DataDigest: تنزلق iBuyers بعيدًا عن اضطراب السوق

“إمكانات نمو كبيرة غير مستغلة”، تروج شريحة في إحدى الصحف شركة أوفرباد سولوشنز عرض تقديمي للمستثمرين في SPAC بشيك على بياض والذي طرح الشركة للاكتتاب العام في عام 2020.

Offerpad هي شركة مشترية فورية، أو iBuyer، وهي شركة تقدم للبائعين عروضًا نقدية لشراء منازلهم وتحاول إعادة بيع المنازل لتحقيق الربح، وأحيانًا بعد إجراء التجديدات.

وتوقعت الشريحة، التي تم تقديمها في مارس 2021، أن تبيع Offerpad ما يقرب من 15000 منزل في عام 2023. وفي الواقع، باعت Offerpad أقل من 3000 منزل خلال الأرباع الثلاثة الأولى من العام، أي حوالي خمس توقعاتها للعام بأكمله، ذكرت الشركة الأسبوع الماضي.

“السوق الأكبر دون انقطاع في الولايات المتحدة” ، كما جاء في أحد الإعلانات شركة الباب المفتوح للتكنولوجيا شريحة العرض التقديمي للمستثمرين في SPAC التي تم طرحها للاكتتاب العام، أيضًا في عام 2020.

وتوقع عرض Opendoor مبيعات أكثر من 37500 منزل في عام 2023. النتائج الفعلية للأرباع الثلاثة الأولى من عام 2023: حوالي 16500 منزل، أي أقل من نصف توقعاتها لهذا العام، وفقًا لتقرير أرباحها الأسبوع الماضي.

انطلقت Opendoor في رحلتها الثورية في عام 2014، وتبعتها Offerpad بعد فترة وجيزة في عام 2015. وفي عام 2018، انضمت Zillow وRedfin إلى المعركة من خلال قطاعات أعمال iBuying الخاصة بهما.

وفي السنوات التي تلت ذلك، زيلو و ريدفين أغلقت أقسام iBuying الخاصة بها، وشكل الشركتان المتبقيتان من iBuyers 0.61% فقط من مبيعات المنازل القائمة خلال الأشهر التسعة الأولى من العام، استنادًا إلى مبيعات المنازل المبلغ عنها من قبل الشركات وبيانات مبيعات المنازل القائمة غير المعدلة التي نشرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

في حين انخفضت مبيعات المنازل على مستوى البلاد في ظل بيئة معدلات الرهن العقاري المرتفعة في عام 2023، تشير بيانات المبيعات إلى أن الشركات المحدثة للتغيير الطموحين فقدان الأرض إلى رواد الصناعة.

تقلص الحصة واستمرار الخسائر

لقد استحوذت شركات iBuyers الرائدة على أكثر من 1% من المبيعات الحالية في عام واحد فقط: عندما كانت Zillow تقوم بتصفية دفاترها من مخزون Zillow Offers المشؤوم.

يبدو أن حصة المبيعات الحالية التي تمت بواسطة Opendoor وOfferpad قد تقلصت حتى الآن هذا العام، استنادًا إلى الأشهر التسعة الأولى من المبيعات المبلغ عنها من قبل الشركتين وبيانات مبيعات المنازل الحالية من NAR.

لقد تسببت iBuyers باستمرار في خسائر فادحة حيث تسعى الشركات إلى إنشاء بصمات وطنية. حققت شركة Zillow Offers العام الماضي الكامل لمبيعات المنازل خسارة قدرها 881 مليون دولار. خسرت Opendoor حوالي 1.4 مليار دولار العام الماضي.

في نوفمبر 2021، بعد حوالي أربع سنوات من بيع منزلها الأول، قررت Zillow إغلاق قسم iBuying الخاص بها. وبحلول الوقت الذي باع فيه منزله الأخير في سبتمبر 2022، كان القسم قد خسر أكثر من 1.5 مليار دولار.

في رسالة إلى المساهمين في عام 2021، أشار المسؤولون التنفيذيون إلى ظروف السوق غير المتوقعة ــ “جائحة عالمية، وتجميد مؤقت لسوق الإسكان، ومن ثم اختلال التوازن بين العرض والطلب الذي أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن بمعدل غير مسبوق” ــ كحل بديل. العامل الرئيسي في إغلاق عروض Zillow. أدى التقلب والطبيعة غير المسبوقة للسوق إلى إضعاف توقعات Zillow للأسعار، مما أعاق قدرتها على الشراء بسعر منخفض والبيع بسعر مرتفع.

لكن بالإضافة إلى ذلك، لاحظ المسؤولون التنفيذيون أن العملاء لا يبدون سعداء بتجربة iBuying.

“العامل الأخير في قرار التصفية هو أننا، حتى الآن، تمكنا من تحويل حوالي 10% فقط من البائعين الجادين الذين يطلبون عرض Zillow، ويميلون إلى إحباط ما يقرب من 90% ممن لم يفعلوا ذلك. “بيع لنا”، جاء في الرسالة.

وأعرب المسؤولون التنفيذيون أيضًا عن اعتقادهم بأن هناك “طرقًا أفضل وأوسع وأقل خطورة وأكثر توافقًا مع العلامة التجارية لتمكين جميع عملائنا الذين يرغبون في الانتقال” من iBuying.

تخلت Redfin أيضًا عن iBuying، وأكملت تصفية RedfinNow في يونيو 2023. وبدأت Redfin فقط في الإبلاغ عن صافي الخسارة المنسوبة على وجه التحديد إلى قطاع iBuying الخاص بها في السنوات الأخيرة، مما يجعل إجمالي خسائرها أقل وضوحًا. ومع ذلك، خسرت الشركة أكثر من 65 مليون دولار في الأرباع الستة الأخيرة من RedfinNow.

على الرغم من أنهم لم يخرجوا من iBuying مثل Zillow وRedfin، إلا أن كل من Opendoor وOfferpad بالإضافة إلى iBuyers غير العامة مثل Knock وRibbon وFlyhomes وHomeward قاموا أيضًا بتخفيضات كبيرة في الوظائف في السنوات الأخيرة.

آفاق النمو

في نهاية سبتمبر 2022، كان لدى Opendoor 16,873 منزلًا في المخزون. لنفس الفترة من هذا العام، تمتلك الشركة 4,007. ويمثل هذا انخفاضًا بنسبة 76% في المخزون، على الرغم من حقيقة أن Opendoor توسعت إلى سوقين جديدين في العام الماضي.

اشترت الشركة حوالي 5000 منزل أقل في الربع الثالث مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، على الرغم من أنها أشارت في خطاب المساهمين إلى أن المشتريات زادت بنسبة 17٪ على أساس ربع سنوي.

ومع وجود عدد أقل من المنازل المعروضة للبيع، قدمت Opendoor توجيهات بشأن إيرادات الربع الرابع تتراوح بين 800 و850 مليون دولار. عند 850 مليون دولار، سيكون ذلك بمثابة انخفاض بنسبة 70٪ على أساس سنوي، أو 13٪ على أساس ربع سنوي.

على الرغم من التخفيضات في المخزون وشراء المنازل على أساس سنوي، أشاد الرئيس التنفيذي كاري ويلر بنمو حصة الشركة في السوق في عرض أرباح الشركة.

وأشارت إلى أن Opendoor اشترت المزيد من المنازل على أساس ربع سنوي على الرغم من انخفاض عدد المنازل المعروضة للبيع في أسواق Opendoor بنسبة 8%. وبذلك ارتفعت حصة الشركة من المخزون المتوفر على أساس ربع سنوي.

وأشار ويلر أيضًا إلى أن الشركة حققت “هامش مساهمة” إيجابيًا في الربع الثالث للمرة الأولى منذ عدة أرباع. هامش المساهمة هو إجراء تكميلي لا يتوافق مع مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً، ويستخدم “لتقييم قدرة Opendoor على تحقيق عوائد على المنازل المباعة خلال الفترة المشمولة بالتقرير بعد النظر في تكاليف شراء المنازل، وتكاليف التجديد والإصلاح، وتكاليف الاحتفاظ وتكاليف البيع”، كما تنص إيداعات الشركة.

“نشعر أننا قمنا بالعمل الشاق لنكون في وضع جيد للعام المقبل، وهو ما يتعلق بزيادة أحجامنا، والعودة إلى التدفق النقدي الإيجابي، والاستفادة من قنوات الشراكة التي قمنا بتوسيعها طوال العام والاستمرار في إدارتها. وقال ويلر لـ HousingWire: “ميزانيتنا العمومية مناسبة”.

وتتوقع الشركة خسارة معدلة للأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك تتراوح بين 95 و105 مليون دولار للربع الرابع.

وبالمثل، استحوذت شركة Offerpad على نصف المنازل في الربع الثالث كما فعلت في نفس الفترة من العام الماضي، وتتوقع خسارة الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك بقيمة 10 ملايين دولار أو احتمال التعادل. قدم الرئيس التنفيذي بريان بيرد للمستثمرين موقفا متفائلا بشأن مستقبل الشركة.

وقال في بيان مصاحب لمواد أرباح الشركة: “لقد أثبتنا أننا قادرون على الأداء في سوق صعبة، وأمامنا فرص مثيرة أمامنا”. “نحن في وضع جيد لتحقيق المزيد من الأداء القوي في عام 2024 حيث نتخلص من الاحتكاك مع العقارات.”

أعلنت Offerpad مؤخرًا عن شراكة مع مجموعة شركات عقارية في أى مكان لتوسيع خدماتها على الصعيد الوطني. أعلنت Opendoor أيضًا مؤخرًا عن شراكة مع اكس بي ريالتي.

ويبدو المستثمرون متشككين في نمو الشركات والفرص المتاحة لها في عام 2024.

أغلق سهم Opendoor عند 2.09 دولارًا في 3 نوفمبر، وهو اليوم التالي لعرض أرباح الشركة. وهذا يمثل انخفاضًا بنسبة 80% عما كانت عليه عندما تم طرح الشركة للاكتتاب العام في يونيو 2020، وانخفاضًا بنسبة 94% عن أعلى مستوى لها على الإطلاق.

أغلق سهم Offerpad عند 8.48 دولارًا في نفس اليوم، بانخفاض 94% عما كان عليه عند طرحه للاكتتاب العام في ديسمبر 2020 وبنسبة 97% عن أعلى مستوى له على الإطلاق.