تتناول NAR التوجيه في آخر تحديث لاتفاقية التسوية
ال الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين تناولت المخاوف المتعلقة بتوجيه الوكيل في آخر تحديث للأسئلة الشائعة الخاصة بتسوية الدعاوى القضائية الخاصة بالعمولات. موضوع التوجيه – عندما يمنع وكيل المشتري أو الوسيط المشترين من رؤية المنازل التي تقدم عمولات أقل مما هو معتاد في السوق أو يثني المشترين عن التفكير في المنازل التي تقدم عمولات أقل، وكذلك عندما يجعل وكيل الإدراج البائعين يخشون أنه إذا إذا لم تقدم تعويضات تنافسية، فإن المشترين ووكلائهم سيتجنبون ممتلكاتهم – جاء هذا في الاجتماع التشريعي النصف سنوي لـ NAR الشهر الماضي.
وفقًا لتحديث الأسئلة الشائعة الخاص بـ NAR، فإن تغييرات الممارسات التجارية الموضحة في اتفاقية تسوية الدعاوى القضائية للجنة الاتحاد التجاري “تقضي على أي توجيه نظري”. تقول NAR أنه من خلال مطالبة الوكلاء بتوقيع اتفاقيات تمثيل المشتري مع العملاء قبل اصطحابهم في جولة منزلية افتراضية أو شخصية، لن يتمكن الوكلاء من توجيه المشترين إلى قوائم معينة تحتوي على عروض تعويض أعلى. وذلك لأن وكيل المشتري سيعرف بالفعل تعويضه عن الصفقة كما يجب تحديده في اتفاقية تمثيل المشتري.
“اتفاقيات المشتري المكتوبة، التي تتطلبها تغييرات ممارسة NAR والتي سيتم تنفيذها في 17 أغسطس 2024، ستحدد أيضًا أنه لا يجوز للمشاركين في MLS الحصول على تعويض مقابل خدمات الوساطة من أي مصدر يتجاوز المبلغ أو السعر المتفق عليه في الاتفاقية مع “المشتري” ، تنص الأسئلة الشائعة. “بما أن الوسيط الذي يعمل مع المشتري لا يمكنه الحصول على تعويض أكثر مما وافق عليه المشتري في تلك الاتفاقية، فإن مبلغ أي عرض للتعويض لا علاقة له بتعويض الوسيط المشتري.”
تتناول الأسئلة الشائعة المحدثة أيضًا التوجيه الذي يقوم به وكلاء القائمة. وفقاً لـ NAR، يجب على الوسطاء المدرجين إعلام البائعين “بالتكاليف التي سيتكبدها المشتري، وكيف يمكن أن يتفاعل المشتري مع تلك التكاليف، وكيف يمكن للبائع تسويق منزل مع الأخذ في الاعتبار تكاليف المشتري؛ ولكن لا يجب على وسيط الإدراج أن يخبر البائع أن الوسيط سيوجه المشترين بناءً على المبلغ الذي يتم تعويضه.
بالإضافة إلى ذلك، تنص NAR على أن السماسرة “يجب أن يكونوا صادقين وصادقين في اتصالاتهم العقارية ويجب ألا يبالغوا أو يحرفوا أو يخفوا الحقائق ذات الصلة المتعلقة بالمعاملة، بما في ذلك الحقائق المتعلقة بعمولات الوسيط”.
هذه النقاط وثيقة الصلة بالموضوع حيث جادل محامو المدعين في دعاوى العمولة بأن وكلاء الإدراج يستخدمون التهديد بالتوجيه لإقناع بائعي المنازل بالموافقة على معدلات عمولة أعلى بكثير مما كانوا سيفعلونه بخلاف ذلك، مما يساعد على إقناع هيئة المحلفين في دعوى Sitzer/Burnett بأن هناك كان دليلا على التواطؤ بين اللاعبين في صناعة العقارات.
تسلط الأسئلة الشائعة أيضًا الضوء على أن ميثاق أخلاقيات السمسار يحظر التوجيه، مع الإشارة إلى أن السمسارين “يجب أن يتعهدوا بحماية وتعزيز مصالح عملائهم، مع وضع مصالح عملائهم قبل مصالحهم الخاصة. لا ينبغي للسمسار أبدًا أن يضع تعويض الوسيط قبل مصالح عملائه.
في حين أن NAR قد تكون واثقة من أن شروط اتفاقية التسوية الخاصة بها ستجعل التوجيه عفا عليه الزمن، يبدو أنه قد تكون هناك بعض الثغرات. وفقًا لرئيس NAR، كيفن سيرز، يمكن للوكلاء وعملائهم تعديل اتفاقية التمثيل الخاصة بهم، مما يفتح إمكانية قيام الوكلاء وعملائهم بتغيير مقدار تعويض وكيلهم إذا قرر بائع العقار الذي يشترونه تقديم عرض أعلى مبلغ التعويض التعاوني عما اتفق عليه المشتري ووكيله في الأصل. على الرغم من أن الأسئلة الشائعة لا تتناول هذا الأمر، إلا أن NAR لاحظت أنه يمكن للوكلاء إبرام أكثر من اتفاقية واحدة مع عملائهم المشترين.
بالإضافة إلى ذلك، في حين أن البائعين لن يكونوا قادرين على معرفة ما إذا كان البائعون الآخرون في المنطقة يقدمون تعويضًا تعاونيًا على نظام MLS أو مقدار المبلغ الذي يقدمونه، فلا يزال بإمكانهم العثور على المعلومات في المواد التسويقية الأخرى المتعلقة بالعقار، مما قد يؤدي بهم إلى العرض مبالغ أكبر من التعويض التعاوني إذا اختاروا السير في هذا الطريق.
