يمكن للسوق الثانوية لتمويل البناء أن تساعد في تحفيز مشاريع التطوير متعددة الأسر
“إن السوق الثانوية الوطنية لتمويل البناء يمكن أن تسمح للمقرضين، مثل وكالات تمويل الإسكان الحكومية والبنوك، بتوفير رأس المال الاستثماري اللازم لبناء مشاريع إسكان متعددة الأسر ووضع المفاتيح في أيدي الأسر”.
هذا ما خلص إليه تقرير جديد نشرته صحيفة “الشرق الأوسط”. مركز المؤسسات العامة، وهي منظمة غير ربحية تعمل على تشجيع التوسع في مشاريع القطاع العام.
ويشير التقرير إلى أن هؤلاء المقرضين يمكنهم ضمان قروض بناء الميزانين على افتراض أن الصندوق الوطني لبناء المساكن سيكون لديه القدرة على شراء هذه القروض في السوق الثانوية. وهذا قد يجعل التكلفة الإجمالية للدخول – وهي منخفضة بالفعل – أكثر سهولة في استيعابها.
وجاء في التقرير أن “حجم الاستثمارات اللازمة لتحريك مشاريع الإسكان النموذجية متعددة الأسر صغير: فالقروض المتوسطة التي تغطي أقل من 20٪ من تكاليف المشروع يمكن أن تؤدي إلى انخفاض متوسط تكاليف رأس المال بشكل كبير، مما يسمح للمجارف بالدخول إلى الأرض”.
بسبب المشكلات الموثقة جيدًا التي تواجه المعروض من المساكن في جميع أنحاء الولايات المتحدة، إلى جانب ارتفاع أسعار المنازل وارتفاع أسعار الفائدة باستمرار، تباطأت عمليات البدء في الإسكان متعدد الأسر على الرغم من انخفاض معدلات الشواغر على مستوى البلاد. وأوضح التقرير أنه عندما يعود الطلب، فإن المساكن الجديدة التي “كان من المفترض بناؤها لم تبدأ، لتبدأ دورة أسعار أخرى”.
إن إنشاء صندوق وطني لبناء المساكن لديه القدرة على تخفيف الأعباء على شركات البناء والمقرضين الناجمة عن ارتفاع أسعار الفائدة. وقال التقرير إنه من الممكن أيضًا أن يخلق “بيئة اقتصادية يحقق فيها إنتاج المساكن درجة من العزل عن عوامل دورة الأعمال التي لا تشير إلى الطلب على الإسكان”. وقد يؤدي هذا إلى وضع يصبح فيه إنتاج المساكن “أكثر سلاسة واستقرارًا بمرور الوقت”.
وبما أن المقترحات السياسية المصممة لتلبية احتياجات بناء المساكن لم تتحقق إلى أي درجة ذات معنى، فإن أصحاب المصلحة يعتمدون على السياسة النقدية – “الكلمة العريضة، وليس المشرط” عندما يتعلق الأمر بمصالح صناعة الإسكان. تتم معالجة ضغوط الأسعار في المقام الأول من خلال زيادة صعوبة إجراء العمليات التجارية بدلاً من معالجة المشكلات الجذرية الخاصة بصناعة معينة.
وجاء في التقرير: “إذا نجحت السياسة النقدية في خفض الطلب – غالبا عن طريق إحداث الركود – فإن أسعار الفائدة في نهاية المطاف تعود إلى طبيعتها، ومن الناحية النظرية، يعود الطلب”. وهنا تكمن المشكلة: يستغرق بناء المساكن، وخاصة الإسكان متعدد الأسر، وقتاً أطول بكثير مما يستغرقه إنتاج معظم السلع والخدمات الأخرى التي يستخدمها الأميركيون على أساس يومي.
“عندما يعود الاقتصاد، فإن الوحدات الجديدة التي كان ينبغي أن تكون متاحة لسوق استهلاكية منتعشة لن تكون متاحة لأن البناء لم يحدث خلال أدنى مستويات الدورة.”
تعمل هذه الإجراءات أيضًا على تعليم شركات البناء أنه في حالة وجود أداة للسياسة النقدية تستخدم للتأثير على الاقتصاد، فمن المحتمل أيضًا أن يكون ذلك سيئًا بالنسبة لهم، مما يؤدي إلى تراجع نشاط البناء استعدادًا لتغيير السياسة. ويشير التقرير إلى أن هذا يتطلب أدوات فيدرالية يمكن أن تساعد في تخفيف هذه الأعباء بشكل أكثر دقة على بناء المساكن.
“الباحثون الوطنيون في مجال الإسكان، بما في ذلك فريدي ماكوتشير التقديرات إلى أن النقص في المعروض من المساكن في جميع أنحاء البلاد يتراوح بين مليون و5 ملايين منزل. وجاء في التقرير أن هناك العديد من أدوات السياسة التي يجب سحبها لتحقيق هذه الغاية.
“إن أداة التمويل التي تتمتع بالقدرة على عزل الاستثمار في الإسكان جزئيًا عن تقلبات دورة الأعمال كانت، حتى الآن، قطعة مفقودة بين مجموعة من الأدوات والتدخلات. ونأمل أن يتمكن صندوق بناء المساكن، كما هو موضح هنا، من سد هذه الفجوة.
