DataDigest: ديون المكاتب تضغط على البنوك. هذا مهم بالنسبة للقروض العقارية.
وكان الانهيار السريع الذي شهدته أربعة بنوك إقليمية، والذي بدأ في شهر مارس/آذار الماضي، سبباً لصدمة الجهات التنظيمية والمستثمرين على حد سواء.
كانت البنوك تتودد إلى العملاء من ذوي الثروات العالية الذين يعملون في مجال التكنولوجيا المضاربة والشركات الناشئة في مجال العملات المشفرة في وادي السيليكون، بينما تقوم أيضًا بربط جزء كبير من أصول البنوك في سندات الخزانة. وعندما ارتفعت أسعار الفائدة، احتاج عملاؤها إلى النقد في نفس الوقت الذي أصبحت فيه أصول البنوك أقل قيمة.
منذ المؤسسة الاتحادية للتأمين على الودائع (FDIC) تؤمن ما يصل إلى 250 ألف دولار فقط، مما أدى إلى ذعر عملاء البنوك الأثرياء وطالبوا بجميع أموالهم على الفور. أدت سلسلة من عمليات سحب الأموال من البنوك إلى القضاء على البنوك الأربعة، التي ركزت جميعها الكثير من قاعدة عملائها على هذه المجموعة الغنية المرتبطة بالتكنولوجيا.
كان لزوال تلك البنوك، التي اعتمدت جزئيًا على شروط ودية على قروض الرهن العقاري الضخمة لإغراء العملاء الأكثر ثراءً، آثار دائمة على مشهد الرهن العقاري – كما هو الحال في الجزء الأول والجزء الثاني من عرض سلسلتنا الضخمة.
أصبحت البنوك الإقليمية مرة أخرى في قبضة مشكلة التركيز. وهذه المرة، ليس المودعون، بل المستفيدون من قروضهم. حققت البنوك الإقليمية في السنوات الأخيرة نجاحًا كبيرًا في القروض العقارية التجارية لأبراج المكاتب في جميع أنحاء وسط مدينة أمريكا، وهي نفس المباني التي غالبًا ما تظل الآن شاغرة بينما يبقى العمال عن بعد في منازلهم.
في الوقت الراهن، المشكلة هي الأكثر حدة في بنك مجتمع نيويورك – سابع أكبر بنك منشئ للقروض العقارية السكنية، وخامس أكبر مقدم خدمات فرعية لقروض الرهن العقاري، وثاني أكبر مقرض لمستودعات الرهن العقاري في البلاد، وفقًا لمواد أرباحه.
مشكلة في NYCB
أعلن بنك مجتمع نيويورك عن أرباحه في 31 يناير. وبحلول نهاية الأول من فبراير، كانت الشركة قد فقدت 45% من قيمتها السوقية.
أصيب المستثمرون بالصدمة من صافي خسارة بنك نيويورك التجاري البالغة 252 مليون دولار في الربع الرابع وغضبوا من قيام البنك بتخفيض أرباحه من 17 سنتًا للسهم إلى 5 سنتات للسهم. كان خفض الأرباح ضروريًا لمساعدة البنك على جمع أكثر من 552 مليون دولار للحماية من خسائر القروض.
يعد هذا تراكمًا ضخمًا لاحتياطيات خسائر القروض لبنك نيويورك التجاري. وبلغت الاحتياطيات في الربع السابق 62 مليون دولار فقط. وقد نشأ التغيير بسبب “الضعف في قطاع المكاتب”، وفقًا لمواد الأرباح. حصلت الشركة على 185 مليون دولار من الرسوم في هذا الربع، معظمها من قرضين – قرض تعاوني وقرض مكتبي.
كما رفع البنك مخصصاته لخسائر الائتمان بمقدار 373 مليون دولار في الربع الرابع، مرة أخرى “لمعالجة الضعف في قطاع المكاتب”.
وبعد أيام في 6 فبراير، موديز خفضت تصنيفاتها لديون بنك نيويورك التجاري طويلة الأجل وقصيرة الأجل إلى Ba2، أو الحالة غير المرغوب فيها. كما خفضت وكالة موديز تصنيف فرع بنك نيويورك التجاري بنك فلاجستاروالتي من خلالها يقوم البنك بإنشاء الرهون العقارية السكنية.
كان بنك نيويورك التجاري يأمل في توسيع نطاق وصوله عندما استحوذ على فلاجستار في عام 2021، وقام بتوسيع نطاق وصوله إلى أبعد من ذلك عندما استحوذت فلاجستار على معظم أصول بنك نيويورك التجاري. بنك التوقيع, أحد البنوك التي أفلست في الأزمة المصرفية العام الماضي.
في بيان صحفي صدر في نفس اليوم الذي خفضت فيه وكالة موديز تصنيفها الائتماني، صرح توماس كانجيمي، الرئيس التنفيذي لبنك نيويورك التجاري، بأن الشركة “اتخذت إجراءات حاسمة لتحصين ميزانيتنا العمومية وتعزيز عمليات إدارة المخاطر لدينا خلال الربع الرابع”، ولم تحصل على تخفيضات من وكالات التصنيف الأخرى وتقوم بالتوظيف كبير مسؤولي المخاطر الجديد.
ولم يدعم البيان سعر سهم الشركة، الذي انخفض أكثر منذ ذلك الحين. وفي 7 فبراير، ورد أن البنك عرض بيع أصول الرهن العقاري السكني الخاصة بشركة Flagstar.
موجة من الديون المكتبية في البنوك الإقليمية
وتسبب ارتفاع متطلبات رأس المال بعد الأزمة المالية في عام 2008 في تراجع البنوك الكبرى عن الإقراض العقاري التجاري؛ وذكرت بلومبرج أن البنوك الإقليمية، غير المثقلة بهذه المتطلبات، اغتنمت الفرصة للتوسع.
ونتيجة لذلك، أصبحت البنوك الأصغر حجما أكثر عرضة للديون المرتبطة بأبراج المكاتب، مع حلول موعد استحقاق 2.2 تريليون دولار من الديون العقارية التجارية في السنوات الثلاث المقبلة. لقد أدى العمل عن بعد والمختلط إلى إضعاف التوقعات – وبالتالي التقييمات – لأبراج المكاتب في جميع أنحاء البلاد، مما تسبب في عدم سداد المستأجرين لدفعات الإيجار وقيام البنوك بشطب قيم أصول الضمانات المرتبطة بالقروض التي قدموها.
وهذا بدوره يدفع البنوك إلى اكتناز المزيد من الأموال النقدية لتغطية الخسائر من خلال إعادة أموال نقدية أقل إلى المساهمين وتقليل نشاطها في السوق، كما فعل بنك نيويورك المركزي في الربع الرابع.
يمكن أن تكون عدوى الديون المكتبية المعدومة واحتياطيات الخسائر المصرفية المرتفعة لدى البنوك الإقليمية مشكلة كبيرة بالنسبة لإصدارات الرهن العقاري السكني. أ سكن واير وجدت مراجعة بيانات قانون الإفصاح عن الرهن العقاري لـ 54 بنكًا إقليميًا تبلغ قيمتها السوقية ما لا يقل عن 2 مليار دولار أن هذه المجموعة الفرعية من الشركات فقط كانت مسؤولة عن 8.6% من جميع عمليات إنشاء الأسرة الواحدة في عام 2022، وهو أحدث عام متاح لبيانات HMDA.
ومن عام 2019 إلى عام 2022، بلغ متوسط هذه المجموعة من البنوك الإقليمية الكبيرة نحو 224 مليار دولار عبر 866 ألف عملية إنشاء رهن عقاري لأسرة واحدة سنويًا.
وتأثيرها أكبر بكثير في مناطق معينة. وفي عام 2022، كانت هذه البنوك الـ 54 مسؤولة عن نحو 28% من جميع عمليات إنشاء الرهن العقاري للأسرة الواحدة في بورتوريكو، و26% في هاواي، و21% في مونتانا، و20% في أوهايو.
كان بنك نيويورك التجاري ثاني أكبر بنك للرهن العقاري لأسرة واحدة من حيث المبلغ بالدولار ورابع أكبر بنك من حيث عدد الإنشاء في عام 2022 من بين 54 بنكًا تمت مراجعتها بواسطة HousingWire.
على الرغم من أنها أزمة ديون CRE في المقام الأول (والأكثر حدة مع العقارات المكتبية)، فإن مشكلة الديون هذه مهمة بالنسبة للقروض العقارية السكنية. سواء أدى ارتفاع احتياطيات خسائر القروض إلى التراجع في إنشاء الرهن العقاري السكني أو أدى فشل البنوك الجديدة إلى مزيد من الدمج بين منشئي الرهن العقاري، فإن ديون CRE هي عامل آخر يجب مراقبته في عام 2024.
في الوقت الحالي، تتجه كل الأنظار نحو بنك نيويورك التجاري.
