ينشر ائتلاف الإسكان توصيات بشأن خطط “واجب الخدمة” الخاصة بـ GSEs
ال تحالف أسواق الرهن العقاري المحرومة (UMMC)، وهو ائتلاف من 32 مجموعة إسكان تم عقده في البداية من قبل معهد لينكولن لسياسة الأراضينشرت تقريرًا يوم الأربعاء يوصي بالإجراءات التي يجب اتخاذها للشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs) فاني ماي و فريدي ماك.
ويهدف هذا المنشور، الذي تم وصفه بأنه “مخطط أولي” لخطط واجب الخدمة الخاصة بالمؤسسات الحكومية العالمية للفترة 2025-2027، إلى تسليط الضوء على الدور الأكثر أهمية الذي من المقرر أن تلعبه فاني وفريدي في تسهيل الوصول إلى نظام تمويل الرهن العقاري في الولايات المتحدة.
بالإضافة إلى معهد لينكولن لسياسة الأراضي، يضم التحالف مجموعات مثل شركاء مجتمع المؤسسة, الجار يعمل أمريكا، ال المؤتمر الوطني للإسكان (إن إتش سي)، المركز الوطني لقانون المستهلك (NCLC) و الصندوق الوطني لتحقيق الاستقرار المجتمعي (إن سي إس تي).
الرسالة وهدف النشر
تحدد خطط “واجب الخدمة” الخاصة بالمؤسسات الحكومية الصغيرة كيف ستلتزم الوكالات والهيئة التنظيمية لها، وهي الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA)، بالقانون الفيدرالي الذي يتطلب منها “تحديد الأولويات وتحسين فرص تمويل الإسكان الميسور التكلفة في ثلاث مناطق مهملة تاريخيًا”. الأسواق: الإسكان المصنّع، والإسكان الريفي، والحفاظ على المساكن بأسعار معقولة،” حسبما ذكر UMMC.
قانون الإسكان والانتعاش الاقتصادي لعام 2008 (HERA) “قنن أهداف الإسكان وأضاف واجب الخدمة، مما يمنح إدارة الإسكان الفيدرالية الأدوات اللازمة لضمان استمرار فاني وفريدي في التركيز على الإسكان الميسور التكلفة وخدمة احتياجات الإسكان لذوي الدخل المنخفض والمتوسط العائلات بدلاً من استخدام المساندة الفيدرالية لمجرد انتقاء القروض الأكثر ربحية”.
هذا وفقًا لمقالة افتتاحية لـ HousingWire لعام 2023 كتبها السابق الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) المفوض و جمعية المصرفيين للرهن العقاري (ماجستير في إدارة الأعمال) الرئيس ديفيد ستيفنز، السابق جيني ماي الرئيس تيد توزر وسكوت أولسون، المدير التنفيذي لـ مقرضو المنازل المجتمعية في أمريكا (CHLA).
ويقدم المنشور الذي يحمل عنوان “مخطط 2024” ثلاث توصيات رئيسية. ينبغي للشركات الصغيرة والمتوسطة “زيادة مشتريات القروض المعينة” في واجب خدمة الأسواق؛ وتطوير منتجات وبرامج قروض جديدة ويمكن الوصول إليها؛ وتقييم فرص الشراكة التجارية الجديدة.
ومن خلال “تركيز” وجهات نظر خبراء الإسكان الميسر و”تجميع خطوات العمل الأكثر أهمية”، يهدف UMMC إلى “توسيع وتعزيز” أداء GSEs في أسواق الإسكان المحرومة. وسيقوم التحالف أيضًا بتتبع التقدم المحرز في الخطة بشكل نشط ونشر بطاقة أداء من شأنها تقييم “نجاح مجموعات الدعم الحكومية في الالتزام بالمخطط وتنفيذ خططها”.
قال جورج مكارثي، الرئيس والمدير التنفيذي لمعهد لينكولن لسياسة الأراضي، في بيان مصاحب للنشرة: “إن واجب الخدمة هو أحد أهم لوائح الإسكان الميسور التكلفة في هذا البلد”. “إن المخطط الجديد لتحالف أسواق الرهن العقاري المحرومة يزود فاني ماي وفريدي ماك بالتوجيه الذي يحتاجونه للامتثال لهذه اللائحة الفيدرالية وتوسيع فرص تمويل الإسكان بطرق غير مسبوقة، ويحتمل أن تكون ثورية.”
حدد مقترحات الإسكان المصنعة والمستأجرة
وتقدم الوثيقة إرشادات مقترحة لعناصر الأسواق المحرومة، بما في ذلك الإسكان المصنع والإسكان الريفي، بالإضافة إلى أقسام منفصلة للحفاظ على القدرة على تحمل التكاليف في كل من الإسكان الفردي والأسرة المتعددة.
بالنسبة للمساكن المصنعة، تقترح UMMC التواصل لزيادة مشتريات القروض وتحقيق زيادة في ملء المساكن المصنعة. وتوصي أيضًا بأن تطلق مجموعات الدعم الحكومي (GSE) مشروعًا تجريبيًا لقروض المنزل فقط، [and to] تشرح الوثيقة: “فكر في إضافة أي وسائل حماية إضافية للمستهلك، بما في ذلك عقد إيجار موحد للأرض، وتثقيف واستشارة مشتري المنازل”.
وفي مجال الإسكان الريفي، يوصي التحالف بأن تعالج هذه المؤسسات ما يطلق عليه “أزمة الحفاظ على المادة 515″، في إشارة إلى برنامج قروض الإسكان الريفي المستأجر الذي أنشأه قانون الإسكان لعام 1949. ويعمل هذا البرنامج على تقديم “مباشر وتنافسي” قروض الرهن العقاري المقدمة لتوفير مساكن للإيجار متعددة الأسر بأسعار معقولة للأسر ذات الدخل المنخفض والمنخفض والمعتدل، وكبار السن، والأشخاص ذوي الإعاقة.
ويوصي المنشور بأنه “يجب على الشركات الصغيرة والمتوسطة شراء منتجات الرهن العقاري التي تزيد السيولة في سوق القسم 515”. في السنة الأولى، يجب على كل وكالة تنفيذ منتج قرض القسم 515 مع توفير استثمارات إضافية في الأسهم لمؤسسات صندوق تنمية المجتمع (CDFIs) التي تشارك في تمويل القسم 515.
ولابد أيضاً من تطوير منتجات قروض أفضل لخدمة “المناطق الريفية ذات الاحتياجات العالية”. ولابد من إيلاء اهتمام خاص لأسواق الإسكان بين الأميركيين الأصليين، وهو ما قد يتضمن زيادة في “الإقراض التقليدي على أراضي الثقة ومبيعات السوق الثانوية للرهون العقارية على أراضي الثقة”.
عائلة واحدة، والإقراض متعدد الأسر
وبالنسبة لإقراض الأسرة الواحدة، ينبغي للشركات الصغيرة والمتوسطة “إعطاء الأولوية لملكية المساكن المشتركة من خلال الاستمرار في زيادة أهداف شراء القروض وتوسيع فهم هذا المجال”. وينبغي لهم أيضًا “إعطاء الأولوية لبيع القروض المتعثرة وإعادة الأداء، بما في ذلك العقارات المملوكة، إلى المنظمات غير الربحية و/أو الكيانات الحكومية التي تحركها مهمة لضمان بقاء العقارات في أيدي شاغليها وفي سوق ملكية المنازل”.
بالإضافة إلى ذلك، ينبغي للشركات الصغيرة والمتوسطة أن تعمل على تطوير “منتجات قروض أفضل” لخدمة سوق الأسرة الواحدة.
في مجال العائلات المتعددة، يجب على GSEs اعتماد إجراء معمول به بالفعل في FHFA وتنفيذ ائتمان واجب الخدمة (DTS) لاستثمارات ائتمان ضريبة الإسكان لذوي الدخل المنخفض (LIHTC).
وجاء في المنشور: “توفر إدارة الإسكان الفدرالية (FHFA) ائتمان DTS لاستثمارات أسهم LIHTC في الأسواق الريفية، ولكن هناك حاجة ماسة لإعادة تأهيل وإعادة رسملة العقارات الحالية متعددة الأسر بأسعار معقولة في البيئات غير الريفية”.
