يتحدث دعاة الرهن العقاري العكسي عن المفاهيم الخاطئة والتطورات المتعلقة بالمنتج: Morningstar
تتمتع منتجات الرهن العقاري العكسي بالكثير من المنفعة المحتملة لأصحاب المنازل الأمريكيين الأكبر سنا، لكن العديد من المستهلكين يظلون متشككين في فائدتها بسبب مشاكل السمعة المستمرة والنفور المؤسسي، على الرغم من أنها أصبحت أكثر تنظيما في السنوات الأخيرة.
كان هذا جزءًا من سلسلة من وجهات النظر التي تمت مشاركتها نجم الصباحالبودكاست “The Long View” بواسطة الكلية الأمريكية للخدمات المالية الأساتذة دون جريفز ووايد بفاو. ناقش الثنائي بعض المفاهيم الخاطئة والتطورات وحالات الاستخدام المحتملة للقروض العقارية العكسية.
بعض المواضيع التي تم طرحها في المناقشة تشمل موقف هيئة تنظيم الصناعة المالية (FINRA) تجاه منتجات الرهن العقاري العكسي والاقتران غير المناسب مع المعاشات السنوية التي أدت إلى توقعات تلك المنظمة. وتطرق البودكاست أيضًا إلى الطرق التي يمكن للمتقاعدين من خلالها استخدام المنتجات سعيًا لتحقيق أمن التقاعد، بالإضافة إلى التغييرات التنظيمية التي أدخلتها الإدارة الفيدرالية للإسكان لقد مر برنامج الرهن العقاري لتحويل ملكية المساكن (HECM) التابع لإدارة الإسكان الفدرالية (FHA) على مر السنين.
وقال بفاو: “يبدو أن الحكومة تقرر كل بضع سنوات تعديل بعض معايير البرنامج، وتعمل دائمًا على تعزيزه على المدى الطويل”. “وهكذا، في الأعوام 2013 و2015 و2017، شهدنا الكثير من التغييرات.
“كان أحدها هو إنشاء وسائل حماية للأزواج المؤهلين غير المقترضين (NBS). إحدى قواعد HECM هي أنه يجب أن يكون عمرك 62 عامًا على الأقل لتكون مقترضًا، مما خلق صراعًا محتملاً بين الأزواج حيث كان عمر أحد الزوجين أكبر من 62 عامًا، وكان الآخر أقل من 62 عامًا.
قبل هذه التغييرات في NBS، كان الزوج في خطر تسوية القرض – أي سداده أو الاضطرار إلى بيع المنزل – عندما توفي الزوج المقترض أو خرج. وبعد إجراءات الحماية هذه، يصبح الزوج غير المقترض قادرًا على البقاء في المنزل طالما تم استيفاء الالتزامات الأساسية لصاحب المنزل.
ناقش Pfau أيضًا التغييرات بما في ذلك تخصيص متوسط العمر المتوقع (LESA) والتقييم المالي، وكيف تم وضع هذه التغييرات من قبل قروض إدارة الإسكان الفدرالية مع التركيز على تعزيز البرنامج للمقترض النهائي.
ذكر جريفز أيضًا متطلبات الاستشارة، حيث يتعين على المقترض حضور جلسة مع أ وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) – مستشار معتمد للحصول على فهم كامل للقرض قبل الإغلاق.
وقال جريفز: “إنه مفيد للغاية لأنه يزيل العبء عن المقرض أو المستشار المالي”. “والغرض منه هو التأكد من أن العميل يفهم ما يجري [and to ensure] لا يوجد ضعف إدراكي. ويحصلون على شهادة من [HUD] قائلين إنهم أكملوا استشارات HECM وأنهم استوفوا متطلبات الفهم. … إنها ميزة أمان رائعة.
ناقشت المجموعة أيضًا “مدى ملاءمة” الرهن العقاري العكسي للمقترض الذي قد يكون لديه دافع قوي لمغادرة المنزل كأصل للوريث؛ ميزة عدم الرجوع لبرنامج HECM الناشئة عن تأمين قروض إدارة الإسكان الفدرالية؛ وكيف تؤثر أسعار الفائدة على فائدة الرهن العقاري العكسي.
“الرهون العقارية العكسية هي الأداة الوحيدة لدخل التقاعد التي أعرفها [can] قال بفاو: “إنها تستفيد فعليًا من بيئة أسعار الفائدة المنخفضة”. “وهذا فقط لأن لديك قدرة اقتراض أعلى عندما تكون أسعار الفائدة أقل. لذا، مع ارتفاع أسعار الفائدة، ستنخفض القدرة على الاقتراض من خلال الرهن العقاري العكسي. ولكن مع ذلك، ما زلنا لسنا في سيناريو تكون فيه أسعار الفائدة مرتفعة للغاية.
وقال إن بفاو يبني هذا الاستنتاج على نمذجة البيانات التاريخية واستخدام عمليات محاكاة شروط الرهن العقاري العكسي.
وقال: “عندما أقوم بإجراء عمليات محاكاة تاريخية باستخدام البيانات التاريخية مع الرهون العقارية العكسية، فإننا لسنا قريبين من تلك النقطة التي تكون فيها أسعار الفائدة مرتفعة للغاية بحيث لا توجد قيمة من الرهن العقاري العكسي”.
وأضاف بفاو أن أحد الأمثلة على السيناريو الذي قد تكون فيه هذه النقطة بارزة سيكون في عام 1982. لكن ذلك كان أيضًا قبل سبع سنوات تقريبًا من ظهور برنامج HECM، على حد قوله.
