA، و RHS مرة أخرى في ديسمبر ، محذرين من أن مشتري المنازل الذين يعانون من نقص الخدمات والأقليات والمخضرمين لأول مرة يمكن أن يتضرروا دون إجراء تغييرات على هذه البرامج من خلال التحول في مشتري المنازل الذين يضطرون إلى تمويل عمولة وسيطهم. ورغم أننا تعرضنا لبعض التوتر من إثارة هذه القضية في ذلك الوقت، إلا أن تسوية السمسار المقترحة قد تعني أن هذا أصبح الآن حقيقة على أرض الواقع.
لذا، أرسلت CHLA مؤخرًا أ خطاب إلى وزارة شؤون المحاربين القدامى للمطالبة بإصلاح الحظر الذي فرضته وزارة شؤون المحاربين القدامى على المحاربين القدامى وأعضاء الخدمة الفعلية الذين يستخدمون أموالهم الخاصة لدفع عمولات وكيل الوسيط. الأسبوع الماضي كتبنا أ رسالة إلى قروض إدارة الإسكان الفدرالية، تقديم اقتراحات بناءة لضمان تكافؤ الفرص بين المقترضين حيث يوافق البائع على تمويل عمولات الوساطة للمشتري وحيث لا يفعل البائع ذلك.
وفي مسألة ذات صلة، نرى أيضًا البعض في صناعة الرهن العقاري يروجون للفرص التجارية للتعويض المزدوج – الشركات أو منشئو القروض الذين يمثلون مشتري المنزل في نفس الوقت كوكيل عقاري ومقرض للمنازل.
قد تنشأ مثل هذه الفرص. لكن أعضاؤنا عبارة عن بنوك رهن عقاري مستقلة أصغر حجمًا، لذا لدينا مخاوف من أن التعويض المزدوج، إذا لم يتم التعامل معه بشكل صحيح، سيؤدي ببساطة إلى قيام شركات السمسارة/الإقراض الضخمة بسحق بنوك الرهن العقاري الأصغر حجمًا. وهذا من شأنه أن يلحق الضرر بالمستهلكين من خلال انخفاض المنافسة، مما يؤدي إلى ارتفاع التكاليف وتقليل خيارات المقرضين.
نريد حل المسائل الرئيسية، مثل تضارب المصالح المحتمل، ودعم تدابير الحماية بموجب قانون RESPA، وفي نهاية المطاف ضمان استفادة المقترضين فعليا من هذا الاستخدام.
تطور آخر في التركيز على مشتري المنازل لأول مرة هو إعلان CFPB الأخير عن ملاحقة الرسوم غير المرغوب فيها وغيرها من الممارسات غير التنافسية في عملية قرض الرهن العقاري. وبينما انتقد البعض هذا الإعلان، أشادت مستشفى CHLA به.
استخدمنا مصطلح “الرسوم غير المرغوب فيها” لأول مرة قبل عامين في رسالة إلى CFPB لوصف الرسوم المفرطة لمقدمي خدمات الطرف الثالث بأنها شبه احتكارات تعمل على رفع تكلفة إنشاء قروض الرهن العقاري.
كما أشادت CHLA أيضًا بمدير FHFA تومسون لعمل FHFA في دعم البدائل منخفضة التكلفة للتأمين على الملكية، مثل استخدام خطابات رأي المحامين. وفي الآونة الأخيرة، دعمنا علناً هيئة الإسكان الفيدرالية لإحياء برنامج تجريبي من شأنه أن يقدم بديلاً للتأمين على حق الملكية ــ وهي مبادرة من الممكن أن توفر على أصحاب المساكن لأول مرة وأصحاب الدخل المنخفض إلى المتوسط قدراً كبيراً من المال في إغلاق تكاليف إعادة تمويلهم.
كل هذه الرسوم على مشتري المنزل تضيف ما يصل. نحن بحاجة إلى كبح جماحهم.
ثلاث ياردات وسحابة من الغبار.
سكوت أولسون هو المدير التنفيذي لجمعية إقراض المنازل المجتمعية الأمريكية (CHLA)، وهي الجمعية الوطنية الوحيدة التي تمثل IMBs حصريًا.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
سارة ويلر في [email protected]
