كم يجب علي زيادة الإيجار كل عام؟
باعتبارك مالكًا، فإنك تواجه مهمة صعبة تتمثل في إبقاء المستأجرين في عقارك مع الاستمرار في تحقيق الربح. يجب أن يغطي الإيجار نفقات صيانة المنزل، ولكنه يمنحك أيضًا شيئًا إضافيًا. وهذا يعني في كثير من الأحيان العمل في زيادات الإيجار العادية.
يعد رفع الإيجار أمرًا طبيعيًا تمامًا، ولكن هناك طريقة معينة للقيام بذلك حتى لا تفقد المستأجرين أو تكافح من أجل استئجار الممتلكات الخاصة بك عندما تكون شاغرة. إذن، كم يجب أن يزيد الإيجار سنويًا؟ على الرغم من عدم وجود صيغة محددة، إلا أن هناك بالتأكيد الكثير مما يجب مراعاته مما يجعل من السهل تحديد ما يجب فعله بالضبط.
لماذا رفع الايجار اصلا؟
المصاريف العامة المرتبطة بامتلاك عقار تتغير من سنة إلى أخرى. بناءً على قيمة الممتلكات والضرائب وحتى أسعار الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك، فإن ما تدين به كل عام ليس هو نفسه دائمًا.
لحماية استثمار عقارك المستأجر، من أسهل الأشياء التي يمكنك القيام بها هو رفع الإيجار. يجب أن يغطي سعر الإيجار لعقارك، مع الحفاظ على قدرته التنافسية في السوق، أساسيات محددة، بما في ذلك:
- الضرائب العقارية
- دفع اقساط الرهن العقاري
- رسوم الإدارة والتأمين
- الصيانة والتصليح
إذا كنت لا تطلب من المستأجرين إنشاء المرافق الخاصة بهم، فيجب أيضًا تضمين هذه التكلفة في الإيجار. نفس الشيء بالنسبة لرسوم HOA. أنت تخاطر باستهلاك أرباحك الخاصة إذا لم تقم برفع الإيجار حيث لا يزال يتعين عليك تغطية أي من هذه التكاليف المتزايدة.
متى يرفع الإيجار
في حين أن الزيادة السنوية في الإيجار تتراوح ما بين 3-5 بالمائة من إجمالي الإيجار، إلا أن هناك أوقاتًا أكثر ملاءمة لرفعها من غيرها. هذا ليس شيئًا تفعله فقط في اليوم الأول من كل عام جديد. سيكون بعض المستأجرين في منتصف فترة الإيجار في تلك المرحلة. وبدلاً من ذلك، فإن أفضل وقت لزيادة الإيجار السنوي هو الانتظار حتى انتهاء عقد الإيجار.
قد يضعك هذا في دورة غير متسقة عندما يتعلق الأمر برفع الإيجار، ولكن إذا قمت بتوقيع عقود إيجار لمدة عام واحد فقط مع المستأجرين، فستعرف على وجه اليقين أنه في وقت ما من كل عام، ستتمكن من رفع الإيجار إذا أردت. وستساعدك هذه الزيادة السنوية في الإيجار، متى حدثت، على الحفاظ على قدرتك التنافسية في سوق الإسكان والتأكد من عدم فرض رسوم أقل من اللازم أبدًا.
كيف تخبر المستأجر عن زيادة الإيجار
أفضل طريقة لإخبار المستأجر عن زيادة الإيجار هي من خلال خطاب. في الواقع، هذا مطلوب في معظم الولايات. مع اقتراب انتهاء عقد إيجارهم لمدة عام، يجب أن تقوم بالفعل بإعداد خطاب تسألهم فيه عن خططهم. هل سيتحركون؟ هل يرغبون في البقاء؟ هل سيوقعون عقد إيجار آخر لمدة عام كامل أم سينتقلون من شهر لآخر؟
عندما تحصل على إجابات لهذه الأسئلة، يجب عليك أيضًا أن تذكر مقدار الزيادة في الإيجار لشروط الإيجار التالية. قم بتقسيمها حسب الشهر بحيث تكون الزيادة أكثر قابلية للإدارة بالنسبة للمستأجر. على سبيل المثال، إذا كان الإيجار 1000 دولار أمريكي شهريًا وكنت تقوم برفعه بنسبة ثلاثة بالمائة، فأخبر المستأجر أن الإيجار الشهري سيصبح الآن 1030 دولارًا أمريكيًا. إن وضع ميزانية بقيمة ثلاثين دولارًا أسهل بكثير من رؤية الزيادة الإجمالية على مدار عام كامل.
ينبغي إرسال إشعار زيادة الإيجار الذي يتضمن تفاصيل كل هذه المعلومات إلى المستأجرين قبل وقت طويل من يوم انتهاء عقد الإيجار. يطلب معظم الملاك إشعارًا مدته 30 يومًا من المستأجرين بشأن ما إذا كانوا سينتقلون أو يجددون سكنهم، ولا ترغب في تقليصه قريبًا جدًا من هذا الموعد النهائي. نظرًا لأن زيادة الإيجار قد تؤثر على اختيارهم، فأنت تريد تقديم الكثير من الإشعارات. يعد إخطارهم قبل حوالي 90 يومًا أمرًا مثاليًا.
كن مستعدًا لشرح السبب
إذا كانت لديك علاقة جيدة مع المستأجرين لديك، وتعرف بالفعل أنهم سيبقون هناك، فقد يكون من الصعب رفع الإيجار. وعلى الرغم من أن الأمر متروك لك في النهاية بشأن ما إذا كنت تريد زيادة الإيجار السنوي كل عام أم لا، فأنت لا ترتكب أي خطأ.
لتسهيل مطالبة المستأجرين بمزيد من المال، لا بأس أن تشرح سبب قيامك بذلك. دعهم يعرفون أن النسبة المئوية التي تزيد بها الإيجار (ومن المقبول مشاركة ذلك) تقع ضمن المعيار الوطني الذي يتراوح بين 3 و5 بالمائة. وأخبرهم أيضًا أنك قمت برفع الإيجار بنفس النسبة على مدار السنوات الماضية، لذا فأنت متسق.
حتى الإشارة إلى أن هذه الزيادة في الإيجار تهدف إلى ضمان الحفاظ على قدرتك التنافسية في السوق المحلية الخاصة بك، فهذا أمر جيد. إن امتلاك عقار مستأجر هو عمل تجاري بعد كل شيء، ويتوقع معظم المستأجرين رؤية زيادة طفيفة في الإيجار على أساس سنوي.
ماذا لو اشتكى المستأجر
إذا، حتى بعد تقديم تفسير مناسب وإشعار مسبق كاف حول زيادة الإيجار، لا يزال المستأجر الخاص بك يشتكي، فهناك بعض الأشياء التي يمكنك القيام بها.
- عرض زيادة أقل كلما أسرعوا في تجديد عقد الإيجار. على سبيل المثال، إذا قاموا بالتجديد خلال 60 يومًا، فسيرتفع الإيجار بنسبة 2.5 بالمائة، ولكن إذا انتظروا حتى 30 يومًا للتجديد، فستكون الزيادة ثلاثة بالمائة.
- امنح المستأجرين حافزًا غير نقدي للتجديد، مثل بطاقة هدايا لأقرب محل بقالة أو مطعم شعبي.
- قم بتثقيف المستأجرين لماذا يعتبر تجديد عقد الإيجار، مع تحديد مدة محددة للإيجار الشهري الذي سيتم تحصيله، صفقة أفضل من الانتظار لفترة طويلة والتحول إلى عقد إيجار شهري. من شهر إلى شهر، يمكنك رفع الإيجار في أي وقت طالما قدمت إشعارًا قبل 30 يومًا.
إن الرد على أي استياء بهذه الحجج الإضافية من شأنه أن يساعد المستأجرين على فهم سبب رفع الإيجار ومدى معقوليتك. إذا كانوا لا يزالون لا يحبون ذلك، فليس عليهم البقاء. ولكن، تأكد من التخلص من التكلفة الإضافية للانتقال إلى مكان جديد – ادفع إيجار الشهرين الأول والأخير، ومبلغ التأمين، وما إلى ذلك مقابل الزيادة الطفيفة.
الحالات التي لا يمكنك فيها رفع الإيجار
على الرغم من سهولة رفع الإيجار مع انتهاء عقد الإيجار، فقد تجد نفسك تفكر في زيادة الإيجار في فترات زمنية أخرى. ليس كل شيء على ما يرام، وعليك أن تتعامل بحذر عندما يحدث هذا.
- قد تضع القوانين المحلية حدودًا على زيادات الإيجار، بدءًا من عدد المرات التي يمكنك فيها رفع الإيجار وحتى المبلغ. وقد يحددون أيضًا عدد أيام الإشعار التي يجب عليك تقديمها. تطلب معظم الولايات أيضًا أن يصل إخطار زيادة الإيجار إلى المستأجر كتابيًا، لذلك لا تنس إرسال رسالتك.
- إذا كانت علامة المستأجر الخاصة بك في عقد الإيجار تنص على أن الإيجار محدد المدة، مثل سنة، فلا يمكنك رفع الإيجار خلال تلك الفترة. يجب عليك الانتظار حتى نهاية مدة عقد الإيجار.
- عندما ينتقل المستأجر إلى عقد إيجار شهري، يمكنك من الناحية الفنية رفع الإيجار في أي وقت. ومع ذلك، يجب عليك تقديم إشعار مناسب بالتغيير، عادةً قبل 30 يومًا على الأقل.
- لا يمكنك أيضًا رفع الإيجار كعمل انتقامي. زيادات الإيجار ليست أداة لإجبار المستأجر على الخروج لمجرد أنك لا تحبها. وهذا في حد ذاته غير قانوني، ولكن يمكنك أيضًا تجاوز الحدود وينتهي بك الأمر إلى انتهاك قانون الإسكان العادل.
للبقاء آمنًا عند رفع الإيجار، تحقق من القوانين المحلية وحاول إجراء هذا النوع من التغيير فقط في نهاية فترة الإيجار.
حدد الإيجار بما يناسبك
في النهاية، فإن معرفة مقدار الزيادة السنوية في الإيجار على الممتلكات الخاصة بك هو أمر متروك لك. مع الأخذ في الاعتبار جميع نفقاتك، سيساعدك سوق الإسكان المستأجر وهامش الربح الخاص بك على اتخاذ القرار.
ومن هنا، فإن إجراء زيادة معقولة، وإعطاء المستأجر الكثير من الإشعارات، من شأنه أن يسهل عملية الانتقال. وإذا لم يحدث ذلك لأي سبب من الأسباب، فيمكنك دائمًا البدء بسعر الإيجار الجديد عندما ينتقل المستأجر التالي إلى المنزل.
