ألتوس: المزيد من البائعين وتخفيضات الأسعار، ولكن عدد أقل من مشتري المنازل
ارتفعت تخفيضات الأسعار هذا الأسبوع للمرة الأولى منذ نوفمبر في مواجهة ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري. ويرتفع المخزون في جميع أنحاء البلاد حيث تتلقى القدرة على شراء المنازل ضربة أخرى. وانخفضت وتيرة المبيعات أيضًا. يمكننا أن نرى تأثير ارتفاع معدلات الرهن العقاري على تباطؤ الطلب على مشتري المساكن. ومع تباطؤ الطلب، ينمو المخزون.
في مثل هذا الوقت من العام الماضي، شهدنا طلبًا مفاجئًا من مشتري المنازل مع انخفاض الأسعار إلى مستوى 6S المنخفض. الآن، أصبحت أسعار الفائدة على الرهن العقاري أعلى بمقدار 100 نقطة أساس. ونتيجة لذلك، أصبح المخزون أعلى وأصبحت مؤشرات أسعار المبيعات المستقبلية أيضًا أكثر ليونة مما كانت عليه قبل عام.
ما زلنا نرى المزيد من البائعين مقارنة بالعام الماضي. كل أسبوع، هناك المزيد من القوائم الجديدة مقارنة بالعام الماضي، مما يسمح ببناء المخزون ويؤدي في النهاية إلى زيادة مبيعات المنازل هذا العام مقارنة بالعام الماضي. لكن معدل نمو المبيعات هذا هش أيضًا.
إذا ظلت معدلات الرهن العقاري عند مستوى 7 أو استمرت في الارتفاع، فيمكنك رؤية ما سيحدث لأسعار المنازل. قبل أسبوع، ذكرت أن بعض إشارات الأسعار بدأت تتراجع. أسعار المنازل لا تنخفض ولكن إشارات النمو تضعف بالتأكيد. ويستمر هذا الاتجاه هذا الأسبوع.
لقد تغيرت بيانات سوق الإسكان بسرعة كبيرة هذا العام. لقد استمر الاقتصاد في قوته، لذا فقد تحدت معدلات الرهن العقاري التوقعات وارتفعت إلى أعلى.
جرد
يوجد الآن 498.000 منزل لأسرة واحدة غير مباع في السوق في جميع أنحاء الولايات المتحدة، وهذا يزيد بمقدار 70 نقطة أساس عن الأسبوع الماضي، و16% أكثر من العام الماضي في هذا الوقت. وهذه أول زيادة في المخزون لهذا العام. سيستمر السوق في بناء المخزون غير المباع من هنا لبقية الموسم. لا يوجد شيء في البيانات يوضح انخفاض المخزون من هنا هذا الربيع. يمكنك الحصول على ارتداد طفيف للأعلى والأسفل، ولكن الاتجاه واضح تمامًا.
معدلات الرهن العقاري أعلى بحوالي 100 نقطة أساس عن العام الماضي في هذا الوقت والمخزون أكثر بنسبة 16٪. المعدلات أعلى بمقدار 400 نقطة أساس عما كانت عليه قبل عامين والمخزون أعلى بنسبة 53٪. ارتفاع الأسعار يخلق المزيد من المخزون.
لا يزال العديد من المتنبئين بمعدلات الرهن العقاري يتوقعون انعكاس المعدل، ولكن حتى يؤتي ذلك ثماره فعليًا، سنشهد ارتفاع معدلات الرهن العقاري مما يؤدي إلى زيادة الاختيار المتاح للمنازل غير المباعة.
معلقات جديدة
لقد شاركنا كيف يحاول معدل المبيعات التوسع لعام 2024. ولسوء الحظ، لم يكن ارتفاع معدلات الرهن العقاري متعاونًا. أظهر الأسبوع الماضي نمواً جيداً في المبيعات خلال عام 2023، وذكرت أنه قد يكون عابراً. ومن المؤكد أن عدد العقود الجديدة التي بدأت هذا الأسبوع انخفض. مع بدء مبيعات 59.000 منزل جديد هذا الأسبوع، أي أقل بنسبة 2٪ عن الأسبوع الماضي. إنه أقل بجزء بسيط من نفس الأسبوع في عام 2023.
أي أسبوع نشهد فيه نموًا سلبيًا في المبيعات مقارنة بالعام الماضي يعد مخيباً للآمال. ولكن هذا هو المكان الذي ترى فيه القدرة على تحمل التكاليف والطلب يتأثران بارتفاع معدلات الرهن العقاري.
ومن المهم أن نلاحظ أنه يمكن أن يكون لدينا ارتفاع في المخزون وارتفاع معدلات المبيعات، وهو ما أتوقعه. أتمنى فقط أن يرتفع معدل المبيعات بسرعة أكبر وبشكل موثوق.
تخفيضات الأسعار
ولعل الإشارة الأبرز هذا الأسبوع هي أن تخفيضات الأسعار، وهي النسبة المئوية للمنازل التي خفضت سعر الطلب من قائمة أسعارها الأصلية، ارتفعت عن الأسبوع الماضي. يوجد الآن 30.4% من المنازل المعروضة في السوق قد تم تخفيض أسعارها. هذا ارتفاع من 30٪ الأسبوع الماضي.
نحن في النطاق الطبيعي مع تخفيضات الأسعار، مما يعني أن البائعين بخير بشكل عام، ويحصلون بشكل عام على أسعارهم. ولا توجد إشارة إلى انخفاض الأسعار. يظهر لنا الارتفاع فقط تباطؤ الزخم.
في غضون بضعة أسابيع، يمكن أن نكون متخلفين عن العام الماضي. المزيد من البائعين مع تخفيضات الأسعار مقارنة بالعام الماضي. في مثل هذا الوقت من العام الماضي، شهدنا طلبًا مفاجئًا من مشتري المنازل بمعدلات منخفضة عند 6S. الآن أصبحت معدلات الرهن العقاري أعلى ونرى أن الاتجاه المعاكس يحدث. إذا رأينا منحنى الخط هذا العام نحو قمة النطاق الرمادي بسرعة، فسيكون هذا هو المؤشر التالي لضعف أسعار المنازل.
لكننا لم نصل إلى هناك بعد. هذه ليست دعوة كارثية لأسعار المنازل. إنه ببساطة دليل واضح للغاية على كيفية انتظار مشتري المنازل عندما تظل معدلات الرهن العقاري مرتفعة لفترة أطول.
سعر المعلقات الجديدة
وانخفضت أسعار المنازل التي تم التعاقد عليها هذا الأسبوع قليلاً أيضًا. وكان متوسط سعر مبيعات منازل الأسرة الواحدة المعلقة حديثًا هو 375 ألف دولار هذا الأسبوع. وهذا أقل من 378000 دولار الأسبوع الماضي. تراجع بنسبة 1% تقريبًا. ولا يزال أعلى بنسبة 2٪ عن العام الماضي.
من الطبيعي أن يكون هناك القليل من الضجيج في السعر المعلق الجديد، صعودًا وهبوطًا قليلاً على مدار العام. إنه ليس خطًا مستقيمًا. ولكن ربما يكون من غير المعتاد التواجد في هذا الجزء الرئيسي من موسم الشراء ورؤية أسبوع هبوطي. هذا شيء يجب مراقبته.
أسعار المنازل
متوسط سعر منازل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة هو 429000 دولار. وهذا يزيد بنسبة 1٪ تقريبًا عن الأسبوع الماضي وهو أعلى بنسبة 2٪ من عام 2023 في هذا الوقت.
السعر المتوسط للقوائم الجديدة هذا الأسبوع هو 410.000 دولار. هذه قفزة كبيرة جدًا عن الأسبوع السابق.
لقد شاركت بعض الإشارات إلى “تراجع” الأسعار. أستخدم كلمة “التخفيف” لتمييزها عن “السقوط” أو “التراجع”. ارتفعت أسعار المنازل مقارنة بالعام الماضي ولا تظهر أي علامات على الانخفاض في عام 2024.
قد يكون من الصعب توصيل كل هذا مع المشترين والبائعين. هناك أشخاص على الهامش ينتظرون انخفاض أسعار الفائدة حتى يتمكنوا من الانقضاض على الصفقات المفاجئة. لكنهم قد لا يدركون مقدار المنافسة التي تنتظرهم. وفي الوقت نفسه معدلات الرهن العقاري آخذة في الارتفاع في الواقع.
مايك سيمونسن هو رئيس ومؤسس أبحاث ألتوس.
قم بتنزيل كتاب Altos الإلكتروني المجاني: “كيفية استخدام بيانات السوق لبناء أعمالك العقارية”
