ما يظهره تقرير مبيعات المنازل الجديدة حول مخاطر سوق العمل

عندما انهار الطلب على تصاريح الأسرة الواحدة في عام 2022، كان لا يزال لدينا تراكم كبير للمنازل التي تحتاج إلى الانتهاء. وأثناء حدوث ذلك، حصلنا أيضًا على تصاريح توسعة مكونة من 5 وحدات أيضًا. حسنًا، لم يعد هذا هو الحال بعد الآن، حيث أن التصاريح المكونة من 5 وحدات وصلت بالفعل إلى أدنى مستوياتها في فترة الركود بسبب فيروس كورونا (COVID-19)، وقد شهدنا الآن بعض التراجع في تصاريح الأسرة الواحدة.

مستقبل إنتاج الوحدات السكنية في خطر

أنا أطرح هذا الأمر لأن فترات الركود الاقتصادي تميل إلى رؤية عمال بناء المساكن يفقدون وظائفهم أولاً. ففي نهاية المطاف، تميل معدلات الرهن العقاري المرتفعة إلى التأثير على الإسكان بشكل أسرع من القطاعات الأخرى. تميل وظائف التصنيع والاستثمار التجاري أيضًا إلى التعرض لارتفاع معدلات الفائدة، لكن لدينا الآن إنفاقًا صناعيًا ضخمًا يخفي هذه المشكلة. كما ترون في الرسم البياني أدناه، فإن عمال البناء السكنيين لم يفقدوا وظائفهم بعد.

عندما يتعلق الأمر بالعرض الشهري للمنازل الجديدة، إذا اجتمعت تصاريح الأسرة الواحدة وتصاريح 5 وحدات معًا، فإن أعمال البناء معرضة للخطر بمجرد اكتمال تراكم المنازل الجديدة. لذلك، دعونا نلقي نظرة على بيانات العرض الشهرية لشركات البناء.

من التعداد: لمخزون البيع وإمدادات الأشهر: كان التقدير المعدل موسمياً للمنازل الجديدة المعروضة للبيع في نهاية أبريل هو 480.000. ويمثل هذا عرضًا لمدة 9.1 شهرًا بمعدل المبيعات الحالي.

في حين أن بيانات العرض الشهرية تبدو ضخمة، إلا أنها مضللة بعض الشيء فيما يتعلق بإجمالي الوحدات المتاحة للبيع. اليوم، حتى مع 9.1 شهرًا من العرض، لم يعد لدينا سوى 98000 الانتهاء من منازل جديدة للبيع. لا يقوم هذا القطاع تقليديًا بطرح الوحدات المكتملة للبيع مرة واحدة، لأن ذلك يتعارض مع نموذج الأعمال. وحتى أثناء انهيار فقاعة الإسكان، لم تصل بيانات العرض الشهرية إلى 200 ألف منزل.

لإعطائك بعض المنظور، فإن هذا يصل إلى أقل من أسبوعين من القوائم الجديدة للمنازل الموجودة التي تأتي في السوق.

أحب تقسيم بيانات العرض الشهرية إلى فئات فرعية. يعتقد الناس أحيانًا أن المعروض الشهري من المنازل الجديدة يعني منازل نشطة ومكتملة وجاهزة للشراء، ولكن هذا ليس هو الحال. في هذا التقرير:

• 1.9 أشهر من العرض هي منازل مكتملة وجاهزة للبيع – حوالي 98000 دور.
• 5.3 أشهر من العرض هي المنازل التي لا تزال قيد الإنشاء – حوالي 281,000 دور
• 1.9 أشهر من العرض هي المنازل التي لم تبدأ بعد – حوالي 101,000 دور

الآن، فإن 1.9 شهرًا من المعروض من المنازل عند 98000 هو تقريبًا الخط الفاصل الذي يجب على شركات البناء أن تبدأ في توخي الحذر بشأن البدء في المنازل التي لم تحفر التربة بعد. ولهذا السبب فإن بقية العام سيكون حاسما: فمع بدء شركات البناء في الانتهاء من بناء المنازل قيد الإنشاء، سيكونون أقل ميلا إلى إصدار المزيد من التصاريح.

مبيعات المنازل الجديدة

من التعداد: بلغت مبيعات منازل الأسرة الواحدة الجديدة في أبريل 2024 بمعدل سنوي معدل موسميًا قدره 634000، وفقًا للتقديرات الصادرة اليوم بشكل مشترك من قبل مكتب الإحصاء الأمريكي ووزارة الإسكان والتنمية الحضرية. وهذا أقل بنسبة 4.7 بالمائة (±12.0 بالمائة)* عن معدل مارس المنقح البالغ 665,000، كما يقل بنسبة 7.7 بالمائة (±13.2 بالمائة)* عن تقديرات أبريل 2023 البالغة 687,000.

وكما نرى أدناه، فإن مبيعات المنازل الجديدة لا تزدهر؛ لقد كانوا في حالة بطء من أدنى مستويات عام 2022. وقد أثر ارتفاع معدلات الرهن العقاري على نمو المبيعات في نهاية عام 2023، لذا فإن شركات البناء الكبرى فقط هي التي يمكنها حل هذا الأمر مع انخفاض سعر الفائدة. والسؤال هو، إلى متى يمكنهم القيام بذلك؟ ومع قدرة هامش الربح لديهم، طالما أن معدلات الرهن العقاري أقل من 7.25%، يمكنهم عقد بعض الصفقات لإغلاق بعض المنازل. ومع ذلك، كما نرى في الرسم البياني أدناه، لم ترتفع مبيعات المنازل الجديدة لفترة من الوقت.

لا تتمتع شركات البناء الصغيرة بميزة الشراء المنخفض، وبالتالي شهدنا انخفاضًا في بيانات ثقة شركات بناء المنازل. ولهذا السبب نحتاج إلى مراقبة بيانات بداية بناء المساكن وبيانات مبيعات المنازل الجديدة معًا عن كثب. ولأول مرة، تنخفض التصاريح لكل من خطي البيانات، الأسرة الواحدة و5 وحدات، وهو العنصر الأساسي في كل بيانات دورة ما قبل الركود.

نحن نهتم بعمال البناء لأن الاحتياطي الفيدرالي لن يركزوا على أسعار الفائدة حتى يروا انهيار سوق العمل، وسوف يدفع سوق السندات معدلات الرهن العقاري إلى الانخفاض بمجرد أن يروا أن عمال البناء يفقدون وظائفهم بالفعل. لقد حاولت سوق السندات مرتين الآن استباق خطوط بيانات الركود، فقط لترتفع العائدات وأسعار الفائدة مرة أخرى عندما لم يحدث الركود. ولهذا السبب يعد تتبع بيانات بناء المساكن أمرًا بالغ الأهمية لكل دورة اقتصادية عند النظر في معدلات الرهن العقاري والطلب المستقبلي الأفضل لسوق الإسكان الحالي لدينا.