تمويل الشراء العكسي: خيار التمويل الذي لا يتحدث عنه أحد
هل تعلم أنه في عام 2022، سيشكل جيل طفرة المواليد الأصغر والأكبر سنًا أكبر جيل من مشتري المنازل الأمريكيين؟ شكلت هذه المجموعة 1,950,000 عقارًا – أي ما يعادل 39% من إجمالي المنازل المشتراة!1
مع بلوغ أكثر من 12000 أمريكي سن 65 عامًا كل يوم في عام 2024، سيستمر هذا السوق المزدهر بلا شك في جلب المزيد من المشترين والبائعين إلى الطاولة خلال العقد المقبل.2 ومع ذلك، سيواجه هؤلاء العملاء المحتملون أيضًا تحديات – وهي تقلبات السوق، وأسعار الفائدة التي لا يمكن التنبؤ بها، والقوة الشرائية المحدودة بسبب زيادة الديون.
وهنا يأتي دور تمويل الشراء العكسي، وهو خيار التمويل المصمم خصيصًا لكبار السن من الأمريكيين. باستخدام هذا الخيار، يمكن لمشتري المنازل الأكبر سنًا زيادة قوتهم الشرائية مع تقليل المخاوف والقيود المالية أثناء تقدمهم نحو التقاعد أو خلاله. بالنسبة لمحترفي العقارات، يمثل هذا الخيار فرصة للحصول على المزيد من المبيعات.
لكن من المثير للدهشة أن قلة من الناس يدركون وجودها.
ما هو تمويل الشراء العكسي؟
أنشئت في عام 2009 من قبل دائرة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD)، أو تمويل الشراء العكسي أو “برنامج قرض شراء المساكن (HECM)” يسمح للأشخاص الذين تبلغ أعمارهم 62 عامًا أو أكثر بشراء منزل جديد أو شقق معينة من خلال الجمع بين استثمار أموالهم لمرة واحدة (مثل الأرباح من بيع منزلهم الحالي) مع عكس عائدات قرض الرهن العقاري لإكمال عملية الشراء. إنهم يمتلكون المنزل باسمهم على سند الملكية، كما هو الحال مع أي رهن عقاري، تقليدي أو عكسي.
ولكن على عكس التمويل بالرهن العقاري التقليدي، لا يلزم دفع أصل القرض ومدفوعات الفائدة الشهرية على القرض، طالما أن صاحب المنزل يواكب الضرائب العقارية والتأمين على أصحاب المنازل وصيانة الممتلكات. وطالما أن المشتري يمتثل لالتزامات القرض المستمرة هذه، فلا يلزم سداد قرض HECM للشراء حتى حلول موعد الاستحقاق، مثل عندما يتم بيع المنزل أو لم يعد يعتبر محل إقامته الأساسي.
نسبة الدفعة الأولى المطلوبة على القرض أعلى من الرهن العقاري التقليدي (عادة 60% إلى 65% من تكلفة المنزل الجديد)3 ويبني المالك حقوق ملكية أقل – ولكن على عكس القرض التقليدي، لا يكون المقترض معرضًا لخطر الاستحقاق بأكثر من قيمة المنزل في وقت السداد عندما يتم بيع المنزل بسبب ميزة عدم حق الرجوع.
إن HECM للشراء ليس أداة لإعادة التمويل؛ إنه ليس مشابهًا لحد ائتمان حقوق الملكية (HELOC). بدلاً من ذلك، فهو خيار قرض مؤمن فدراليًا خاصًا بالعمر يساعد المشترين المؤهلين الذين تزيد أعمارهم عن 62 عامًا على إجراء عملية شراء سكنية مع الاحتفاظ بأموالهم أكثر مما يمكنهم فعله من خلال الرهن العقاري التقليدي أو الشراء النقدي بالكامل، مما يترك عمومًا مدخراتهم وأصولهم سليمة للتقاعد وأي ورثة.
بالإضافة إلى تحسين التدفق النقدي طوال مدة القرض بسبب ميزة السداد الاختيارية،4 يتمتع المشترون أيضًا بقدرة إنفاق إضافية من خلال تمويل الشراء العكسي. إنهم قادرون على زيادة استثماراتهم النقدية إلى أقصى حد في منزل جديد ويتمتعون براحة أكبر بشراء منزل راقٍ أو عقار في موقع مرغوب أكثر – سواء كان أقرب إلى العائلة أو في مشروع سكني فاخر مع وسائل راحة إضافية.
قليلون هم من يحصدون الفوائد، لكنهم يستمرون في القدوم
يمكن أن يساعد تمويل الشراء العكسي مشتري المنازل الأكبر سنًا على تحسين مرونتهم المالية عند شراء منزل جديد ومساعدة المتخصصين في العقارات على توسيع أعمالهم ضمن القطاع سريع النمو في السوق. ومع ذلك، على الرغم من ذلك، فإنه يظل منتجًا متخصصًا يُساء فهمه أو يُساء إليه إلى حد كبير، وبصراحة تامة، غير معروف لعامة الناس.
غالبًا ما يكون المستهلكون الذين يتم تعريفهم بخيار قرض HECM للشراء متشككين في أحسن الأحوال، حيث يعتقد الكثيرون أنه جيد جدًا لدرجة يصعب تصديقها. ولكن الحقيقة هي أن معظم الناس ببساطة لا يعرفون أنه يمكن شراء منزل جديد برهن عقاري عكسي. وبعد سنوات من الإعلانات والإعلانات التليفزيونية التي تروج لفوائد استخدامات قروض الرهن العقاري العكسية المعروفة مثل الاستمرار في العيش في منزلك الحالي مع الاستفادة من ملكية منزلك،4 من يستطيع إلقاء اللوم عليهم؟
بحسب ال الإدارة الفيدرالية للإسكان (قروض إدارة الإسكان الفدرالية)، لم يكن هناك سوى 2063 HECM لقروض الشراء المعتمدة في عام 2022 – وهذا أقل من 1/10 من 1٪ من المنازل المباعة في العام الماضي.5 ولكن حتى مع استمرار المهنيين والمستهلكين في ترك فوائد تمويل الشراء العكسي على الطاولة عند إجراء المعاملات، فإن التقدم في البرنامج الذي يبلغ من العمر 15 عامًا مستمر الآن.
في الآونة الأخيرة، تم السماح بمساهمات الأطراف المهتمة (أو امتيازات البائع) مع HECM للحصول على قروض الشراء. تعد هذه نعمة كبيرة للبرنامج حيث لم يتم السماح بامتيازات البائع ضمن برنامج التأمين على قروض إدارة الإسكان الفدرالية منذ بدايته.
مع هذا التحسين الأخير، يمكن لمشتري المنازل الذين تزيد أعمارهم عن 62 عامًا المشاركة في امتيازات البائع لما يصل إلى 6% من سعر البيع مقابل رسوم إنشاء المقترض وتكاليف الإغلاق الأخرى والعناصر المدفوعة مسبقًا ونقاط الخصم. يتضمن حد 6% أيضًا دفع قسط التأمين على الرهن العقاري مقدمًا (UFMIP).
“ربما كان الافتقار إلى امتيازات البائع أحد أكبر الأسباب التي جعلت تمويل الشراء العكسي لا يصبح أكثر انتشارًا ويتم الترويج له على نطاق واسع بين جيل طفرة المواليد ومن خلاله،” قال روب كوبر، قائد مبيعات المشتريات الوطنية والبنائين لـ لونجبريدج المالية. “نحن في الصناعة متفائلون جدًا بأن يكون هذا بمثابة مفاجأة، خاصة بالنسبة لوكلاء العقارات وشركات البناء للبدء في التوصية بهذا المنتج للعملاء بشكل أكثر انتظامًا.”
الأوقات التي تتغير فيها
ازدهرت صناعة العقارات خلال السنوات الأخيرة بسبب الارتفاع القياسي في قيمة المنازل وانخفاض أسعار الفائدة وتحفيز العملاء – ولكن كما يقولون، لا شيء يدوم إلى الأبد. في الواقع، هناك اضطرابات حقيقية تتجه نحو سوق الإسكان بالفعل.
وفقا للمحللين الماليين، فإن “تسونامي الفضة” يتجه نحونا، بدءا من عام 2024، حيث يقوم الملايين من أصحاب المنازل الذين تبلغ أعمارهم 50 عاما فما فوق بالتحرك لتقليص حجمهم مع اقترابهم من التقاعد.6
“الحقيقة هي أن صناعة العقارات لم تكن بحاجة حقًا للتعرف على خيار التمويل هذا على مدار العقد الماضي. وقال كوبر: “لقد شهدنا أحد أطول “أسواق البائعين” في تاريخ بلادنا، لذلك لم تكن هناك حاجة فورية للمتخصصين في القطاع العقاري لتثقيف أنفسهم حول أدوات التمويل التي تتجاوز الرهون العقارية التقليدية أو المعاملات النقدية بالكامل”.
“لقد تمكنوا من الوصول إلى أهداف المبيعات بسهولة نسبية لأكثر من عقد من الزمن. لكن التوقعات الاقتصادية وتوقعات سوق الإسكان تشير إلى أن الشركات بحاجة إلى الاستعداد لهزة أخرى في المستقبل القريب. وقد يجد تمويل الشراء العكسي أخيرًا مكانه الصحيح في هذه الصناعات.
الخط السفلي
تم تصميم برنامج الرهن العقاري العكسي (HECM) للشراء لمساعدة كبار السن الأمريكيين على شراء منزل أكثر ملاءمة عند التقاعد، مع الحفاظ على النقد والأصول لتغطية النفقات المستقبلية.
وكمكافأة إضافية، يمكن للبرنامج أن يساعد المتخصصين في القطاع العقاري على تحويل المزيد من المتسوقين إلى مشترين وسد الفجوة بين المسنين الذين يترددون في بدء عملية شراء المنازل مرة أخرى بعد التقاعد، وكل ذلك بينما تتطلع الولايات المتحدة إلى ما هو أبعد من ذلك. من انكماش اقتصادي كبير.
يطرح السؤال التالي: “متى سيبدأ المزيد من وكلاء العقارات والبنائين في التوصية بتمويل الشراء العكسي لكبار السن الأمريكيين المؤهلين كخيار تمويل استراتيجي قابل للتطبيق لشراء منزل أحلامهم عند التقاعد؟”
Longbridge Financial تأخذ زمام المبادرة
لقد عملت الصناعة العكسية بجد لسنوات لتثقيف وكلاء العقارات والبنائين وموظفي القروض حول مزايا تمويل الشراء العكسي، وتتخذ شركة Longbridge Financial, LLC خطوات واسعة في توسيع الجهود التعليمية.
في العام الماضي، قامت الشركة بتوسيع سلسلة الحملة الترويجية العكسية للشراء للمساعدة في نشر الكلمة حول الفرصة المتاحة. الهدف هو تثقيف مسؤولي القروض الذين هم بالفعل شركاء Longbridge، بالإضافة إلى مسؤولي القروض غير المعتادين على الرهون العقارية العكسية، حول حجم الفرص التي يقدمها تمويل الشراء العكسي، خاصة في السوق الحالية.
تواصل Longbridge أيضًا دراسة المزيد من الطرق الإستراتيجية لترويج المنتج، ولكن في النهاية، يعود الأمر كله إلى التعليم. تلتزم الشركة باستمرار بعقد دورات تدريبية لشراء المنتج، مما يوفر نظرة ثاقبة حول أفضل الممارسات عند توصيل التوقعات إلى جميع الأطراف المعنية – بالإضافة إلى عدد كبير من ضمانات التسويق الداعمة.
لمعرفة المزيد حول برنامج HECM/عكس الشراء الخاص بـ Longbridge Financial، اتصل بمسؤول الحساب التنفيذي على [email protected].
1 اتجاهات الأجيال لمشتري وبائعي المنازل (nar.realtor)
2 سيبلغ حوالي 12000 شخص يوميًا سن 65 عامًا في عام 2024، لكن العديد من المتقاعدين ليسوا مستعدين – Reverse Mortgage Daily
3 يفترض نطاق الدفعة الأولى هذا أنه سيتم تمويل تكاليف الإغلاق في القرض. المعلومات التي يتم عرضها هي لأغراض توضيحية فقط. قد يختلف النقد الفعلي المطلوب ويعتمد على عمر أصغر مقترض وسعر الفائدة وقيمة المنزل وعوامل أخرى. يرجى الاتصال بـ Longbridge Financial LLC للحصول على تفاصيل حول تكاليف وشروط الائتمان.
4 يجب على المقترض مواكبة الضرائب العقارية والتأمين على أصحاب المنازل وصيانة الممتلكات
5 التقرير السنوي لعام 2022 المقدم إلى الكونجرس فيما يتعلق بالوضع المالي لصندوق تأمين الرهن العقاري المتبادل التابع لإدارة الإسكان الفيدرالية (hud.gov)6من المتوقع أن يؤدي تسونامي الفضة إلى إصلاح سوق الإسكان في عام 2024 | مُقَاوِل
