ما يشبه إنشاء الرهون العقارية العكسية في مونتانا
اختلاف أنواع العقارات
نشأ لارسون في بيج ساندي، وهي بلدة صغيرة شمال غريت فولز. انضم إلى صناعة الرهن العقاري في عام 1990 وانتقل إلى القناة العكسية في عام 2002. وعاش في ولايات مختلفة على مر السنين لكنه عاد إلى مونتانا مع عائلته في عام 2020. ولكل منطقة مشاكلها الخاصة في إنشاء الرهون العقارية العكسية، ولا تختلف مونتانا عن ذلك. .
وأوضح لارسون: “لم يكن لدى مونتانا، على عكس المناطق الأكثر اكتظاظا بالسكان مثل فينيكس ولوس أنجلوس، مساكن إنتاجية على الإطلاق”. “كانت تلك الأماكن تحتوي على تقسيمات فرعية تعود إلى الثلاثينيات والأربعينيات من القرن الماضي مع دور إنتاج على مساحة 500 قطعة أرض، بمساحة 7500 قدم مربع مع نموذجين. لم يكن لدى مونتانا أبدًا عدد السكان أو السوق أو القوة العاملة اللازمة لذلك. هنا، كل شيء عبارة عن منازل مبنية أو مصنعة حسب الطلب، أو كبائن خشبية بناها الأفراد.
يؤدي ذلك إلى بعض التحديات في مجال الرهن العقاري العكسي، لأن العديد من العقارات التي قد يبحث المقترضون عن قروض لها مختلفة تمامًا.
وقال: “قد يكون لديك منزل لأسرة واحدة مساحته 25 فدانًا، وهو أمر غير معتاد إلى حد كبير في الأسواق الأخرى”. “إن الحصول على مقارنات أو تقييمات لهذه العقارات يمكن أن يشكل تحديًا. هنا، المثمنون بارعون في استخراج قيم مماثلة، ولكن يمكن أن يكون الأمر صعبا. هناك منازل خشبية، ومنازل مصنعة، ومنازل مبنية حسب الطلب، وكلها تتفاوت في قيمتها.
التحديات المستمرة
وقال دي وولف، وهو من الجيل الخامس من ولاية مونتانا، إنه وجد أن القيام بالقروض العقارية العكسية في الولاية أكثر صعوبة مما هو عليه في أجزاء أخرى من البلاد.
وقال: “في كاليفورنيا، أنت تتعامل بشكل أساسي مع منازل المسالك، لذلك من السهل إلى حد ما التوصل إلى مقارنات، ولا تواجه العديد من المواقف الفريدة”. “مونتانا هي العكس تماما. تاريخيًا، كانت معظم المنازل في مونتانا مبنية حسب الطلب.
وأوضح دي وولف أن المراكز السكانية مثل بوزمان وبيلينغز قد تحتوي على المزيد من المنازل، لكن هذا تطور حديث نسبيًا. ويتعلق التحدي المتزايد بالمساكن المصنعة.
وقال: “يشتري الكثير من الناس منازل مصنعة، ويضعونها على الأساس، ولكن لا يزيلون ملكيتها أبدًا”. “تعلن ولاية مونتانا تلقائيًا أن هذه ممتلكات عقارية بمجرد لصقها بشكل دائم، لكن الحكومة تطلب أوراق إلغاء الملكية. قد يكون هذا معقدًا عندما تتغير الملكية، خاصة إذا كان المالك السابق متوفى.
قيم المنزل والمساحات الشاسعة
يمكن أن تختلف قيم المنزل أيضًا بشكل كبير. تعد مونتانا وجهة شهيرة لقضاء العطلات، لذلك يمكن العثور على مبالغ بالدولار عبر الطيف.
قال لارسون: “أعيش في منطقة يبلغ متوسط سعر المنزل فيها 2.4 مليون دولار، وهي منطقة منتجعية بها العديد من العقارات الباهظة الثمن”. “هناك نطاق واسع، وقد تتلقى مكالمة للحصول على رهن عقاري عكسي في بلدة يبلغ عدد سكانها 700 شخص حيث يتعين عليهم الذهاب إلى دائرة نصف قطرها 100 ميل للحصول على شركات. التحدي الرئيسي هو التنوع في أنواع وقيم العقارات.
تعد المساحة أيضًا مشكلة شائعة لدى DeWolf، خاصة في الحالات التي قد تتعارض فيها قواعد الولاية الإدارة الفيدرالية للإسكان قواعد (FHA).
وقال: “تمتلك قروض إدارة الإسكان الفدرالية حدًا أقصى يبلغ 50 فدانًا، لكن قاعدة “المزرعة الصغيرة” في مونتانا تنطبق على العقارات الأكبر حجمًا، حيث تتطلب رهنًا عقاريًا بدلاً من صك ثقة، وهو ما لا تعترف به قروض إدارة الإسكان الفدرالية”. “يمكنك أيضًا الحصول على الكثير من المنازل ذات المواصفات المحددة على الطرق الترابية مع حقوق الارتفاق على الطرق الخاصة وعدم وجود اتفاقية طريق مسجلة، الأمر الذي يمكن أن يخلق مشكلات.”
مثل لارسون، يواجه دي وولف تحديات في العثور على مثيلات في المناطق الريفية من الولاية. قد تحتوي الخصائص الأخرى على آبار تحتوي على نسبة عالية من المعادن، مما يستلزم اختبار المياه.
وأوضح قائلاً: “لقد زادت شعبية مونتانا، ويرجع ذلك جزئياً إلى عروض مثل “يلوستون”، مما أدى إلى المزيد من المنازل المخصصة وغير المتصلة بالشبكة”. “تمثل هذه العقارات تحديات فريدة من نوعها، ولكن خبرتي الطويلة في هذا المجال تساعدني في التغلب على هذه التحديات.”
أنواع المنتجات
قال لارسون إنه على الرغم من أن قيمة المنازل يمكن أن تصل إلى نطاقات بملايين الدولارات، فقد وجد أن عرض الرهن العقاري الأساسي (HECM) كافٍ، خاصة في ظل حد HECM لعام 2024.
وقال: “لم تشهد ولاية مونتانا، التي يبلغ عدد سكانها حوالي مليون نسمة، زيادات هائلة في قيم المجتمع الريفي”. “ومع ذلك، فإن المناطق الشعبية مثل بوزمان وميسولا ووايتفيش، بمناطقها الترفيهية ومنتجعات التزلج والبحيرات والأنهار، اجتذبت الكثير من الناس”.
وقال إنه بينما يستكشف لارسون العملاء المحتملين للمنتجات الخاصة، فإن معظم الأعمال التي أجراها تركز على منتج HECM. لكن كلا من لارسون وديوولف يرىان الكثير من الإمكانات في HECM للشراء (H4P)، كما أوضحا.
وقال دي وولف: “أوافق بالتأكيد على أنه منتج يجب أن يكون له الكثير من الاتجاه الصعودي”. “أنا لم أكتشف كيفية خلق الزخم. أعرف كيف أحصل على الإثارة، لكني لا أعرف كيف أبقي الناس يفكرون في الأمر.
“يشهد المجتمع العقاري الآن المزيد من الوكلاء الأصغر سنا مع تقاعد كبار السن. العملاء الأصغر سنًا رائعون – فهم مجتهدون ومجتهدون – لكنني لست متأكدًا مما إذا كانوا يتواصلون مع العملاء الأكبر سنًا أيضًا.
