يمكن لمنتج الأسهم المنزلية الذي اقترحه فريدي ماك أن يفتح 850 مليار دولار من عمليات الابتكار
أ فريدي ماك منتج الأسهم المنزلية الذي تم اقتراحه هذا الأسبوع لديه القدرة على فتح 850 مليار دولار من حجم الإنشاء. لكنها قد تواجه تحديات بسبب عدم وجود سوق توريق قوي، وفقا للاستراتيجيين في بنك امريكي (بنك أوف أمريكا).
يوم الثلاثاء، الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان أعلنت (FHFA) عن طلب للتعليق على مقترح للسماح للمؤسسات التي ترعاها الحكومة (GSE) بشراء قروض عقارية ثانية مغلقة لأسرة واحدة عندما تمتلك مخاطر الرهن العقاري المقابل، بشرط الحصول على قرض مشترك -نسبة القيمة إلى أقل من 80%.
إذا تمت الموافقة على منتج أسهم المنازل كما هو مقترح، فسيكون له شروط تصل إلى 20 عامًا، وسيتم ضمانه يدويًا ويظل في محفظة فريدي لمدة ستة إلى تسعة أشهر حتى إنشاء أوراق مالية ثانية غير مضمونة من قبل TBA. وفي الوقت نفسه، لن يتمكن المقترضون من إعادة تمويل رهنهم العقاري الأول حتى يتم سداد المنتج، ما لم يحظر ذلك القانون.
ويعتبر المنتج الجديد بديلاً لإعادة التمويل النقدي التقليدي، والذي يتطلب إعادة تمويل رصيد القرض القائم بأسعار الفائدة الحالية. هذا الأسبوع، تجاوز معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 7٪ للمرة الأولى هذا العام، وفقًا لفريدي ماك. ضع في اعتبارك أن 63٪ من القروض العقارية المستحقة لديها معدل رهن عقاري يقل عن 4٪، وفقًا لتقديرات الاستراتيجيين في بنك أوف أمريكا.
يتم أيضًا تقديم القروض العقارية الثانية عادةً بسعر فائدة أقل من بعض المنتجات البديلة مثل القروض الشخصية.
وقالت ساندرا طومسون، مديرة FHFA، في إعلان عن الاقتراح: “يهدف النشاط المقترح إلى تزويد أصحاب المنازل ببديل فعال من حيث التكلفة للوصول إلى الأسهم في منازلهم”.
وفي تقرير نشر يوم الأربعاء، حسب الخبراء الاستراتيجيون في بنك أوف أمريكا أنه إذا فاني ماي وعندما أطلقت منتجاً مماثلاً، فإنها تستطيع أن تدر ما قيمته تريليون دولار من القروض العقارية المغلقة ذات الامتياز الثاني. وأضافت المجموعة أنه “بالنسبة للرهون العقارية المملوكة من قبل هاتين الشركتين، يمكن أن تصل عمليات استخراج الأسهم إلى 1.8 تريليون دولار على قروض أقل من 4%، مما يبقي قيمة كلفة رأس المال أقل من 75%”.
للمقارنة، فإن الرهن العقاري الثاني وخطوط ائتمان حقوق ملكية المنازل (HELOCs) لديها رصيد قائم حالي يبلغ 512 مليار دولار، مع 150 مليار دولار تقدر بأنها قروض مغلقة وقروض ثانية، وفقًا لتقرير بنك أوف أمريكا.
ومع ذلك، يمكن أن يشكل السوق الثانوي تحديًا لهذه المنتجات.
وفي عام 2023، بلغ حجم التوريق لشركات HELOC والامتيازات الثانية المغلقة 4.5 تريليون دولار. هذا العام، يبلغ الحجم حتى الآن 2.6 تريليون دولار، مع توقع 8.4 تريليون دولار أخرى بحلول نهاية ديسمبر، وفقًا لبنك أوف أمريكا.
وكتب الاستراتيجيون في التقرير: “إن خيارات التمويل مهمة بشكل خاص بالنظر إلى الحصة المتزايدة من الامتيازات الثانية الناشئة عن الجهات غير المودعة”. “ونحن نعتقد أن المنتج الجديد قادر بدوره على تعزيز عمليات الإنشاء من خلال توفير منفذ تمويل إضافي، ونتوقع أن يتجاوز بسرعة عطاءات توريق الاتحادات الائتمانية وسندات الرهن العقاري”.
تستمر فترة التعليق لمدة 30 يومًا من تاريخ نشر الاقتراح في السجل الفيدرالي وتنتهي في 16 مايو 2024.
