تحدى مخزون المساكن كل التوقعات في عام 2023

مع اقتراب عام 2023، اعتقد الناس أن مخزون المساكن سوف يرتفع بشكل كبير، وسوف تنهار أسعار المنازل، وسوف نرى سوق الإسكان في عام 2008 من جديد. لقد أنشأنا هذا المتتبع الأسبوعي في نهاية عام 2022 لمنح الأشخاص نظرة أسبوعية مباشرة على كل ما يدفع سوق الإسكان والعوامل التي يجب اتباعها. كان من الممكن أن يفهم أولئك الذين قرأوا المتتبع سبب تحول ديناميكيات سوق الإسكان في 9 نوفمبر 2022، وسيكونون مستعدين لما سيأتي بعد ذلك.

إذا نظرنا إلى الوراء في عام 2023، كانت قصة المخزون مفاجأة كبيرة حتى مع توجه معدلات الرهن العقاري نحو 8٪، كما ستظهر البيانات أدناه. تقليديًا، من خلال مقالات التتبع، نتحدث عن بيانات طلبات الشراء ومعدلات الرهن العقاري بالإضافة إلى المخزون، ولكن لا يتم تقديم بيانات تطبيقات الشراء خلال أسبوع العطلات ولم يحدث الكثير في سوق السندات الأسبوع الماضي. لذلك يركز متتبع اليوم على عام 2023، وبيانات المخزون، ومدى اختلاف هذا العام عن عام 2022.

بيانات جرد المساكن الأسبوعية

إحدى الأخطاء التي أخطأت في فهمها في عام 2023 هي أنني افترضت أنه إذا تجاوزت معدلات الرهن العقاري 7.25%، فسيكون لدينا بضعة أسابيع حيث ينمو المخزون بين 11000 و17000 منزل في الأسبوع. لم يحدث هذا مرة واحدة في عام 2023 – حتى مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري. مع العلم أن مبيعات المنازل لن تنهار في عام 2023 كما حدث في عام 2022، قمت بإجراء تعديلات على توقعاتي لمراعاة سوق مبيعات أكثر استقرارًا، ولكن حتى مع هذا التعديل، لم نحصل أبدًا على مستويات نمو المخزون الأسبوعية التي كنت أبحث عنها عندما ارتفعت معدلات الرهن العقاري فوق 7.25٪.

لقد ناقشت مؤخرًا هذا الأمر وغيره من خطوط البيانات المجنونة مع مايك سيمونسن، رئيس أبحاث ألتوس، في البودكاست الخاص به Top of Mind.

• في العام الماضي، وفقًا لشركة Altos Research، كانت الذروة الموسمية لمخزون المساكن هي 28 أكتوبر. وكانت الذروة هذا العام هي 17 نوفمبر.
• تغيير المخزون الأسبوعي (22-29 ديسمبر): انخفض المخزون من 528,601 ل 513,240
• نفس الأسبوع من العام الماضي (23-30 ديسمبر): انخفض المخزون من 508,777 ل 490,809
• وكان قاع المخزون لعام 2022 240,194
• ذروة المخزون لعام 2023 هي 569,898
• للسياق، القوائم النشطة لهذا الأسبوع في 2015 كان 1,013,245

بيانات القوائم الجديدة

القصة الإيجابية الوحيدة حول مخزون المساكن التي أحببت رؤيتها في عام 2023 هي أن بيانات القائمة الجديدة لم تؤدي إلى انخفاض جديد آخر، وهو ما يبشر بالخير لسوق الإسكان في عام 2024. وبما أنني أعتقد أن معظم بائعي المنازل هم أيضًا مشتري منازل، خلقت القوائم الجديدة مستوى منخفضًا جديدًا بعد أن وصلت معدلات الرهن العقاري إلى أكثر من 6٪ في عام 2022، مما أضاف طبقة أخرى من الطلب على المنازل تتساقط من الهاوية. كانت السرعة التي انهارت بها مبيعات المنازل في عام 2022 تاريخية، ولكن في عام 2023، بغض النظر عن مدى ارتفاع معدلات الرهن العقاري، فإن بيانات القوائم الجديدة لم تؤدي إلى انخفاض جديد.

لقد شكلنا قاعًا في بيانات القوائم الجديدة، وكنت أتوقع بعض النمو في النصف الثاني من العام، كما ناقشت في هذا الشأن. سي ان بي سي منذ أشهر.

ما نريد رؤيته في عام 2024 هو نمو بيانات القوائم الجديدة في موسم الربيع. كما ترون في الرسم البياني أدناه، لدينا فجوة كبيرة بين بيانات عام 2023 مقابل بيانات عامي 2021 و2022. للحصول على سوق أكثر فاعلية، نحتاج إلى بيانات قوائم جديدة للنمو مرة أخرى إلى تلك المستويات، وهذا هو الشيء الوحيد الذي سأدعمه في عام 2024.

فيما يلي بيانات القوائم الجديدة للأسبوع الماضي في السنوات العديدة الماضية. تبدو الأرقام متشابهة لأنها في نهاية العام. ومع ذلك، كان مخزون الربيع مختلفًا كثيرًا خلال هذه السنوات – حيث يزداد الحجم الموسمي دائمًا.

• 2023: 24,394
• 2022: 19,128
• 2021: 24,394

لكل هؤلاء الأشخاص الذين اعتقدوا أننا سنشهد تكرارًا لحالة الإسكان التي حدثت في عام 2008 أو حتى ما هو أسوأ من ذلك؛ تأكد من قراءة وتذكر سطر بيانات القائمة الجديد هذا. وفي الأعوام 2021 و2022 و2023، اتجهت بيانات الإدراج الجديدة إلى أدنى مستوياتها على الإطلاق. إذا قمت بحساب متوسط ​​عدد القوائم الجديدة من الأسبوع الماضي على مدى السنوات الثلاث الماضية، فهو فقط 22,638 قوائم جديدة. في عام 2008، كان هذا الرقم لذلك الأسبوع 249,655. هذا هو أكثر من 10 مرات أكثر من القوائم!

لذلك، حتى خلال فترة الذروة الموسمية للإدراجات الجديدة، كان المخزون أقل بكثير من الفترة الموسمية المنخفضة في عام 2008، وهو الأسبوع الأخير من العام. الآن عرفتم لماذا أؤكد على أن القراءة شيء جيد وأن حملات التضليل دائمًا ما تقوم بها مجموعات مجنونة. في الفترة من 2008 إلى 2011، بلغ متوسط ​​بيانات القوائم الجديدة ما بين 250.000 و 400000، وبلغت ذروتها بالقرب من 400000 في عام 2011. ولم تكن لدينا أي بيانات في السنوات الـ 12 الماضية تظهر أن هذين السوقين كانا متشابهين.

بيانات النسبة المئوية لخفض الأسعار

وهذا أحد خطوط البيانات التي يمكن أن تربك الناس، لأنهم لا يعرفون أنه في أي عام معين سوف يخضع حوالي ثلث جميع المنازل لتخفيض الأسعار قبل بيعها. من المفترض أن ينمو عدد المنازل التي تشهد تخفيضات في الأسعار عندما يضعف الطلب ويرتفع المخزون، لكن خط البيانات الوحيد في عام 2023 هو أنه حتى مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى 8%، فإن عدد المنازل التي شهدت تخفيضات في الأسعار ظل أقل بنسبة 4%. مستويات 2022 اسبوعيا. لقد أدهشني أننا لم نحصل على أي حركة تصاعدية بشأن تخفيضات الأسعار نظرًا لأن أسعار المنازل وأسعار الفائدة كانت ترتفع معًا. ومع ذلك، فإن هذا يوضح مدى الشذوذ الذي كان عليه النصف الثاني من عام 2022 مع الانهيار التاريخي في المبيعات. سيكون هذا خط بيانات حاسمًا في عام 2024 إذا انخفضت المعدلات وزاد الطلب.

نسب تخفيض الأسعار هذا الأسبوع خلال السنوات القليلة الماضية:

• 2023: 35%
• 2022: 38%
• 2021: 24%

هذا هو التفاف

كان سوق الإسكان في عام 2023 جامحًا، لكنه لا يمكن مقارنته بعام 2022، الذي كان عام الإسكان الأكثر جنونًا على الإطلاق. ومع حلول عام 2024، نحتاج إلى التركيز على الإسكان في بيئة أكثر طبيعية ومراقبة بيانات العمل لمعرفة ما إذا كان ذلك سيغير قصة المخزون.

الأسبوع القادم هو أسبوع الوظائف، لذلك سنحصل على أربعة تقارير عمل، والتي لديها القدرة على تحريك أسعار الرهن العقاري. بعيدًا عن ذلك، حان الوقت للنظر إلى عام 2024. سيتم إصدار توقعاتي للإسكان لعام 2024 والبودكاست الخاص بي يوم الاثنين.

متعلق ب