لوغان محتشمي سوق الإسكان لعام 2024 وتوقعات الأسعار

واجه سوق الإسكان في عام 2023 إحدى العوائق نفسها التي شهدناها في عام 2022: كانت معدلات الرهن العقاري مرتفعة للغاية بالنسبة لنمو مبيعات المنازل. الآن ونحن في عام 2024، الاحتياطي الفيدراليلقد انتهت دورة رفع أسعار الفائدة، لذا دعونا ننظر إلى ما يعنيه ذلك بالنسبة للطلب على المساكن وأسعار المنازل. ومع ذلك، فإن التوقعات السنوية لها حدود، وفي هذه الدورة المجنونة للإسكان والاقتصاد، إذا أعطاك الناس توقعات سنوية دون توجيه مع تغير المتغيرات، فسوف تتعامل مع بيانات قديمة. أقوم كل يوم سبت بنشر متتبع أسبوعي لسوق الإسكان يحتوي على بيانات ورؤى تطلعية حتى تتمكن من التكيف بسرعة مع ظروف السوق.

وهذه توقعاتي لعام 2024:

10 سنوات العائد ومعدلات الرهن العقاري

بالنسبة لعام 2024، سيكون نطاق العائد لمدة 10 سنوات مشابهًا لعام 2023، ولكن مع بعض المتغيرات المختلفة التي يجب مراقبتها.

• نطاق العائد لمدة 10 سنوات: 4.25%-3.21%
• معدلات الرهن العقاري : بين 7.25%-5.75%

المستوى الرئيسي الذي يجب مراقبته بالنسبة لعائد العشر سنوات هو 3.37%. فلكي نصل إلى ما دون هذا المستوى في العام الماضي، فلابد أن نشهد انخفاضاً في معدل العمالة، ولهذا السبب استعرت عبارة غاندالف الرمادي الشهيرة: “لن تمر”. ولم يتجاوز العائد على سندات الـ 10 سنوات هذا المستوى في عام 2023!

ومع ذلك، إذا أصبحت بيانات العمل أو البيانات الاقتصادية أضعف، فيمكننا اختراق خط غاندالف، وهو ما يعني 2.72% على عائد العشر سنوات الذي سيتم تطبيقه في عام 2024. قد يعني هذا انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى أقل من 5% إذا تحسنت فروق الأسعار – وهو فوز لسوق الإسكان. وإذا ظلت فروق الأسعار سيئة، فستتراوح معدلات الرهن العقاري بين 5%- 6%. إذا تجاوز العائد على السندات لأجل 10 سنوات 4.25%، فسوف يتفوق أداء الاقتصاد الأمريكي مرة أخرى، كما حدث في الربع الثالث عندما نما بنسبة 5% وانخفضت طلبات إعانة البطالة.

فيما يلي رسم بياني لعائد السندات لأجل 10 سنوات مع بيانات معدل نمو التضخم المرتبطة به لعام 2023:

الآن دعونا نتحدث عن معدلات الرهن العقاري!

يمكن أن يتحسن الفارق بين العائد على السندات لأجل 10 سنوات ومعدلات الرهن العقاري في عام 2024، مما يعني أن معدلات الرهن العقاري يمكن أن تكون منخفضة. 0.625% إلى 1% أقل في العام المقبل. على سبيل المثال، كانت معدلات الرهن العقاري أقل من 6٪ اليوم إذا كانت الفروق طبيعية. وبدلاً من ذلك، أغلقوا عام 2023 عند 6.67%. إذا عادت فروق الأسعار إلى وضعها الطبيعي ووصل العائد على مدى 10 سنوات إلى الحد الأدنى من النطاق في عام 2024، فيمكننا الحصول على معدلات فائدة على الرهن العقاري أقل من 5٪ في عام 2024.

ومع توقف بنك الاحتياطي الفيدرالي عن ممارسة رياضة المشي لمسافات طويلة، فإن أي ضعف اقتصادي في جانب العمل يشكل خلفية أفضل لانخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري. على عكس عام 2023، هناك هذا العام المزيد من المتغيرات الإيجابية التي يمكن أن تؤدي إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري بدلاً من ارتفاعها.

أسعار المنازل

وإذا ظل كل شيء ثابتا، فإن مستويات نمو أسعار المساكن في عام 2024 سوف تكرر ما حدث في عام 2023: مكاسب منخفضة في أسعار المساكن على المستوى الوطني.

ما الذي يمكن أن يجعل أسعار المنازل تنمو بشكل أسرع من الأرقام الفردية المنخفضة؟ إذا كنت مخطئًا وانخفضت معدلات الرهن العقاري لفترة أطول ولم نحصل على المزيد من القوائم الجديدة في عام 2024، فيمكن أن تنمو أسعار المنازل بشكل أسرع في عام 2024 لأننا سنواجه نفس المشكلة كما كانت من قبل: عدد كبير جدًا من الأشخاص يطاردون عددًا قليلاً جدًا من المنازل.

ما الذي يمكن أن يؤدي إلى انخفاض أسعار المنازل؟ قد يحدث هذا إذا رأينا زيادة في المخزون المجهد ولم تنخفض معدلات الرهن العقاري بما يكفي للتعامل مع هذا القدر الكبير من العرض الجديد في السوق. لقد كانت معدلات الفائدة على الرهن العقاري تتراوح بين 3.75% و4.75% خلال القسم الأعظم من العقد الماضي، ولكن الحال لم تكن كذلك في الآونة الأخيرة. لذلك، هذا شيء يجب أخذه بعين الاعتبار فقط إذا رأينا زيادة في المخزون المجهد.

ولإعطاء مثال على ما أتحدث عنه، في الفترة من 2008 إلى 2011، تم تشغيل بيانات القوائم الجديدة بين 250.000 و 400000 كل أسبوع، مع ذروة البيانات الموسمية عند 370.000 و 400000. لم يكن لدينا انقطاع في بيانات القوائم الجديدة 90.000 في مواسم الذروة لعام 2021 أو 2022 أو 2023. لذا، إذا رأينا دفعة في الإدراجات الجديدة المجهدة، فعلينا أن نبدأ في ذلك على الفور ونرى كيف يعمل توازن العرض والطلب.

ومع ذلك، لن نجري هذه المحادثة حتى نراها في البيانات الأسبوعية. في هذه الحلقة من بودكاست HousingWire Daily، أشرح مدى سرعة تحول ديناميكيات الإسكان بعد 9 نوفمبر 2022، مع عودة الأسعار إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق منذ أشهر. ولهذا السبب فإن البيانات الأسبوعية مهمة!

مبيعات المنازل القائمة

عندما رأينا انخفاض معدلات الرهن العقاري من 7.375% إلى 5.99% في أوائل عام 2023، حصلنا على واحدة من أهم مطبوعات مبيعات المنازل الحالية على الإطلاق، بدءًا من 4 مليون ل 4.55 مليون. نحن بحاجة إلى معدلات أقل للحصول على نمو أكثر اتساقًا في المبيعات، ولكي نحصل على نسخة أو اثنتين شهريًا من مبيعات المنازل الحالية بقيمة 4.72 مليون أو أكثر، سوف يتطلب الأمر معدلات رهن عقاري أقل من 6٪ مع المدة.

سنقوم بتتبع بيانات طلب الشراء أسبوعيًا، لكنني أركز فقط على ذلك 4.72 مليون رقم الطباعة الشهري لعام 2024 نظرًا لأن الافتقار إلى القدرة على تحمل التكاليف مع استمرار ارتفاع الأسعار يؤثر على المبيعات.

مبيعات المنازل الجديدة

وطالما أن معدلات الرهن العقاري تنخفض، يمكن للبنائين بيع المنازل لأنهم يستطيعون خفض معدلات الرهن العقاري بشكل أكبر من سوق مبيعات المنازل الحالية، كما أن لديهم مجموعة من المنازل للبيع. لديهم 106.000 منزل لم يبدأوا في تشييدها بعد، وتم الانتهاء من 78.000 منزل جديد فقط وهي جاهزة للبيع. وسوف يديرون إمداداتهم ببطء.

النظرة الاقتصادية

بالنظر إلى الدورة الاقتصادية واقتصاد الإسكان، لدينا قواعد لعب مماثلة في عام 2024 كما فعلنا في عام 2023. دعونا ننظر إلى تلك الديناميكية.

لقد رفعت العلم الأخير في نموذج العلم الأحمر الخاص بالركود الستة في 5 أغسطس 2022. ومع ذلك، بحلول 9 نوفمبر 2022، رأيت أن ديناميكيات سوق الإسكان قد تحولت، وإذا كنت على حق، فإن شركات البناء كانت على وشك أن تصبح أكثر إيجابية عن أعمالهم. من المؤكد أن استطلاع ثقة شركات البناء بدأ في النمو مرة أخرى حتى عام 2023.

ومع بدء ارتفاع معدلات الرهن العقاري نحو 8%، بدأ استطلاع شركات البناء في الانخفاض، ويرجع ذلك في الغالب إلى شعور شركات البناء الصغيرة بالضرر. والآن بعد أن انخفضت المعدلات مرة أخرى، يعد هذا أمرًا إيجابيًا لسوق الإسكان للأسرة الواحدة. سوق مبيعات المنازل الجديدة يعني الكثير للاقتصاد بسبب وظائف البناء ومشتريات السلع باهظة الثمن. في المقابل، فإن سوق مبيعات المنازل الحالي يدور حول نقل العمولة والشاحنات.

يراقب الناس بشكل صحيح مسح البناء. ومع ذلك، انتعشت دراسة البناء ومبيعات المنازل الجديدة للنمو في عام 2023، والآن، مع انخفاض المعدلات بنسبة 1.5٪ تقريبًا لعام 2024، فإن انخفاض الأسعار سيساعد مسح البناء مرة أخرى.

وهذا ينطبق فقط على سوق الإسكان للأسرة الواحدة، وليس سوق الشقق السكنية، الذي يتجه نحو تراجع النشاط. وهذا شيء يجب مراقبته فيما يتعلق بالعمالة، حيث أن بعض شركات البناء لن تحتاج إلى عدد كبير من الأشخاص لبناء الشقق. عندما تظل الأسعار مرتفعة للغاية لفترة طويلة جدًا، فإنك تؤثر في النهاية على الإنتاج المستقبلي.

ولن نبدأ الحديث عن الركود إلا عندما تتجاوز مطالبات البطالة 323.000 في المتوسط ​​المتحرك لأربعة أسابيع. لن نتحدث عن الركود اليوم، أو العام المقبل، أو حتى هذا العقد حتى يحدث ذلك. لقد أظهر لنا تاريخ الاقتصاد أننا نحتاج إلى انهيار سوق العمل حتى نشهد ركوداً بسبب فقدان الوظائف. إذا تابعت عملي خلال أزمة فيروس كورونا (كوفيد-19)، فستعرف رسالتي الحاسمة حول سوق العمل وكيف أصبحت ميزانيات الأسرة أفضل بكثير الآن من أي وقت مضى. عندما تتجاوز مطالبات البطالة هذا المستوى الحرج، سنجري مناقشة جيدة حول الاقتصاد وسوق الإسكان، ولكن ليس بعد.

إذا لم يكن لدى الاقتصاد حدث ائتماني حيث يصبح الإقراض أكثر صرامة، فيجب على المستهلك الصمود في عام 2024، خاصة مع انخفاض معدلات الرهن العقاري. وهذا يعني أن شركات بناء المنازل يمكنها بيع المزيد من المنازل وإبقاء عمال البناء يعملون لفترة أطول. ويشكل انخفاض معدلات تشغيل العمالة في مجال البناء عنصراً أساسياً في كل حالات الركود التي تؤدي إلى فقدان الوظائف، ولقد نجحنا في تجنب ذلك حتى الآن.

بالنسبة لعام 2024، أريد أن أؤكد على أن البيانات الاقتصادية يمكن أن تتحول إلى عشرة سنتات – إيجابية وسلبية على حد سواء – بطرق لم تكن عليه الحال في العقد السابق. سيكون اتباع المتتبع الأسبوعي أمرًا ضروريًا لسوق الإسكان والاقتصاد. أتتبع هذه الأشياء يوميًا حتى لا تضطر إلى ذلك!

لقد أمضى سوق مبيعات المنازل الحالي الأشهر الـ 18 الماضية بمبيعات تقترب من مستويات الركود الكبير. حان الوقت الآن لكي يتخلى بنك الاحتياطي الفيدرالي عن سياسة الإسكان الاقتصادية في عصر كوفيد وأن يصبح مؤيدًا للإسكان مرة أخرى. لقد حان الوقت لإخراج الإسكان في الولايات المتحدة من سياسة كوفيد-19 وزيادة المبيعات.

متعلق ب