قادة جمعيات الإسكان حول مشهد القدرة على تحمل التكاليف، أولويات 2024
تظل القدرة على تحمل التكاليف قضية حاسمة في جميع المحادثات حول الإسكان تقريبًا، وقليل من الناس يفهمون هذا الواقع بشكل أفضل من المجموعات الرائدة المناصرة لصناعة الإسكان والرهن العقاري.
اجتمعت شركة HousingWire مع ثلاثة من قادة الصناعة لمناقشة مشهد القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في عام 2024: جمعية المصرفيين للرهن العقاري (ماجستير في إدارة الأعمال) الرئيس والمدير التنفيذي روبرت بروكسميت، المؤتمر الوطني للإسكان (NHC) الرئيس والمدير التنفيذي ديفيد دوركين و مقرضو المنازل المجتمعية في أمريكا (CHLA) المدير التنفيذي سكوت أولسون.
أكبر تطورات القدرة على تحمل التكاليف لعام 2023
وعندما سئلوا عما يعتبرونه أكبر التطورات على جبهة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان، أشار الثلاثة إلى المستوى الضئيل للمخزون
“[The inventory issue] وقال بروكسميت إن الأمر أصبح أسوأ بسبب ارتفاع أسعار الفائدة في السوق اليوم. “لقد شهدنا بعض التراجع في أسعار الفائدة، لكنها كانت زيادة سريعة وكبيرة وما زال السوق يستوعب ذلك بوضوح. لذلك، نحن نعمل مع الكونجرس والوكالات الحكومية لتقليل الأعباء التنظيمية وإصدار تشريعات تعزز المعروض من الإسكان.
بالنسبة لدوركين، فإن إحدى سمات هذه اللحظة هي الاعتراف الواسع النطاق بين المشرعين بأن تحديات القدرة على تحمل التكاليف تشكل أزمة.
وقال دوركين: “لا يتعلق الأمر بالفقراء فقط، على الرغم من أن الفقراء تعرضوا بالتأكيد للضرب من حيث القدرة على تحمل تكاليف السكن”. “إن أولئك الذين هم في أدنى درجات السلم الاقتصادي قد أُجبروا في الواقع على العمل بلا مأوى. لذلك، لا يقتصر الأمر على الأشخاص العاطلين عن العمل أو المرضى العقليين، بل الأشخاص الذين يذهبون إلى العمل كل يوم بعد أن يستيقظوا في خيمة أو سيارة.
وأضاف أن تحديات القدرة على تحمل التكاليف تؤثر أيضًا على الأمريكيين من ذوي الدخل المتوسط، وهو ما يتضح من عدد أكبر من الأشخاص الذين يعيشون مع الأصدقاء أو الأحباء أو مع العديد من زملاء السكن في وقت لاحق من حياتهم.
ركز أولسون على بيئة الأسعار، قائلاً إن تحديات التسعير تشكل لحظة صعبة للغاية بالنسبة لكثير من الناس.
وقال أولسون: “لقد ارتفعت أسعار الفائدة من 3%، ثم عادت إلى مستوى 7%، لكن ذلك كان قاتلاً”. “لأنه إذا نظرت فقط إلى الرياضيات، فستجد أن الأسعار كانت ثابتة نوعًا ما. لم تهبط فعليًا في بعض المناطق، أو تستمر في الارتفاع في بعض المناطق. قد تكون أكثر ليونة، ولكنك تضاعف النفقات على الرهن العقاري بأسعار مماثلة. هذه صيغة لخطوة كبيرة إلى الوراء فيما يتعلق بالقدرة على تحمل التكاليف.
لحظة مثيرة للقلق وغير عادية بالنسبة للقدرة على تحمل التكاليف
وعندما سُئل عما إذا كان من الممكن وصف هذه اللحظة المتعلقة بالقدرة على تحمل التكاليف بأنها مثيرة للقلق بشكل خاص، وافق دوركين على البيان، حيث ربط وضعه الخاص بالوضع الذي يواجهه العديد من مشتري المنازل لأول مرة في البيئة الحالية.
وقال: “أنا واحد من هؤلاء الرجال المسنين الذين يقولون إنني حصلت على أول رهن عقاري بفائدة 10%، وهو ما أفترض أنه مزعج للغاية للأشخاص الذين تقل أعمارهم عن 40 عامًا”. “لأنه طوال حياتهم، كانت القروض العقارية أقل بكثير من ذلك. لكن ما نراه الآن هو أن الناس يدفعون 8% على الرهن العقاري، وهذا خارج السياق تمامًا”.
وقال إنه عندما كان يدفع 10%، دفع والد دوركين “ما يصل إلى ستة، ويصل إلى عشرين”. ويساعد هذا المسار في وضع سياق سوق الرهن العقاري والقدرة على تحمل التكاليف للشباب.
قال: “كان لدي سياق مفاده أن أسعار الفائدة ترتفع وتنخفض، وأنت تركبها”. “ولكن بالنسبة لمعظم الأشخاص الذين يشترون منزلهم الأول اليوم، لم يختبروا شيئًا كهذا من قبل. لا يوجد سياق لهم. هذا النوع من التضخم، لا يوجد سياق له. وبالتالي، فإن له تأثيرًا غير متناسب على كيفية رؤيتهم للاقتصاد وكيفية حكمهم على قادتهم السياسيين.
وقال بروكسميت إن اللحظة الحالية بها “مجموعة الظروف الأكثر غرابة” في مسيرته الطويلة.
وقال بروكسميت: “إننا نشهد اقتصاداً مرناً ولكن بارداً، وعدم القدرة على تحمل التكاليف بسبب ارتفاع أسعار الفائدة”. “وفي هذه البيئة، نتوقع عمومًا أن نرى تباطؤًا في الطلب على المنازل، وبالتالي انخفاضًا – أو على الأقل استقرارًا – في أسعار المنازل. لكن أسعار المساكن ظلت عنيدة وارتفعت بنحو 5% هذا العام، ولم يتعاف المعروض من المساكن بعد سنوات من نقص البناء في أعقاب الأزمة المالية.
تقييم القيادة السياسية مدة القرض عام 2024
وعندما سُئلوا عن إدارة برامج الإسكان التابعة للحكومة الفيدرالية ووكالاتها واستجاباتها لتحديات القدرة على تحمل التكاليف الحالية، اتفق القادة الثلاثة على أن إدارة بايدن تولي الإسكان مستوى عالٍ من الاهتمام. عرض بروكسميت “علامات عالية” بشكل خاص على مفوضة قروض إدارة الإسكان الفدرالية جوليا جوردون، في حين قال دوركين إن HUD وFHA يبذلان “أقصى ما في وسعهما دون المزيد من السلطة القانونية والاعتمادات”.
لقد أسعد الاهتمام الذي أولته HUD وFHA لقضايا الإسكان مستشفى CHLA، حيث أرجع أولسون الفضل في تخفيض أقساط التأمين على الرهن العقاري في بداية العام إلى خطوة ذات “الكثير من الفوائد” لأعضائها. كما أعرب أولسون عن تقديره لأداء جيني ماي في استجاباتها لتحديات السيولة، و وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية للسماح بانتهاء الرسوم المتزايدة التي يدفعها المحاربون القدامى العسكريون وأفراد الخدمة الفعلية مقابل قروض VA.
بدا القادة الثلاثة منفتحين على خفض آخر لأقساط التأمين على الرهن العقاري، لكن القضية الأكبر كانت سياسة أقساط التأمين على “مدة القرض” الخاصة بقروض إدارة الإسكان الفدرالية. تشير البيانات الأخيرة إلى أن صندوق التأمين المتبادل للرهن العقاري، الذي أعيد تأسيسه قبل عقد من الزمان لتحسين أداء صندوق التأمين على الرهن العقاري المتبادل، يتمتع بصحة جيدة.
وقال بروكسميت: “نعتقد أن قروض إدارة الإسكان الفدرالية يجب أن تفكر في إجراء مزيد من التغييرات على أقساط التأمين على الرهن العقاري، وربما بما في ذلك إلغاء متطلبات أقساط القرض على مدى الحياة”. “في قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية، تستمر في دفع قسط التأمين على الرهن العقاري حتى تسدد القرض، بينما في القرض التقليدي، بمجرد وصول حقوق الملكية الخاصة بك إلى نقطة معينة، يمكنك إسقاط تأمين الرهن العقاري.”
عندما سُئل عن خفض آخر لبرنامج MIP، قال دوركين إن “المشكلة الأكبر” هي مدة متطلبات القرض، وأن برنامج MIP حاليًا “عند مستوى معقول”.
“[Life of loan] قال دوركين: “يجعل قروض إدارة الإسكان الفدرالية تنفيذًا أكثر سلبية للمستهلك”. “لنفترض أن لدي أكثر من 20 أو 25% من رأس المال في منزلي. لا ينبغي لي أن أدفع تأمين الرهن العقاري إلى قروض إدارة الإسكان الفدرالية؛ لن أضطر إلى القيام بذلك إذا كان لدي قرض تم شراؤه فاني ماي أو فريدي ماك. ولذا أعتقد أنني أود أن أرى معالجة ذلك قبل أن نتحدث عن خفض آخر لـ MIP.
هناك “إذا كنا محظوظين، أربعة أشهر” في عام الانتخابات
ومما يزيد من تعقيد معالجة هذه التحديات حقيقة أن عام 2024 هو عام الانتخابات الرئاسية، مما يمنح كل هذه المنظمات إطارًا زمنيًا محدودًا للغاية للعمل قبل أن يركز المشرعون جهودهم على إعادة الانتخاب.
“بصراحة، [2024] قال بروكسميت: “إنها ليست سنة تشريعية”. “إنها تشريعية – إذا كنا محظوظين – أربعة أشهر.”
وأوضح أن ما يزيد من تعقيد التحديات الزمنية، أن استراتيجية الكونجرس لتجنب إغلاق الحكومة الفيدرالية في نهاية عام 2023 مع المواعيد النهائية للتمويل المتناقضة تزيد أيضًا من الضغط على المشرعين، مما يجعل المحادثات حول قضايا الإسكان أكثر صعوبة بالنسبة لأي مجموعة مناصرة.
وقال بروكسميت: “ربما لا نزال نتحدث عن التمويل الحكومي حتى الربيع”. “وإذا كان الأمر كذلك، فإنه يمتص الأكسجين من الغرفة حتى يحدث الكثير من الأمور التشريعية. وببساطة، نعتقد أن لدينا حوالي أربعة أشهر من النافذة الفعلية للتشريع في عام 2024. لذا بالطبع، سنحاول تحميل أولوياتنا في المقدمة، ولكن علينا أيضًا أن نكون واقعيين بشأن مقدار التشريعات التي من المحتمل أن يتم إقرارها. “
وقال بروكسميت إن الجلسة التشريعية لا تقتصر على السياسة الانتخابية فحسب، بل من المتوقع أن تكون الانتخابات نفسها تنافسية للغاية، ويمكن عكس توازن القوى بين مجلسي الكونجرس وفقًا لبعض النقاد والمحللين.
“انتصارات” القدرة على تحمل التكاليف يمكن أن تحفز المشرعين
بالنسبة لـ NHC، يبدو الجدول الزمني مضغوطًا مع بعض الفرص المحتملة لاتخاذ إجراء أوسع في جيوب معينة من العام.
وقال دوركين: “أعتقد أنه سيكون من الأسهل إنجاز الأمور خلال الربع الأول من العام”. “بمجرد إجراء الانتخابات، هناك دائمًا فرصة في نهاية العام. الصيف صعب لكنه ليس مستحيلاً، وآمل ذلك [affordability] سيتم الاعتراف بأن المشكلة خطيرة وواسعة بما يكفي بحيث سيقول أعضاء الكونجرس إن هذا مجال يتعين عليهم التوصل إلى تسوية بشأنه. لأنهم جميعًا يشتركون في الحاجة إلى أن يُظهروا لناخبيهم أنهم يفعلون شيئًا ما.
وفي CHLA، قال أولسون إن عام الانتخابات يمكن أن يجعل تحقيق بعض الأولويات أسهل قليلًا.
وقال: “أعتقد أنه يساعد في بعض قضايا المستهلك هذه”. “لقد كنا مهتمين حقًا بأشياء مثل محاولة تضييق الخناق على خيوط الزناد، مع التركيز على FICO، وهي مشكلة كبيرة. إنهم يتقاضون رسومًا مقابل عمليات سحب الائتمان الميسرة الآن، مما يجعل من الصعب على منشئ القرض العمل مع المقترضين الذين يحتاجون إلى العمل معهم للحصول على درجاتهم الائتمانية لتحسين مكانتهم.
وأوضح أنه في نهاية المطاف، قد يجد السياسيون الذين يترشحون لإعادة انتخابهم أنه من المفيد معالجة بعض تحديات الإسكان هذه التي قد تعتبر انتصارات لناخبيهم، والتي يمكن أن توفر الوقود لحملاتهم الانتخابية.
