الرأي: أسواق وسيط MLS المحلية، القواعد تعمل على تعزيز ملكية المنازل الأمريكية بشكل عادل
مثل محاكمة بورنيت ضد الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) وآخرون هذا الأسبوع في قاعة المحكمة الفيدرالية بمدينة كانساس سيتي بولاية ميسوري، هناك الكثير على المحك بالنسبة للمستهلكين والمنافسة التجارية.
يزعم محامو الدعوى الجماعية أن أسعار العمولات العقارية مرتفعة للغاية وأن وسطاء المشترين يتقاضون أجورًا كبيرة جدًا بسبب قواعد NAR. في الواقع، أصبح المستهلكون أفضل حالًا والمنافسة التجارية تزدهر كثيرًا بسبب قواعد NAR ومدى جودة عمل أسواق الوساطة المحلية لخدمة القوائم المتعددة (MLS).
استجابةً للسوق وبناءً على طلب من المدافعين عن المستهلكين، بدأت NAR في تطوير إرشادات لأسواق وسطاء MLS المحلية كجزء مما كان دائمًا عملية صنع قواعد عامة ومشتركة للغاية تهدف إلى إنشاء السوق الأكثر ملائمة للمستهلكين قدر الإمكان.
توفر هذه الأسواق الافتراضية الكفاءة والشفافية والمعلومات الدقيقة لتسهيل المعاملات المنزلية. وهذا يتطلب من العاملين في مجال العقارات التعاون مع بعضهم البعض من خلال تبادل المعلومات ذات الصلة مع المنافسين فيما يتعلق بالمنزل وحول شروط الصفقة المحتملة.
يقدم وسطاء الإدراج عروض تعويض لوسطاء المشترين الذين يحضرون المشتري إلى الطاولة. يمكن أن يكون هذا العرض بأي نسبة مئوية أو حتى 0 دولار، ولا يخبر NAR الممارسين بما يجب عليهم تحصيله. إنهم بحاجة إلى تقديم المعلومات حتى يعرف وسيط المشتري المبلغ الذي سيتم تعويضه قبل أن يقوموا بالعمل وإذا لم يكن هذا المبلغ مرضيًا، يقوم وسيط المشتري بعد ذلك بمناقشة الدفع مع المشتري.
علاوة على ذلك، يتم تحديد التعويض بين الوسطاء وعملائهم ويكون دائمًا قابلاً للتفاوض. يحدد السوق الحر تكاليف عمولة الوسيط بناءً على أشياء مثل جودة الخدمة والقيمة مقابل السعر وظروف السوق.
كل يوم، يتخذ المستهلكون خيارات بشأن الوسيط الذي يريدون العمل معه والمبلغ الذي يريدون دفعه. تتقلب العمولات العقارية دائمًا وفقًا لظروف السوق ووفقًا لـ اتجاهات حقيقية، أسعار العمولة حاليًا أقل بكثير مما كانت عليه في التسعينيات.
تعمل أسواق وسيط MLS المحلية هذه لصالح المستهلكين كل يوم. يحصل البائعون على إمكانية الوصول إلى أكبر مجموعة من المشترين وفرصة بيع منازلهم مقابل 35٪ في المتوسط أكثر من البيع من قبل المالك.
يحصل المشترون على إمكانية وصول عادلة وشفافة وموثوقة وفعالة إلى المنازل المعروضة للبيع والحصول على التمثيل المهني في عملية الشراء الأكثر تعقيدًا وأهمية التي يقوم بها معظم الناس في حياتهم.
يريد محامو الدعوى الجماعية في هذه الحالة إزالة تمثيل المشتري أو إجبار المشترين على دفع ثمن التمثيل من جيوبهم بالإضافة إلى تكلفة الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق.
ومن هو الأكثر تضررا من هذا الاقتراح؟ المشترين من السود واللاتينيين/اللاتينيين والمشترين لأول مرة ومن ذوي الدخل المنخفض والمتوسط، وفقًا لدراسة أجريت في مايو 2022 بواسطة فريدي ماك و المعهد الحضري الشب وآخرون. وإذا أصبح ما يناضل من أجله المحامون الجماعيون حقيقة واقعة، فإن حلم ملكية المساكن سوف يصبح بعيداً عن متناول قطاعات كبيرة من سكان الولايات المتحدة.
وإذا كان على هؤلاء المستهلكين أنفسهم أن يفعلوا ذلك بمفردهم دون تمثيل المشتري؟ أنت تطلب منهم أن يحاولوا أن يحلوا محل وكلاء العقارات الذين يرشدون المستهلكين عبر جميع التعقيدات القانونية والمالية والمجتمعية لشراء منزل، على الرغم من أن 89% من مشتري المنازل قد يستخدمون وكيلهم مرة أخرى أو يوصون بوكيلهم للآخرين.
يعرف وكلاء العقارات الضرائب العقارية للمدينة والمقاطعة. يقومون بفك تشفير معلومات الملكية العامة. يقومون بالتنسيق مع المقرضين والبحث في معدلات الرهن العقاري وشروطه. إنهم يديرون مراجعات المحامين ويتنقلون في جميع نماذج الولاية والنماذج الفيدرالية المطلوبة. يستخدمون خبراتهم وخبراتهم للتفاوض نيابة عن عملائهم.
والقائمة تطول وتطول. ويقول محامو الدعوى الجماعية إن السماسرة يحصلون على دفعات كبيرة مقابل كل العمل الذي يقومون به؟ السماسرة، 66٪ منهم من النساء، يكسبون حوالي 50 ألف دولار في المتوسط سنويًا.
وبعيدًا كل البعد عما سيقترحه محامو الدعاوى الجماعية، يُنظر إلى سوق العقارات الأمريكية منذ فترة طويلة على أنها الأكثر ملاءمة للمستهلكين في جميع أنحاء العالم، كما يمكن لوكلاء العقارات من أماكن مثل رومانيا وأيرلندا وغيرها أن يشهدوا على ذلك.
هناك العديد من التكاليف التي لم يتم حسابها على الإطلاق في مقارنات العمولات بين التفاح والبرتقال. المعلومات المتعلقة بالمنازل أقل دقة وأقل موثوقية ومتناثرة للغاية عبر المواقع العقارية مما يخلق المزيد من العمل وأقل يقينًا بكثير للمستهلكين في البلدان الأخرى. ينتهي الأمر بالبائعين إلى وجود عدد أقل من المشترين المحتملين الذين يرون منازلهم، وتكافح شركات الوساطة الصغيرة للتنافس مع المنافسين الأكبر حجمًا إذا كان بإمكانهم البقاء في العمل.
والحقيقة هي أن NAR تتطلع إلى المستهلكين من خلال قواعدها الخاصة بأسواق وسطاء MLS المحلية. والحقيقة هي أن السوق (وبالتالي المستهلك) هو في مقعد السائق عندما يتعلق الأمر بالعمولات العقارية.
والحقيقة هي أنه بسبب قواعد NAR، يمكن للشركات الصغيرة وشركات الوساطة من أي حجم ونموذج الخدمة والتسعير التنافس والازدهار. القانون والحقائق والاقتصاد سيثبتون ذلك بينما ترفع NAR قضيتها في المحكمة.
تريسي كاسبر هو رئيس الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع كاتب هذه القصة:
تريسي كاسبر في [email protected]
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
ديبورا كيرنز في [email protected]
