كيف يمكن أن يؤثر اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي هذا الأسبوع على المخزون

عندما بدأنا عام 2024، كانت الإشارات في سوق العقارات الأمريكية تشير إلى نمو المخزون ونمو المبيعات ونمو أسعار المنازل في جميع أنحاء الولايات المتحدة. في ذلك الوقت، لاحظت أنه حتى لو ظلت أسعار الرهن العقاري ثابتة، يبدو أن الزخم موجود للنمو الواسع والبطيء في السوق.

ومع ذلك، فإن معدلات الرهن العقاري لم تبقى ثابتة. لقد ارتفعت بدءًا من الأول من كانون الثاني (يناير)، واعتبارًا من اليوم، 18 آذار (مارس)، أصبحت أسعار الفائدة على الرهن العقاري أعلى بمقدار 30 إلى 40 نقطة أساس عما كانت عليه في الأول من كانون الثاني (يناير). وقد انخفضت الأسعار عن ذروتها الأخيرة التي بلغتها قبل أسبوعين، لكن آخر الأخبار الاقتصادية لا تزال قوية جدًا. وأصبحت الأسواق أقل تفاؤلاً بشأن تخفيف أسعار الفائدة بشكل كبير قريباً. في العام الماضي، كان الرأي الأكثر شيوعًا هو أن معدلات الرهن العقاري ستنخفض في عام 2024. لكن هذا لم يتحقق بعد، وكثير من الناس أقل تفاؤلاً بحدوث ذلك.

سنتعلم المزيد عن مستقبل أسعار الفائدة في الاحتياطي الفيدرالي اجتماع هذا الاسبوع. على الرغم من أنني لا أملك أي قدرة على التنبؤ بأسعار الفائدة، إلا أنني أعرف ما يحدث لسوق الإسكان إذا ارتفعت الأسعار أو انخفضت من هنا.

من توقعاتي الأولية هذا العام – ارتفاع المخزون، وارتفاع معدلات المبيعات، وارتفاع الأسعار – يبقى ارتفاع المخزون فقط واضحًا في هذه اللحظة حيث ننهي الربع الأول مع ارتفاع أسعار الفائدة. أتحدث كثيرًا عن كيف يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى ارتفاع المخزون. وهذا صحيح مرة أخرى هذا الأسبوع في البيانات. توقعاتي الأخرى، ارتفاع حجم المبيعات ببطء، وارتفاع الأسعار ببطء، أقل إقناعًا. دعونا ننظر إلى البيانات.

جرد المساكن

بالنظر إلى أرقام الأسبوع الماضي:

• هناك 507000 منزل لأسرة واحدة في السوق في الولايات المتحدة
• وهذا يزيد بنسبة 1.3% عما كان عليه قبل أسبوع، و22% أكثر عما كان عليه قبل عام، و105% أكثر عما كان عليه قبل عامين.
• كان هذا الأسبوع من عام 2022 هو الأخير من الرهن العقاري بنسبة 3٪. ارتفع المخزون والأسعار بشكل متزامن بدءًا من ذلك الوقت.
• هناك 250 ألف منزل إضافي في السوق الآن عندما خرجنا من الطفرة الوبائية في مارس 2022.

في هذه اللحظة من عام 2022، بدأت أسعار الفائدة والمخزون في الارتفاع بسرعة معًا مع انتهاء الطفرة الوبائية. كانت معدلات الرهن العقاري لا تزال في مستوى 3s في أوائل مارس 2022. وبحلول أبريل كانت في 4s وبحلول مايو كانت في 5s.

مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري، يرتفع أيضًا عدد المنازل غير المباعة: يتباطأ الطلب، وينمو المخزون. وبما أن الاقتصاد لا يزال قوياً بشكل مدهش، فإن معدلات الرهن العقاري تظل أعلى لفترة أطول مما توقعه الناس، وطالما ظلت المعدلات مرتفعة، فسوف يستمر المخزون في النمو.

بينما ينمو المخزون في جميع أنحاء البلاد، فإن بعض الأسواق أكثر تأثراً بكثير ولديها بالفعل عدد أكبر من المنازل في السوق مقارنة بعام 2019 أو 2020 قبل الوباء مباشرة. تُظهر جميع الأسواق تقريبًا نموًا في المخزون مقارنة بالعام الماضي الآن، وهذا يتوسع كل أسبوع.

الوجبات الجاهزة؟ إذا استمرت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع إلى 7.5% أو حتى 8% مرة أخرى، فسنشهد زيادة كبيرة في المخزون غير المباع. ولكن إذا انخفضت أسعار الفائدة أخيرًا، دعنا نقول إلى 6.5٪ أو أقل، فسنرى المستهلكين يتصرفون بسرعة كبيرة وسينعكس نمو المخزون هذا. انخفاض الأسعار يعني المزيد من المنافسة بين المشترين وتقليل المخزون غير المباع.

قوائم جديدة

في الأسبوع الماضي، تم طرح 59000 قائمة جديدة للعائلة الواحدة في السوق. يستمر حجم القوائم الجديدة في الارتفاع قبل العام الماضي ونرى عددًا أكبر من البائعين مقارنة بالعام الماضي. في الواقع، في الأسبوع الماضي، بعد تضمين 16000 عملية بيع فورية، كانت هناك قوائم جديدة أكثر بنسبة 24٪ مقارنة بالأسبوع نفسه من العام الماضي.

ربما كان العام الماضي يمثل مستوى قياسيًا منخفضًا في منتصف شهر مارس حيث كان لدينا عدد قليل جدًا من البائعين. بالنسبة لبقية عام 2024، يجب أن نتوقع أن يكون لدينا المزيد من البائعين مقارنة بالعام الماضي، وهو أمر جيد جدًا. لم يمض وقت طويل حتى كان لدينا 70.000 أو 80.000 بطاقة بيانات جديدة كل أسبوع في شهر مارس. نحن نصل الآن إلى 59000، وبالتالي فإن حجم البائع آخذ في الارتفاع، لكنه لا يزال أقل بمقدار الثلث عما كان عليه في السنوات الأخيرة. لذا، على المستوى الوطني، لا توجد أي علامة على خروج العرض والطلب عن التوازن.

أسعار المنازل

الطلب بطيء حيث تستمر معدلات الرهن العقاري في البقاء في السبعة. العرض يتزايد تدريجياً والطلب ضعيف بشكل عام. ونتيجة لذلك، بدأت بعض المؤشرات الرئيسية لأسعار مبيعات المنازل في المستقبل تضعف.

أحد الأماكن الواضحة لمشاهدة هذا التحول في الأسعار هو النسبة المئوية للمنازل الموجودة في السوق مع تخفيضات الأسعار. هذا الأسبوع، تم تخفيض أسعار 30.9% من المنازل المعروضة في السوق. لقد ارتفع هذا بنسبة نصف بالمائة هذا الأسبوع وهو الآن منذ أكثر من عام.

من الطبيعي تمامًا أن يحصل حوالي ثلث المنازل الموجودة في السوق على تخفيض في الأسعار من قائمة الأسعار الأصلية قبل بيعها. سأقوم بمراقبة ميل هذا المنحنى حيث سيوضح هذا الرسم البياني مدى سرعة تفاعل السوق مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري. هذا وقت محوري لقياس طلب المشتري.

والإشارة على المدى الطويل هي الأسعار المطلوبة لجميع المنازل في السوق. ويبلغ متوسط ​​سعر منازل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة في الوقت الحالي 435 ألف دولار. وهذا أعلى بكثير من الأسبوع السابق وأعلى بنسبة 1.2٪ فقط عن العام الماضي.

مرة أخرى، توقعت في شهر يناير أن تتسارع بيانات الأسعار هذه بسرعة أكبر قليلاً مما كانت عليه من قبل. تبلغ أسعار المنازل ذروتها كل عام في يونيو قبل أن تتراجع قليلاً في النصف الثاني من العام. والسؤال الآن هو: هل سنتجاوز أعلى مستوى على الإطلاق هذا العام أم سيتم تأجيله حتى عام 2025؟

انخفض متوسط ​​السعر للقوائم الجديدة إلى 419.900 دولار في الأسبوع الماضي، وسعر مجموعة القوائم الجديدة أعلى بنسبة 5٪ عن العام الماضي. تعد القوائم الجديدة مؤشرًا رئيسيًا ممتازًا لأسعار مبيعات المنازل المستقبلية. يستخدم البائعون ووكلاء الإدراج كل حكمتهم الجماعية ويعرفون بشكل إجمالي مكان تسعير القائمة الجديدة. ما تخبرنا به هذه البيانات الآن هو أنه في جميع أنحاء الولايات المتحدة لدينا زيادة طفيفة في أسعار المساكن هذا العام حتى الآن. أصبحت الإشارات الآن أضعف قليلاً مما دفعتني البيانات في بداية العام إلى توقعه.

المبيعات المعلقة

شهد هذا الأسبوع بدء 66 ألف عقد جديد لمنازل الأسرة الواحدة. وهذا يزيد بنسبة 15٪ عن نفس الأسبوع من العام الماضي. نظرًا لارتفاع معدلات الرهن العقاري هذا العام، كانت المبيعات بالكاد أعلى من العام الماضي، لذلك ربما كان هذا الأسبوع أمرًا شاذًا بعض الشيء، لكنه مرحب به على الرغم من ذلك.

عندما ننظر إلى أسعار المنازل المتعاقد عليها ولكن لم يتم بيعها بعد – هذه هي المنازل المعلقة – نرى أن أسعار مبيعات المنازل تأتي أعلى بنسبة 4٪ تقريبًا عما كانت عليه قبل عام. متوسط ​​سعر جميع المنازل المتعاقد عليها الآن هو 389000 دولار. وأنهت أسعار المساكن عام 2023 بمكاسب بلغت 5% إلى 6% مقارنة بالعام السابق، لذا فإن ارتفاع أسعار المساكن يضغط مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري.

إذا ظلت الأسعار ثابتة حول 7%، فلا أتوقع الكثير من التصحيح للأسعار إلى الأسفل. إذا قفزت معدلات الرهن العقاري من هنا، أتوقع أن نشهد تراجعًا في أسعار المنازل كما رأينا في أكتوبر من عام 2022.

متعلق ب