فهل يؤدي انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى إغراء مشتري المساكن المحتملين بالابتعاد عن الهامش؟
وقال جوش ميتل، رئيس القسم والمؤسس المشارك لـ “إن معدلات الرهن العقاري هذا الأسبوع شهدت أكبر انخفاض لمدة أسبوع واحد خلال عام، وأن مشتري المنازل المحتملين الذين ينتظرون انخفاض أسعار الفائدة استجابوا”. القروض السكنية الجديدة.
“أعتقد أننا حققنا زيادة بنسبة 15٪ تقريبًا في عدد طلبات الرهن العقاري الأولية. هذا لا يأخذ في الاعتبار عدد المشترين الذين تقدموا بطلبات بالفعل وكانوا جالسين على الهامش. وقال ميتل لـ HousingWire: “لقد عادوا أيضًا إلى عملية شراء المنازل”.
وأوضح أن العديد من مشتري المنازل يدركون عدم وجود مخزون من المنازل الموجودة للبيع. ولهذا السبب، فإنهم يريدون تجنب أي حروب مزايدة محتملة من خلال العودة إلى السوق مبكرًا بدلاً من انتظار انخفاض معدلات الرهن العقاري بشكل أكبر.
وفي أعقاب قرار بنك الاحتياطي الفيدرالي بالإبقاء على أسعار الفائدة ثابتة، كان عائد سندات الخزانة لأجل عشر سنوات ــ المحرك الرئيسي لارتفاع أسعار الفائدة الأطول أجلا ــ في اتجاه هبوطي. وبلغ سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت التقليدي لمدة 30 عاما 7.48% يوم الجمعة، بانخفاض عن 7.55% قبل شهر. سكن وايروأظهر مركز أسعار الرهن العقاري.
السؤال الأكبر الذي يدور في أذهان منشئي القروض هو ما إذا كانت معدلات الرهن العقاري ستنخفض حتى نهاية عام 2023، مما يوفر بعض الراحة من بيئة المعدلات المرتفعة التي خنقت حجم القروض معظم أيام العام.
ما الذي يحدث مع معدلات الرهن العقاري؟
وأشار الاقتصاديون إلى أن السوق يفسر الاحتياطي الفيدرالي تعتبر تعليقات الرئيس جيروم باول في المؤتمر الصحفي الأخير للجنة السوق المفتوحة الفيدرالية (FOMC) متشائمة مقارنة بتصريحاته السابقة.
“الطريقة التي أفسر بها ما حدث، بعد المؤتمر الصحفي لباول، هي أن السوق يعود إلى سلوكه منذ وقت سابق من هذا العام، حيث استمروا في الإشارة إلى بنك الاحتياطي الفيدرالي بأننا نريد خفض أسعار الفائدة”. فاني ماي وقال كبير الاقتصاديين دوج دنكان لـ HousingWire. “لذلك فإن حقيقة أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لم يرفع أسعار الفائدة، سارعت السوق إلى القول، “حسنًا، سيتم تخفيض أسعار الفائدة”. إن الانخفاض في عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات هو ببساطة هذا الرد.
وأضاف دنكان أن تعليقات باول كانت متوازنة، مما يشير إلى أنه تم إحراز تقدم في خفض التضخم ولكن المخاطر الصعودية على التضخم لا تزال قائمة. والأهم من ذلك، أكد باول على أن اللجنة لا تفكر في خفض أسعار الفائدة.
وقال دنكان: “لن أتفاجأ على الإطلاق إذا كانت هناك بعض الخطب المتداخلة التي تدفع أسعار الفائدة إلى الارتفاع مرة أخرى على عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات”.
وفي حديثه يوم 9 نوفمبر – بعد ما يزيد قليلاً عن أسبوع من إبقاء بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة ثابتة – قال باول إن البنك المركزي غير واثق من أنه فعل ما يكفي لخفض التضخم.
وقال باول يوم الخميس مخاطبا جمهور صندوق النقد الدولي في واشنطن العاصمة: “أنا وزملائي نشعر بالامتنان لهذا التقدم ولكننا نتوقع أن عملية خفض التضخم بشكل مستدام إلى 2٪ لا يزال أمامها طريق طويل لنقطعه”.
وأشار لوجان مهتشامي، كبير محللي شركة HousingWire، إلى أن عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات ارتفع بعد الخطاب، مدفوعًا إلى حد كبير بمزاد السندات السيئة، لكن سوق السندات انخفض من الذروة التي بلغها يوم الخميس.
وقال محتشمي: “إن مزاد السندات المعدومة يوم الخميس أدى إلى ارتفاع العائدات وأسعار الفائدة، وأبقت لهجة باول المتشددة أسعار الفائدة عند هذا المستوى، لكن العائدات صباح الجمعة انخفضت قليلاً”. “سيكون من المثير للاهتمام أن نرى كيف سيكون رد فعل (السوق) على تقرير (مؤشر أسعار المستهلك) التالي.”
إلى أين تتجه معدلات الرهن العقاري؟
وأكد الاقتصاديون أن اتجاه عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات ومعدلات الرهن العقاري سيعتمد على البيانات الواردة – بما في ذلك مؤشر أسعار المستهلك (CPI) وأرقام مبيعات التجزئة.
دانييل هيل، كبيرة الاقتصاديين في Realtor.com، وأشار إلى أن الاقتصاد في الدورة النقدية حيث تعتمد تغيرات أسعار الرهن العقاري على “التوقعات التي يمكن أن تتحول بطريقة كبيرة الحجم مقارنة بالتغيرات في البيانات الفعلية”.
وتوقع هيل أن تقرير مؤشر أسعار المستهلكين لشهر أكتوبر 2023 – المقرر صدوره في 14 نوفمبر – قد يدفع معدلات الرهن العقاري للأعلى إذا جاءت أرقام مؤشر أسعار المستهلك أعلى من المتوقع.
ومن المتوقع على نطاق واسع أن يكون معدل التضخم الرئيسي منخفضا على أساس شهري، ويرجع ذلك جزئيا إلى تراجع أسعار النفط من أعلى مستوياتها في أواخر سبتمبر.
وتوقع هيل أن يستمر انخفاض معدلات الرهن العقاري في ديسمبر إذا جاءت قراءات التضخم القليلة القادمة كما هو متوقع.
وقال مايكل فراتانتوني، ماجستير إدارة الأعمال، إنه على الرغم من أن النمو الاقتصادي في الربع الثالث جاء “قويًا جدًا” بمعدل سنوي 9.4٪ وأن العديد من مؤشرات سوق العمل لا تزال تظهر قوتها، مع تراجع التضخم لفترة طويلة، فمن المرجح أن يتوقف البنك المركزي عند هذا المستوى لبعض الوقت. كبير الاقتصاديين.
يتوقع كل من فاني ماي وماجستير إدارة الأعمال أن يبقي بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة ثابتة في اجتماعه الأخير للجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة لعام 2023 المقرر في الفترة من 12 إلى 13 ديسمبر.
فهل هذا يكفي لدعم إنشاء الرهن العقاري؟
ومع انخفاض معدلات الرهن العقاري، بدأ مشتري المنازل يدركون أن هذا قد يكون الوقت المناسب لهم لدخول السوق في ظل انخفاض الطلب، كما قال جون كريفيا الثاني، مستشار الرهن العقاري المعتمد ومنشئ القروض في مجموعة مبير المالية.
شهد Crivea II زيادة بأكثر من ثلاثة أضعاف في عدد العملاء المحتملين في الأسبوع الماضي ويرى المزيد من النشاط في الأفق.
وقال Crivea II: “إذا انخفضت الأسعار أكثر وأكثر، أصبح المزيد من الناس أكثر حماسًا وعادوا إلى السوق، والآن ستعود إلى ما كنا عليه قبل عامين مع عروض متعددة في نطاق 5 إلى 10”.
ومع ذلك، فإن التخفيف المرحب به في أسعار الفائدة على الرهن العقاري لن يساعد المقرضين كثيرًا، كما توقع الاقتصاديون.
“إن التغيير بمقدار 25 نقطة أساس (bps) أو ربع بالمائة، يضع عددًا قليلاً جدًا من الأسر في اللعبة مقابل خارج اللعبة. لذلك فهو لا يغير قواعد اللعبة. وقال دنكان: “إذا انخفضت المعدلات إلى أقل من 6%، فستشهد ارتفاعًا في حجم الإنتاج”.
وأشار هيل إلى أن طلبات إعادة التمويل تميل إلى الارتفاع عندما تنخفض معدلات الرهن العقاري. ولكن لكي تشهد الصناعة طفرة صغيرة في مجال إعادة التمويل العقاري، يجب أن تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى أقل من 7٪.
وقال هيل: “لقد تجاوزت معدلات الرهن العقاري 7% فقط منذ أغسطس، ونظراً للتباطؤ في مبيعات المنازل في الأشهر الأخيرة، لا يوجد الكثير من أصحاب المنازل الذين يحتاجون إلى إعادة التمويل بمعدل انخفاض أصغر”.
وأشار فراتانتوني إلى أن الفارق بين معدلات الرهن العقاري وعوائد سندات الخزانة لا يزال أكبر بنحو 120 نقطة أساس من المعتاد، وذلك بسبب مجموعة من العوامل.
توقعات ماجستير إدارة الأعمال الأساسية هي أن تنتهي معدلات الرهن العقاري في عام 2023 عند 7.2٪، وتصل إلى 6.1٪ في نهاية عام 2024 وتنخفض إلى 5.5٪ بحلول عام 2025. وتتوقع فاني ماي أن يصل متوسط الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.8٪ في عام 2023. ويصل إلى 6.9% في 2024.
وشدد منشئو القروض على أن أي انخفاض في أسعار الفائدة يؤدي إلى تحسين القدرة على تحمل التكاليف، في حين أن نقص مخزون المساكن وارتفاع أسعار المنازل سيظل يمثل تحديًا.
وتأمل مكاتب الائتمان أن تكون نهاية عام 2023 مختلفة عن نفس الفترة من العام الماضي عندما أصيبت أعمالها بالشلل، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى تجاوز معدلات الرهن العقاري بشكل حاد علامة 7٪.
“لقد شهدنا ألمًا شديدًا في العام الماضي في هذا الوقت لأن الرهن العقاري بنسبة 7٪ كان صادمًا تمامًا في تلك المرحلة بعد أسعار الفائدة بنسبة 3٪. وقال نيو ميتل: “لم يتأقلم أحد مع بيئة أسعار الفائدة المرتفعة لأن ذلك حدث بسرعة كبيرة”.
“يعد الربع الرابع والربع الأول دائمًا الأكثر تحديًا بالنسبة لصناعة الرهن العقاري. يعتقد الناس أن المعدلات بلغت ذروتها أعلى بقليل من 8٪. أعتقد أنه سيكون عامًا أفضل بكثير لهذه الأسباب.
