وقد ارتفعت الضرائب العقارية. وإليك ما يعنيه بالنسبة للسكن
في العديد من المجتمعات، تعرض أصحاب المنازل ومشتري المنازل لزيادات مذهلة في الضرائب العقارية. ويكلف المدارس والحكومات دفع تكاليف الخدمات أكثر. وارتفعت قيمة المنازل في العديد من المجتمعات في السنوات الأخيرة، الأمر الذي أدى إلى زيادة الضرائب من خلال إعادة التقييم.
لكن الآراء تختلف حول مدى تأثير الضرائب المرتفعة على أسواق الإسكان والرهن العقاري المحلية.
وقال تاي توليفر، مدير النهوض بالمجتمع في “لا أعتقد أن الضرائب العقارية تقتل الصفقات”. تزدهر الرهن العقاري في جورج تاون، تكساس.
تعتبر هذه الضاحية الشمالية لأوستن في مقاطعة ويليامسون نموذجية للعديد من المقاطعات. لقد شهدت نموًا كبيرًا لدرجة أن المنطقة التعليمية قامت مؤخرًا ببناء مدرستين ابتدائيتين. في النصف الأول من عام 2022، اشتعلت أسعار المنازل في المقاطعة، حيث قفزت بنسبة 40٪ على أساس سنوي في بعض الأحياء حيث تم طرد الناس من أوستن الأكثر تكلفة.
دفع أصحاب المنازل في مقاطعة ويليامسون ما متوسطه 8000 دولار كضرائب عقارية سنويًا في عام 2022، وفقًا لشركة التحليلات العقارية أتوم، والتي تقوم بمسح سنوي للضرائب العقارية في فصل الربيع. وقد هدأت السوق منذ ذلك الحين، لكن الضرائب آخذة في الارتفاع.
وفي أغسطس، رفعت المقاطعة معدل الضريبة بشكل طفيف. وهذا، إلى جانب ارتفاع تقييمات المنازل من المبيعات في العام الماضي، يعني أن صاحب المنزل العادي سيدفع 130 دولارًا إضافيًا سنويًا كضريبة حتى السنة المالية 2024، وفقًا للمقاطعة.
ومع ذلك، أشار توليفر إلى أن ولاية تكساس ليس لديها ضريبة دخل على مستوى الولاية، مما يقلل من التأثير الإجمالي لزيادات ضريبة الأملاك.
وقال توليفر: “إنها (الضريبة) بالتأكيد سؤال يريد الناس معرفته، أي ما هي قيمة الضرائب العقارية إذا كنت أعيش في شرق أوستن مقابل العيش هنا في مقاطعة ويليامسون”.
“إذا كان شخص ما يشعر بالقلق بشأن ذلك (الضرائب)، فإنني دائماً أرجع الأمر إلى المشتري وأسأله: “هل لديك أي سيطرة على زيادة دفعات الإيجار؟”
في عام 2022، بلغ متوسط الضريبة على منزل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة 3901 دولارًا، بزيادة 3٪ مقارنة بعام 2021. أتوم ذكرت. أرقام ATTOM هي تقديرات تعتمد على تحليل بيانات الضرائب المحلية وقيم المنازل واستخدام نموذج التقييم الآلي.
وقال روب باربر، الرئيس التنفيذي لشركة ATTOM، في رسالة بالبريد الإلكتروني: بالنسبة لمشتري المنازل، تعد الضرائب العقارية “مشكلة كبيرة”.
وقال باربر: “يمكن أن تلعب الأعباء الضريبية المرتفعة عاملاً رئيسياً في تحديد ما إذا كان المشترون سيستفيدون من سعر شراء منزل محتمل”. “بالتأكيد، يمكن أن يؤدي ذلك إلى تثبيط الطلب، وبالتالي الإضرار بالأسعار في بعض الأسواق”.
يقول باربر إن توفير الخدمات يكلف الحكومات المحلية والمدارس أكثر. وينطبق هذا بشكل خاص على الساحل الشرقي في ولاية مثل نيوجيرسي، التي تضم العديد من البلدات الصغيرة والمناطق التعليمية، فضلاً عن رواتب الموظفين المرتفعة وضعف اقتصاديات الحجم بسبب وجود العديد من الحكومات الصغيرة الحجم. “كلما ارتفعت التكاليف، زادت الأعباء الضريبية.”
لا تتحرك الضرائب العقارية بالتوافق مع اتجاهات أسعار المنازل في المنطقة. غالبًا ما تؤدي القيم الأعلى إلى زيادة الضرائب العقارية على المنزل، ولكن ليس دائمًا.
وتحدد الحكومات المحلية مقدار الأموال اللازمة لتغطية تكاليف الخدمات، مثل الشرطة والحدائق والطرق والمدارس العامة. يحدد المقيمون المحليون المبلغ الذي يجب أن يدفعه كل مالك عقار على أساس القيمة المقدرة للمنزل. غالبًا ما تكون القيمة المقدرة أقل بكثير من القيمة السوقية المقدرة.
تقوم العديد من المقاطعات بإجراء تقييمات منتظمة للعقارات، أحيانًا سنويًا أو كل عامين. لكن المقاطعات تقوم بالتقييمات بطرق مختلفة. على سبيل المثال، لم تقم مقاطعة أليغيني في بيتسبرغ بإجراء تقييم على مستوى المقاطعة منذ عام 2012. لكن قيمة المنازل والضرائب ارتفعت في العديد من الأحياء. حصل بعض أصحاب المنازل في بيتسبرغ على زيادة ضريبية في عام 2022 بأكثر من 50٪، وفقًا لـ ATTOM.
كانت المناطق التعليمية في مقاطعة أليغيني تراقب مبيعات المنازل بعناية، وإذا تم بيع منزل أعلى بكثير من القيمة المقدرة، فإن المنطقة عادةً ما تناشد مجلس المراجعة بالمقاطعة لرفع قيمته الخاضعة للضريبة لتكون أقرب إلى سعر البيع الأخير. وقد أدى هذا إلى خلق وضع يدفع فيه مشتري المنازل الجدد في أحياء معينة الآن ضرائب أعلى بكثير من جيرانهم مقابل منزل مماثل، حسبما أفادت منظمة الأخبار غير الربحية PublicSource.
ومع ذلك، فإن الضرائب المرتفعة لا تشكل بالضرورة وزنا كبيرا في سوق الإسكان. في حين أن سكان الأحياء المورقة على طول الساحل الشرقي، كما هو الحال في مانهاتن أو مقاطعة بيرغن بولاية نيوجيرسي، يدفعون بعضًا من أعلى الضرائب العقارية في البلاد، فإن أصحاب المنازل يتمتعون أيضًا بدخل أعلى. لذلك، فإن أي تأثير سلبي للضرائب على سوق الإسكان المحلي يكون خافتًا.
وقال: “من المرجح أن يكونوا قادرين على تحمل فواتير الضرائب الكبيرة والحصول على القروض العقارية”. وأشار باربر أيضًا إلى أن المجتمعات الثرية ذات الضرائب المرتفعة تميل أيضًا إلى الحصول على أفضل المناطق التعليمية والخدمات الحكومية المتميزة. قد تؤدي هذه المرافق إلى زيادة الضرائب العقارية ولكنها أيضًا “توفر إغراءً كبيرًا للمشترين”.
ومع ذلك، لعبت الضرائب دوراً في تهدئة أسعار المنازل في بعض الأسواق. وقال باربر إن متوسط قيمة المنازل ارتفع بأقل من 5% أو انخفض في نحو ثلث الأسواق التي تجاوز متوسط الضرائب العقارية فيها 5000 دولار. وشهدت مقاطعة واحدة فقط من بين ست مقاطعات في هذه المجموعة ارتفاعًا في قيمة المنازل بنسبة 10%.
على النقيض من ذلك، ارتفع متوسط قيمة المنازل بنسبة 10% على الأقل في العام الماضي في ما يقرب من ثلثي المقاطعات في المجتمعات حيث كان متوسط الضرائب العقارية أقل من 2000 دولار سنويا.
يقول مصرفي الرهن العقاري في نيوجيرسي، لوك تشامبرلين، إنه يطرح دائمًا الضرائب العقارية في وقت مبكر في الاجتماعات مع العملاء. في مقاطعة بيرغن، دفع صاحب المنزل العادي ما يزيد قليلاً عن 13000 دولار كضريبة عقارية في عام 2022، وهو من بين أعلى المبالغ في البلاد، وفقًا لـ ATTOM.
وقال تشامبرلين، مدير فرع الشركة: “لقد كان موضوع الضرائب العقارية على رأس أولوياتنا دائمًا”. شركة نيوجيرسي للمقرضين. مكتب في HoHoKus. “لقد كانت (الضريبة) مرتفعة دائمًا، وكانت دائمًا عاملاً كبيرًا في قرارهم بشأن ما يجب شراؤه ومكان الشراء”.
يقول تشامبرلين إن الضرائب العقارية المرتفعة في نيوجيرسي نادراً ما كانت بمثابة كسر للصفقات بالنسبة للمقترضين. ومع ذلك، فإن الضرائب تشكل نقطة ألم أكثر وضوحاً عندما تقترن بأسعار الفائدة المرتفعة وأسعار المساكن اليوم. وقال تشامبرلين إن حجم القروض انخفض في منطقته في الأشهر الأخيرة.
وأشار تشامبرلين إلى أن زيادة ضريبة الأملاك لها تأثير مباشر على فاتورة الرهن العقاري الشهرية. على سبيل المثال، ستؤدي زيادة ضريبة الأملاك بمقدار 1000 دولار إلى زيادة الدفعة الشهرية على الرهن العقاري بمقدار 83 دولارًا، في حين أن زيادة 1000 دولار في سعر المنزل تضيف فقط حوالي 7 دولارات إلى الفاتورة الشهرية بافتراض أن أسعار الفائدة تبلغ حوالي 7٪ على قرض ثابت مدته 30 عامًا. يُقرض.
وقال تشامبرلين: “بالنسبة لمشتري منزل لأول مرة، يعد هذا أمرًا مهمًا بالتأكيد، ولكن بالنسبة للمشتري الذي ينتقل إلى منطقتنا، فهو مهم أيضًا”. وأشار إلى أن فاتورة الضرائب السنوية للمشتري الصاعد في بيرغن يمكن أن تزيد في بعض الأحيان من 8000 دولار إلى 17000 دولار أو أكثر. “هذه قفزة كبيرة بالنسبة للأشخاص في منطقة لديها مثل هذه الضرائب المرتفعة.”
