كيف يبتكر أحد المقرضين لجعل السكن بأسعار معقولة أكثر سهولة
لقد مضى على التغيير خمس سنوات من مهمته كمؤسسة مالية لتنمية المجتمع (CDFI)، وهي المهمة التي شهدت ارتفاع التغيير ليصبح أكبر مقرض في البلاد خارج إدارة الجودة. يصف جون إيرفين، كبير مسؤولي الإنتاج في شركة Change، كيف تخطط الشركة للتنقل خلال السنوات الخمس المقبلة وسط ارتفاع أسعار الفائدة وأزمة القدرة على تحمل التكاليف المتزايدة وغيرها من الرياح المعاكسة للاقتصاد الكلي.
HousingWire: كيف تنظر إلى مشهد الإقراض لعام 2024؟ وتبلغ نسبة سندات الخزانة لأجل عشر سنوات نحو 5%، وهو أمر لا يشكل شذوذاً بالمعايير التاريخية، ولكن نظراً لأن أسعار الفائدة كانت نصف هذا المبلغ قبل فترة قصيرة، فقد تكون لدى المقترضين توقعات مختلفة. كيف تتغلب على هذا؟
جون ايرفين: نحن ننظر إلى عام 2024 بشكل إيجابي للغاية بناءً على العديد من المؤشرات الاقتصادية الإيجابية التي شهدناها في نهاية العام الماضي. وكان الاقتصاد يتوسع، وكان الناس يعملون، وكان التضخم يهدأ، وكانت ثقة المستهلك في ارتفاع. أغلقت سندات الخزانة لأجل 10 سنوات عام 2023 بأقل من 4٪ (3.87٪) من أكثر من 5٪ قبل شهر واحد فقط. بالنسبة لمشتري منزل بقيمة 800 ألف دولار ودفع 20%، فإن مدخرات الرهن العقاري ستكون حوالي 500 دولار.
من المؤكد أن معدلات الرهن العقاري ليست عند أدنى مستوياتها الوبائية، لكنها تاريخيًا تتماشى مع ما يدفعه أصحاب المنازل عادةً.
إذا حاول المشترون تحديد موعد شراء منازلهم مع عودة الأسعار المنخفضة إلى مستويات قياسية ولم تعود الأسعار المنخفضة تاريخيًا، فقد يكون انتظارهم مكلفًا. منذ عام 2000، بلغ متوسط معدل تقدير قيمة المساكن 4.7%، وفقاً لتقديرات 2000 FHFA. ومنذ عام 2012، بلغ متوسط المعدل 7.7%. إن المنزل الذي تبلغ قيمته 500000 دولار والذي يقدر بنسبة 5٪ سنويًا سيكون بقيمة أكثر من 1.3 مليون دولار في 20 عامًا.*
هـ.و.: هناك أزمة إسكان متزايدة بأسعار معقولة في الولايات المتحدة باعتبارك مقرضًا رئيسيًا، ما هو الدور الذي ترى أن التغيير يلعبه في جعل الإسكان ميسور التكلفة ومتاحًا لعدد أكبر من الناس، خاصة في المجتمعات المحرومة؟
جي: الإجابات المختصرة هي الابتكار والتعليم. من خلال تطوير منتجات مبتكرة تتمحور حول كيفية عيش الناس وعملهم اليوم – كعمال لحسابهم الخاص، ومقاولين، وأصحاب أعمال وما إلى ذلك – ومن خلال التوضيح لأسواق رأس المال أن هذه القروض غير التابعة لإدارة الجودة تؤدي باستمرار على مستوى عالٍ، يمكننا إعادة التدوير رأس المال إلى المزيد من الأسواق، بما في ذلك الأسواق التي تعاني من نقص الخدمات تقليديًا. إذا عرف المستهلكون والسماسرة والبناؤون وجود تمويل ميسور التكلفة للمشترين المحتملين، فستتاح الفرصة لمزيد من الأمريكيين للحصول على منزل جديد.
ه و: كيف أصبح التغيير المقرض رقم 1 في البلاد خارج إدارة الجودة؟
جي: كنا نعلم أن طلب المستهلكين سيكون موجودًا إذا علم الناس بمنتجاتنا. وكانت أسهل طريقة لبناء هذا الوعي هي بناء منصة إقراض قوية. كما تمكنا أيضًا من تثقيف أسواق رأس المال، مما ساعد على توسيع نطاق التمويل والحصول على قبول عالي من وكالات التصنيف وخلق طلب كبير من المستثمرين. يعد الأداء المستمر لهذه القروض بمثابة شهادة على جودة المقترضين لدينا وحافزنا لخدمة المزيد من المجتمعات.
هان: هل يمكن لنموذجك الخاص بالأداء الجيد كشركة وعمل الخير للمجتمع أن يزدهر في عام 2024؟
جي: في عام 2023، وهو نفس العام الذي شهدنا فيه تغذيها رفعنا أسعار الفائدة ثلاث مرات، وأصبحنا أيضًا أكبر مُقرض في البلاد خارج إدارة الجودة، مما يثبت أننا قادرون على تحقيق نتائج جيدة للشركة والمجتمعات التي نخدمها في أي بيئة إقراض. انطلاقًا من مهمة تنمية المجتمع لدينا المتمثلة في إنشاء حلول إقراض لكيفية عيش الأشخاص وعملهم اليوم، سنكون دائمًا ذوي صلة.
وبالمثل، مع استمرار زيادة وعي المستثمرين بمنتجاتنا ومع ثبات الأسعار أو بدء انخفاضها، نتوقع أن يكون الطلب على عوائد المخاطر المعدلة التي تنتجها هذه المنتجات جيدًا جدًا بحيث لا يمكن تفويتها.
* https://www.whatisvalueofmyhome.com/future-home-value-calculator/
