ألقت الدعاوى القضائية للجنة الوكيل بظلالها الطويلة على مقترضي VA و FHA

أدى الحكم بالإدانة في قضية الدعوى القضائية الشهيرة للجنة Sitzer/Burnett إلى إرسال موجات صادمة عبر صناعة العقارات. في أعقاب ذلك، كانت إحدى القضايا الأكثر إثارة للجدل في أذهان محترفي الرهن العقاري هي كيفية تأثير الحكم على مقترضي الرهن العقاري من قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) و VA.

تعد قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) خيارًا شائعًا لمشتري المنازل لأول مرة أو أولئك الذين ليس لديهم الكثير من النقود المدخرة للدفعة الأولى، لأن القروض تتطلب دفعة مقدمة بنسبة 3.5٪ على الأقل. توفر قروض VA خيار تمويل بنسبة 100% لأعضاء الخدمة العسكرية المؤهلين والمحاربين القدامى، ولا تتطلب تأمينًا على الرهن العقاري.

في كلتا الحالتين، قد يرى مقترضو قروض إدارة الإسكان الفدرالية وVA زيادة في نفقات شراء المنازل مقدمًا إذا كان عليهم تحمل عمولات الوكيل.

أعرب متخصصو الرهن العقاري عن مخاوفهم بشأن التأثيرات المحتملة التي قد تحدث على هؤلاء المشترين الذين يعانون من ضائقة مالية، اعتمادًا على نتائج الدعاوى القضائية التي رفعتها اللجنة.

“ستكون كارثة بالنسبة لمشتري المنازل من قروض إدارة الإسكان الفدرالية وفيرجينيا،” هذا ما قاله إيفان بوتر، مدير الإنتاج الفرعي في رهن الثورة.

وأضاف بوتر: «الإقراض الحكومي سيتوقف. عادةً ما تكون أموال هؤلاء العملاء منخفضة، ولهذا السبب يحتاجون إلى هذا النوع من التمويل. إن إضافة هذه التكلفة إلى جانبهم من المعاملات من شأنه أن يؤدي إلى إخراج الغالبية العظمى منهم من السوق بالكامل.

على الرغم من ارتفاع معدلات الرهن العقاري، فإن الطلب على قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض فرجينيا آخذ في الارتفاع. من بين حجم إنشاء الرهن العقاري البالغ 400 مليار دولار في الربع الثاني من عام 2023، بلغت حصة قروض إدارة الإسكان الفدرالية وVA من حجم القروض 22.9%، ارتفاعًا من 18% في الربع الثاني من عام 2022، وفقًا للبيانات من التمويل العقاري الداخلي (صندوق النقد الدولي) و ال المعهد الحضري أظهر.

عدم مساعدة مقترضي قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) و VA على الابتعاد عن الهامش

بموجب قواعد قروض إدارة الإسكان الفدرالية الحالية، يمكن للبائعين المساهمة بما يصل إلى 6٪ في الامتيازات لمقترضي قروض إدارة الإسكان الفدرالية لتغطية تكاليف الإغلاق والنفقات المدفوعة مسبقًا ونقاط الخصم.

يتم تحديد امتيازات البائع لمقترضي VA بنسبة 4٪ من سعر شراء المنزل أو القيمة المقدرة ويمكن أن تغطي بعض تكاليف الإغلاق، بما في ذلك رسوم تمويل VA والضرائب المدفوعة مسبقًا. ال قسم شؤون المحاربين القدامى تحظر قواعد (VA) على مقترضي VA دفع العمولات العقارية.

من خلال حوافز البائع، ساعد منشئ القرض ريان غرانت مقترض قروض إدارة الإسكان الفدرالية على شراء 3.5 نقطة من معدل الرهن العقاري البالغ 7.5% إلى 6.25% على منزل بقيمة 500 ألف دولار في كاليفورنيا.

“إنه أمر شائع في جميع المجالات في الوقت الحالي،” يقول رايان جرانت، المؤسس المشارك ورئيس القسم القروض السكنية الجديدة، قال عن المقترضين الذين يستخدمون نقاط الخصم لخفض معدل الرهن العقاري الخاص بهم.

“لكن عمولات الوكيل لم تكن أبدًا تكلفة إغلاق من وجهة نظر المشتري. نحن لا نعرف حتى ما إذا كانت رسوم وكيل المشتري ستكون تكلفة إغلاق مسموح بها لأنها قد لا تكون حتى ضرورة مادية للصفقة.

قال بريان كوفي، نائب الرئيس التنفيذي في Revolution Mortgage، إن العديد من المقترضين يختارون الحصول على قروض إدارة الإسكان الفدرالية بسبب انخفاض درجة الائتمان ومتطلبات الدفعة الأولى مقارنة بالقروض التقليدية.

في بيئة تتسم بالتحديات المتعلقة بالقدرة على تحمل التكاليف، كان الجانب المشرق للمقترضين هو عمليات الشراء المؤقتة أو الدائمة لأسعار الفائدة التي يمكنهم دفعها من خلال حوافز البائع.

وأشار كوفي إلى أنه إذا استخدم مقترضو قروض إدارة الإسكان الفدرالية، على سبيل المثال، جميع امتيازات البائع البالغة 6% لدفع عمولة وكيلهم، “فإنك تحرمهم إما من فرص خفض أسعار الفائدة المؤقتة أو الدائمة”.

وقال جون أوفرفيلت، مدير المبيعات والمدير في شركة VA، إن المقترضين من VA سيكونون الأكثر تضرراً إذا اضطروا إلى تحمل عمولات من جانب المشتري. شركة الرهن العقاري الأمنية الأمريكية.

“ربما تكون قروض VA هي أفضل القروض في السوق. إنها تمويل بنسبة 100%، ولا تتطلب دفعة أولى وتتجه الإرشادات نحو مساعدة [borrower] قال أوفرفيلت: “ادخل إلى المنزل”.

“آمل أن يأتي شيء من ذلك لأن هؤلاء الناس قاتلوا من أجل بلدنا، أليس كذلك؟ وأضاف: “لقد اكتسبوا الحق في الحصول على قرض VA هذا”.

تحتاج الوكالات إلى وزنها

هناك تكهنات مختلفة حول الحكم النهائي للدعوى القضائية التي رفعتها لجنة سيتزر/بورنيت. لا تزال اتفاقيات التسوية الخاصة بـ RE/MAX وAnywhere بحاجة إلى موافقة نهائية، ومع توقع دعاوى قضائية إضافية، سيستغرق الأمر أشهر أو سنوات قبل التوصل إلى حل نهائي.

إذا تم حظر التعويض التعاوني، فإن دائرة الإسكان والتنمية الحضرية يجب على (HUD) وVA أن يفكروا في تطوير أو قبول آلية لمقترضي قروض إدارة الإسكان الفدرالية وVA وكيفية دفع عمولة وكيل المشتري.

“لم يضطر أحد على الإطلاق إلى طرح السؤال التالي: هل تعتبر عمولات وكيل المشتري بمثابة تكاليف إغلاق؟” قال جرانت: “أم هل يعتبر الحصول على هذه الأشياء أمرًا لطيفًا بدلاً من أن يكون ضروريًا؟”.

لم يستجب ممثلو HUD وVA لطلبات HousingWire للتعليق.

هل رسوم العمولة هي نقطة التفاوض المستقبلية بين البائعين والمشترين؟

وقال ديفيد ماردن، الوسيط الإداري المعين في شركة “إن المشترين الذين يعملون مع وكيل أو مباشرة مع وكيل إدراج قد يحتاجون إلى اكتشاف طريقة للتفاوض بشأن هذه التكاليف في الرهن العقاري لتقليل الدفعات المقدمة”. هاوسماركت.

وقال ماردن: “سيقوم البائعون بتعديل الأسعار بناءً على السوق، لكنني متأكد بنسبة 100% من أن المشترين سيبحثون عن طرق لعدم دفع 3% إضافية للدفع لوكيل المشتري”.

إلى حد ما، كان المشترون يدفعون عمولة وكيلهم طوال الوقت، لأن البائعين يدمجون رسوم العمولة القياسية البالغة 6٪ (مقسمة بالتساوي بين كل وكيل) في سعر مبيعات المنزل، كما أشار ماردن.

“سيتعين على السماسرة أن يقرروا، هل أتفاوض أم لا؟ هل يقوم السمسار، في حالة مشتري قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو فيرجينيا، بتخفيض عمولته لمحاولة إغلاق الصفقة على فرضية أنه بدلاً من تحقيق 3٪ كوكيل للمشتري، إذا قمت بجني 2٪ فقط وهذا يساعد على إغلاق الصفقة، قال بريان هيل، الرئيس التنفيذي ومؤسس الشركة الاستشارية: “هل 2% أفضل من الصفر؟” شركاء استشارات الرهن العقاري.

وشدد جرانت على أنه في حين أنه سيكون هناك قدر هائل من الارتباك إذا بدأت التغييرات في عمولة وكيل المشتري، يجب على المتخصصين في الإسكان التركيز على كيفية تقديم أكبر قدر من القيمة لكل من البائعين والمشترين.

قال جرانت: “سيكون هذا بمثابة محرك إبرة هائل”. “أعتقد أن متخصصي الرهن العقاري وموظفي القروض الذين يفكرون في القيمة التي يمكنني تقديمها لمجتمع الوكلاء لمساعدتهم على إظهار مستوى أعلى من القيمة للمستهلك، سوف يكسبون كل قرش وهم ستكون ناجحة بشكل لا يصدق.”