“ليس هيلوك.” لا على ظهره. يدافع Freddie Mac exec عن مقترح المنتج الجديد وسط المقاومة
وقال: “ما نطرحه، والذي يسمى الامتياز الثاني المغلق، بافتراض موافقة إدارة الإسكان الفدرالية، سيوفر لهم بديلاً عن نظام إعادة التمويل النقدي”. “إذا كان لدى شخص ما رهن عقاري بقيمة 300 ألف دولار ويريد الحصول على 50 ألف دولار، فلن يضطر إلى إعادة تسعير رهنه العقاري الأول بالكامل بمعدلات الفائدة الحالية البالغة 7%.”
تحدث ميتال إلى HousingWire يوم الثلاثاء خلال جمعية المصرفيين للرهن العقاريمؤتمر الأسواق الثانوية وأسواق رأس المال (MBA). يوم الأربعاء، الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) أغلقت فترة التعليق على الاقتراح، والتي تم فتحها في أبريل.
وفي تعليقاتها، أعربت المجموعات التجارية عن مخاوفها بشأن مشاركة اللاعبين من القطاع الخاص في السوق الثانوية والمخاطر المرتفعة التي يشكلها المنتج على المؤسسة.
وقال ماجستير إدارة الأعمال إنه أدرك أن المنتج يوفر إمكانية الوصول إلى الأسهم بأسعار أقل وهو “بديل فعال من حيث التكلفة لإعادة التمويل النقدي”. وأيضاً، إذا تم إنشاؤه، فإن “التسليم السريع إلى سوق TBA للوكالة يمكن أن يزيد المشاركة الإجمالية في المنزل”. وخلص ماجستير إدارة الأعمال إلى أن هذه مجرد “فوائد نظرية”.
“أثار بعض أعضاء ماجستير إدارة الأعمال مخاوف بشأن توقيت إعلان فريدي ماك – تمامًا كما اكتسب سوق توريق العلامات التجارية الخاصة للامتيازات الثانية قوة – ويخشى أن يستحوذ هذا المنتج الجديد على حصة من المشاركين الآخرين في السوق ويعطل أو يعكس التقدم الذي تم تحقيقه “، كتب بيت ميلز، نائب الرئيس الأول لقسم السياسة السكنية ومشاركة الأعضاء، في الرسالة.
ال شركات تأمين الرهن العقاري الأمريكية (USMI), جمعية تمثل شركات التأمين على الرهن العقاري الخاصة الرائدة، رفضت البرنامج. وقال رئيسها، سيث أبليتون، إن الاقتراح “لا يتماشى مع مهمة فريدي ماك القانونية، ويخلق مخاطر إضافية، وهو تكرار لسوق خاص نشط بالفعل، ويثير أسئلة مهمة دون إجابة”.
وفي الوقت نفسه، مجلس سياسات الإسكان وقالت (HPC) إن دخول بورصة GSE إلى هذا السوق يمكن أن “يضيف السيولة ولكن على حساب رأس المال الخاص والسوق الخاصة”. بالإضافة إلى ذلك، فإنه سيزيد من المخاطر. على سبيل المثال، إذا ضمنت شركة فريدي ماك رهنًا عقاريًا من الدرجة الأولى بنسبة 65% من القرض إلى القيمة، ثم حصلت على امتياز ثانٍ بنسبة 15%، فإن مخاطرها “ارتفعت بشكل لا لبس فيه”، حسبما ذكرت اللجنة العليا للتخطيط.
“علاوة على ذلك، سيتطلب المنتج الجديد المقترح من فريدي ماك إنفاق الموارد لإنشاء ممارسات ائتمانية وتشغيلية وامتثالية جديدة متأصلة في الدخول في أي خط أعمال جديد وسيتطلب رأس مال إضافي. قال رئيس HPC، إدوارد جيه دي ماركو، في الرسالة: “سيكون كل هذا بمثابة نفقات جديدة في الوقت الذي يظل فيه فريدي ماك تحت الوصاية ويعاني من نقص رأس المال”.
وقد صرح ميتال لـ HousingWire بأن “البرنامج مصمم لتوفير السيولة وتعزيز توحيد المعايير”. ووفقاً له فإن المقترضين حصلوا على نحو 100 مليار دولار في هيئة امتيازات ثانية مغلقة في العام الماضي، وتم تحويل أقل من 5 مليار دولار إلى أوراق مالية. بالإضافة إلى ذلك، المنتج متاح فقط للمقترضين الذين لديهم امتياز أول مع فريدي ماك.
“قد يكون الأمر منطقيًا بالنسبة لبعض أصحاب المنازل. وقد لا يكون ذلك منطقيًا بالنسبة للبعض. الشيء الذي أحاول دائمًا إخبار الناس به هو أن هذا ليس HELOC؛ هذا ليس مكانًا يمكنك القيام به أولاً وثانيًا، وهذا ليس مفتوحًا لجميع قروض الرهن العقاري ذات الامتياز الأول في البلاد. إنه فقط إذا كان لديك الرهن العقاري الأول لفريدي ماك. لذلك، عندما تبدأ في تقطيعها بكل هذه القطع المختلفة، يكون هناك حجم أو فرصة مختلفة.”
إذا تمت الموافقة على منتج ملكية المساكن على النحو المقترح، فستكون مدة صلاحيته تصل إلى 20 عامًا (حتى لو كانت مدة الرهن العقاري الأول أقصر). سيتم الاكتتاب يدويًا وسيظل في محفظة Freddie Mac لمدة ستة إلى تسعة أشهر حتى يتم إنشاء الأوراق المالية الثانية غير المضمونة من قبل TBA.
لا يمكن أن يتجاوز الرهن العقاري الثاني المغلق قيمة الرهن العقاري الأول، ويجب أن تكون نسبة القرض إلى القيمة مجتمعة أقل من 80%. يمكن لأصحاب المنازل إعادة التمويل في أي وقت يريدون، ولكن يجب عليهم دمج الامتيازين الأول والثاني، أو سداد الامتياز الثاني.
“هناك فرصة كبيرة بالنسبة لنا لمساعدة المقترضين أو أصحاب المنازل الحاليين في هذا المنتج. ولكن لا يزال يتعين علينا انتظار قرار FHFA. وبعد ذلك، علينا أيضًا أن نفكر، إذا حصلنا على الموافقة، في كيفية المضي قدمًا. انها ليست طيارا. وقال ميتال: “سيكون طرحًا مرحليًا”.
إذا حصل المنتج على موافقة إدارة الإسكان الفيدرالية (FHFA)، فإن هدف فريدي ماك هو “اختيار مجموعة من المقرضين ليكونوا جزءًا من المرحلة الأولى” من التبني، دون المساس بالسلامة والسلامة، وتقديم “شيء ما إلى السوق في وقت لاحق من هذا العام، أوائل العام المقبل”. وأضاف ميتال.
يقدر الاستراتيجيون في Bank of America أن المنتج يمكن أن يفتح 850 مليار دولار من حجم الإنشاء.
