تساعد MLSs والجمعيات المحلية الأعضاء على التنقل في التغييرات المرتبطة بتسوية NAR
في حين أن الأخبار الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ربما تكون اتفاقية التسوية في الدعاوى القضائية للجنة قد تسببت في حالة من الذعر لدى بعض شركات الوساطة، وقالت جمعيات السماسرة المحلية وخدمات القوائم المتعددة (MLSs) إنهم لم يتوقعوا الأخبار فحسب، بل كانوا مستعدين لها.
وقال آرت كارتر، الرئيس التنفيذي للشركة: “لقد كنا نخطط للسيناريو منذ فترة طويلة، ولم يكن هذا سيناريو لم نخطط له بالفعل”. كاليفورنيا الإقليمية MLS (CRMLS). “في اثنين من ندواتنا عبر الإنترنت، قلنا أننا نتوقع حدوث ذلك بحلول نهاية الصيف، لذا لم يكن التوقيت مفاجأة حقًا أيضًا.”
في جميع أنحاء البلاد في فلوريدا في مجلس منطقة نابولي للوسطاء العقاريين (NABOR)، لم يتفاجأ قادة الجمعية أيضًا بأخبار NAR، ولكن على عكس CRMLS، كانوا متفاجئين بعض الشيء بالتوقيت.
وقال بي جيه سميث، رئيس NABOR: “ربما كان التوقيت هو أكبر مفاجأة لي”. “لقد توقعت نهاية هذا العام أو ربما بعد الاستئناف، لكنني سعيد لأننا على الأقل نعرف الآن ما نعمل عليه. لا يزال هناك الكثير من الأمور المجهولة التي يتعين علينا اكتشافها، ليس فقط على المستوى المحلي، بل على مستوى الولاية وعلى المستوى الوطني.”
التنقل بين المعلوم والمجهول
“المعروف” الحالي لهذه MLSs والجمعيات هو شروط اتفاقية التسوية الخاصة بـ NAR، والتي تتضمن مجموعة متنوعة من التغييرات في الصناعة.
استنادًا إلى قواعد NAR الحالية، إذا أراد وكيل القائمة إدراج عقار في MLS التابعة أو المملوكة لجمعية السمسار، يجب على الوكيل تقديم عرض شامل للتعويض، حتى لو كان هذا العرض أقل من 0 دولار، إلى المشتري عامل. اعتمدت العديد من MLSs المملوكة لاتحادات السمسار قواعد مماثلة.
ولكن بموجب شروط اتفاقية التسوية الخاصة بـ NAR، سيتم منع المجموعة التجارية من وضع أو إنفاذ قواعد مثل هذه، ويجب أن يختفي مجال عرض عروض التعويض التعاوني على MLS. وإذا وافقت المحكمة على هذه التغييرات، فإنها ستدخل حيز التنفيذ في منتصف يوليو/تموز.
في CRMLS، قال كارتر إنه وفريقه يعملون بالفعل على تنفيذ التغييرات التي سيتعين عليهم إجراؤها على MLS من أجل الامتثال للقواعد الجديدة.
وقال كارتر: “نحن بصدد تجميع بعض الأوراق البيضاء حول الطريقة التي نعتقد بها أنه ينبغي طرح هذا المجال”. “سيكون لدينا أيضًا حقل امتيازات سيكون حقلًا متعدد الطبقات سيسمح بمربع اختيار إذا كان البائع على استعداد للنظر في الامتيازات كجزء من العرض.
“لا يمكننا أن نقول على وجه التحديد أنها مخصصة للتعويضات فقط، أو أن الامتيازات تمثل نسبة معينة أو مبلغًا معينًا بالدولار، لكننا نستعد لذلك ونعمل على الأمور اللوجستية المتعلقة بموعد طرحها”.
في أكثر من إعادة كولورادو، وهي ليست مملوكة بالكامل لجمعيات السماسرة، وقد اختار القادة بالفعل إزالة متطلبات التعويض في العام الماضي، وهي خطوة اتخذتها أيضًا شمال غرب MLS و ال مجلس العقارات في نيويورك.
وقال جين ميليمان، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة ريكولورادو: “بينما كنا نراقب الدعاوى القضائية، قادنا هذا النهج إلى تعزيز سياساتنا الصديقة للأعمال والموجهة نحو السوق عن طريق إزالة متطلبات التعويض”. “ونتيجة لذلك، لن يرى مستخدمو ريكولورادو تغييرات كبيرة عند استخدامهم لنظام MLS.”
تسعى للإفراج
في حين أن وضع REcolorado باعتباره MLS غير مملوك لجمعية السماسرة سمح لها بتغيير قواعدها المحيطة بممارسات التعويض التعاوني قبل اتفاقية التسوية الخاصة بـ NAR، فهذا يعني أيضًا أنه إذا وجدت MLS نفسها مدعى عليها في دعوى قضائية مقلدة للجنة، فسوف لا تكون محمية بموجب اتفاقية التسوية الخاصة بـ NAR.
ومع ذلك، قدمت NAR خيار الإصدار لـ MLS غير السمسار في اتفاقية التسوية الخاصة بها. إذا اختارت MLS مثل REcolorado الاشتراك في التسوية، فسيتعين عليها المساهمة بمبلغ 100 دولار لكل مشترك في صندوق التسوية والموافقة على تغييرات ممارسات MLS التي تعد جزءًا من التسوية.
لم ترغب منظمة REcolorado في مشاركة أفكارها حول آلية الاشتراك التي تم التفاوض عليها بشأن NAR. لكن كارتر، رئيس CRMLS – المملوكة لـ 42 جمعية سمسارة عقارات محلية وبالتالي لم يتأثر بآلية الاشتراك – أعجب بأن NAR سعت إلى إيجاد طريقة لرعاية MLSs غير السمسارة.
وقال كارتر: “أعتقد أنه إذا كان سيتم الكشف عن عناصر من الصناعة، فإن NAR الذي يوفر طريقًا لهم ليكونوا جزءًا من المستوطنة ربما كان يتجاوز ما كان يمكن توقعه منهم”.
عدد أقل من الوكلاء يعني عدد أقل من الأعضاء
على الرغم من أن الجمعيات وMLSs تشعر بالثقة بشأن قدرتها على التنقل في شروط اتفاقية التسوية الخاصة بـ NAR والعديد من الأمور المجهولة التي لا تزال قائمة، إلا أن بعض الوكلاء في هذا المجال لا يشعرون بنفس الشعور. ونظرًا لشروط التسوية والانخفاض المحتمل في عدد المشترين الذين يستخدمون التمثيل، يتوقع خبراء الصناعة انخفاضًا في العدد الإجمالي للوكلاء العقاريين.
وقال بيني والر، سمسار عقارات وأستاذ اقتصاد في جامعة هارفارد: “إذا حدث هذا كما أعتقد، فأعتقد أنه سيكون له تأثير هائل على حجم جمعيات السماسرة والمبلغ الذي يمكنهم تحصيله من رسوم الأعضاء”. جامعة ألاباما.
في حين أن الانخفاض في العضوية الذي يؤدي إلى انخفاض مقدار رسوم العضوية المحصلة أمر مثير للقلق بالنسبة لجمعيات السماسرة، إلا أن القادة في NABOR ما زالوا متفائلين.
قال مارتي مانيون، الرئيس التنفيذي لشركة NABOR: “عضويتنا تتزايد ولا أستطيع تفسير ذلك”. “لقد ارتفعت أعدادنا مقارنة بالعام الماضي وما زلنا نبلغ في المتوسط ما بين 80 إلى 100 عضو جديد شهريًا.
“ولكن (سواء) ارتفعت العضوية أو انخفضت، نحن محظوظون لأننا أقوياء بما يكفي كمنظمة لتوفير الموارد لأعضائنا للقيام بالأعمال التجارية. لدينا احتياطيات لتحقيق ذلك. لدينا التعليم لتحقيق ذلك. أعتقد أننا في وضع جيد بما فيه الكفاية بحيث يمكننا، بغض النظر عن عدد الأعضاء، الاستمرار في تزويد أعضائنا بالمعلومات التي يحتاجون إليها.
لاستخدام أو عدم استخدام MLS؟
على غرار تحديات العضوية التي قد تواجهها جمعيات السماسرة نتيجة لاتفاقية التسوية الخاصة بـ NAR، افترض البعض في الصناعة أنه إذا لم يعد بإمكان الوكلاء إدراج عروض التعويض التعاوني في MLS، فقد يختارون تجاوز المنصة تمامًا والإعلان عن قوائمهم في مكان آخر.
في حين أن MLSs يعترفون بأن هذا احتمال، إلا أنهم يظلون ثابتين في إيمانهم بقوة MLS، حتى لو لم يعد مسموحًا بإظهار العمولات في مجال معين على المنصة.
وقال كارتر: “إننا نؤمن إيمانا راسخا بأن التعدد كان وسيظل دائما ذا فائدة كبيرة للمستهلك”. “إنها أكبر هدية قدمها مجتمع الوساطة للمستهلك، والتعرض للخطر ليس في مصلحة المستهلك.
“يوفر نظام MLS أوسع مستوى من التعرض، ويمنح الوسطاء والوكلاء مستويات من المعلومات التي لن يحصلوا عليها إذا فعلوا الأشياء بشكل منفصل عن بعضهم البعض. إنهم أفضل حالًا معًا ويتشاركون عناصر معينة من المعلومات.
الثابت الوحيد هو التغيير
بينما يفكر المسؤولون التنفيذيون في MLS في المستقبل، يقولون إنهم يركزون حاليًا على مساعدة مشتركيهم على التنقل في شروط التسوية وما يعنيه بالنسبة لأعمالهم.
قال ميليمان: “إننا نستضيف حاليًا منتديات للوسطاء ونشارك في الأحداث الشريكة التي تهدف إلى إعلام المتخصصين في القطاع العقاري بما تعنيه التسوية بالنسبة لهم ولعملائهم وشركاتهم أثناء استخدامهم لـ REcolorado MLS”.
“على الرغم من أننا لا نستطيع الإجابة على كل سؤال، فقد تلقينا ردود فعل إيجابية حول جهودنا لمشاركة ما نعرفه الآن. إن الوسطاء والوكلاء والمثمنين الذين نخدمهم يتطلعون إلينا للحصول على التوجيه. هدفنا هو التأكد من أنهم يعرفون ما نعرفه، في أسرع وقت ممكن، حتى يتمكنوا من التركيز على مساعدة عملائهم على تحقيق أهدافهم في شراء وبيع المنازل.
في NABOR، قال مانيون إنه من المهم أن يتذكر قادة الصناعة ووكلاءها أن هذا ليس التغيير الهائل الأول الذي يتعين على الصناعة اجتيازه.
وقال مانيون: “لقد عملت في منظمة السمسار في أماكن مختلفة لمدة 30 عامًا”. “أود أن أقترح أنه كان هناك دائما تغيير. يتغير الموضوع وما نناقشه يتغير، ولكن أود أن أقول إن الصناعة مبتكرة، والصناعة تكتشف كيفية إنجاحها، وكيفية الامتثال قانونيًا وكيفية خدمة المستهلكين.
متعلق ب
اكتشاف المزيد من موقع الهداوي
اشترك للحصول على أحدث التدوينات المرسلة إلى بريدك الإلكتروني.
