التعاون الواضح يحتل مركز الصدارة، ويواجه ضغوطًا من أجل التغيير
سواء كان الأمر يتعلق بتحسين نموذج عملك، أو إتقان التقنيات الجديدة، أو اكتشاف استراتيجيات للاستفادة من الطفرة التالية في السوق، إنمان كونيكت نيويورك سوف يعدك لاتخاذ خطوات جريئة إلى الأمام. الفصل التالي على وشك أن يبدأ. كن جزءا منه. انضم إلينا والآلاف من قادة العقارات في الفترة من 22 إلى 24 يناير 2025.
وبعد طول انتظار، يبدو أن ملحمة الدعاوى القضائية للجنة تدخل فصلاً جديدًا. لقد استقرت الأسماء الكبيرة، وتم طرح قواعد جديدة، وبينما لا تزال هناك أشياء مجهولة، فإن السؤال الكبير الذي طرح في العام الماضي – هل ستنحني الصناعة؟ – تمت الإجابة (الجواب كان نعم).
لكن هذا لا يعني أن الصراع حول القواعد العقارية قد انتهى. أدخل التعاون الواضح.
التعاون الواضح هو سياسة تابعة للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين تتطلب من الوكلاء وضع قوائمهم في خدمة القوائم المتعددة التابعة لـ NAR. كان هدف هذه السياسة هو اتخاذ إجراءات صارمة ضد “قوائم الجيب”، وهي العقارات التي يتم تسويقها بشكل خاص، لكنها كانت مستقطبة منذ البداية. وقد بشر بها البعض كوسيلة لتحسين المساواة في الحصول على السكن، لكن البعض الآخر انتقدها باعتبارها مشكوك فيها من الناحية القانونية أو مثال على الإدارة التفصيلية.
لقد تم حجب هذه السياسة إلى حد ما باعتبارها متصدرة العناوين الرئيسية خلال ذروة التقاضي في الدعاوى القضائية. ولكن في وقت لاحق من هذا الأسبوع، ستعود لجنة NAR إلى السياسة للبدء في النظر في ما إذا كانت بحاجة إلى التغيير – أو حتى إنهائها بالكامل.
ويبقى أن نرى ما قد يأتي من هذا الاجتماع. لكن التعاون الواضح يظل محورًا رئيسيًا للمنظمين الفيدراليين، ولا يزال مستقطبًا في الصناعة، ومع انتقال دعاوى مكافحة الاحتكار الأخرى إلى مرآة الرؤية الخلفية، فقد يمثل الحدود التالية والأكبر في الصراع حول مستقبل العقارات. وبعبارة أخرى، فإنه سرعان ما أصبح قضية دو جور عندما يتعلق الأمر بأسئلة حول كيفية عيش الوكلاء وعملهم والحصول على رواتبهم.
ما الذي يحدث بالضبط الآن؟
سيعقد اجتماع NAR القادم في شيكاغو يومي الخميس والجمعة وسيضم المجلس الاستشاري للقضايا الناشئة التابع للمنظمة، وهو مجموعة فرعية من NAR لجنة الدوري الأمريكي. يضم مجلس الإدارة 23 عضوًا يعملون كوسطاء ومديرين تنفيذيين في MLS وفي مجال التكنولوجيا، من بين أمور أخرى. الاجتماع مغلق أمام الجمهور، ولكن يمكن لمجلس الإدارة دعوة الأطراف المهتمة لتقديم تعليقاتهم.
ومن الممكن أن يؤدي الاجتماع إلى مجموعة متنوعة من النتائج. يمكن لمجلس الإدارة، على سبيل المثال، أن يختار إرسال المشكلة إلى لجنة MLS لاتخاذ إجراء ما أو إلى هيئة إدارية أخرى داخل NAR. ويمكنها أيضًا اختيار مواصلة جمع المعلومات، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر خلال مؤتمر NAR NXT القادم، والذي سيعقد في بوسطن.
وبالتالي فإن اجتماع مجلس الإدارة لا يضمن أي نتيجة معينة ولكنه يمثل فعليًا خطوة أولى إذا حدث تغيير من نوع ما في النهاية.
وتحسبًا للاجتماع، أجرت مجموعة WAV استطلاعًا حول التعاون الواضح في الأيام الأخيرة. أثار الاستطلاع 670 ردًا من أعضاء شركات الوساطة وقيادة MLS وموظفي MLS. وبحسب بيان حول الاستطلاع، أوصى 28% من المشاركين بإبقاء القاعدة كما هي، في حين أن “الأغلبية تريد تغيير السياسة أو إزالتها”.
وذكرت مجموعة WAV أيضًا أن “الاهتمام بإزالة السياسة تمامًا أو جعلها اختيارية وإعادة صياغتها يختلف بين MLS وشركات الوساطة”. “أوصى 51% من المشاركين في الوساطة بإزالة هذه السياسة. اقترح أربعون بالمائة من المشاركين في MLS جعل السياسة اختيارية و/أو إعادة صياغة السياسة، وهي الإجابة السائدة لقادة وموظفي MLS.
تاريخ من الاستقطاب
ويأتي اجتماع هذا الأسبوع بعد ما يقرب من خمس سنوات من اعتماد NAR للتعاون الواضح من خلال الدعم الساحق من مجلس إدارة المنظمة. تنص القاعدة على وجه التحديد على أنه “في غضون يوم عمل واحد (1) من تسويق العقار للجمهور، يجب على وسيط الإدراج تقديم القائمة إلى MLS للتعاون مع المشاركين الآخرين في MLS.”
ومع ذلك، وعلى الرغم من الدعم الواسع النطاق من مجلس إدارة NAR، إلا أن التعاون الواضح كان مستقطبًا. بعض الشركات ذات الثقل في الصناعة، مثل MLS Midwest Real Estate Data (MRED) ومقرها منطقة شيكاغو، وBright MLS، دعمت هذه السياسة علنًا في عام 2019. وكان الرئيس التنفيذي لشركة Redfin Glenn Kelman أيضًا صوتًا بارزًا لصالح اتخاذ إجراءات صارمة ضد قوائم الجيب وتمرير التعاون الواضح. .
لكن شخصيات أخرى في الصناعة لم تؤيد هذه القاعدة. وكان من بينهم مجلس أوستن للوسطاء العقاريين (ABoR) MLS، بالإضافة إلى وسطاء بارزين مثل ماوريسيو أومانسكي وغاري جولد – الذين عارض الأخير حظر قائمة الجيب بالقول إنه لا ينبغي “معاملة الوكلاء مثل الأطفال”.
تركز الكثير من النقاش في عام 2019 على قضايا الخصوصية مقابل الوصول العادل إلى السكن. فمن ناحية، زعم وكلاء مثل غولد أن بائعي المنازل يحق لهم إبقاء منازلهم وهوياتهم بعيدة عن أعين الجمهور. وجادلوا أيضًا بأنه يجب السماح للوكلاء بتسويق العقارات على النحو الذي يرونه مناسبًا.
ومع ذلك، جادل آخرون بأنه من خلال الحفاظ على خصوصية القوائم، تم منع بعض المستهلكين – وخاصة الأقليات وأولئك الذين ليس لديهم شبكات اجتماعية قوية – من التفكير في منازل أو أحياء معينة. جادل المؤيدون أيضًا بأن المستهلكين يستفيدون عمومًا من إتاحة جميع القوائم لهم في مكان واحد.
أحد الأسئلة العالقة الأخرى المحيطة بالتعاون الواضح هو ما إذا كانت السياسة فعالة بالفعل أم لا. وحتى الآن تبدو النتائج مختلطة.
بعد عامين من موافقة NAR على التعاون الواضح، على سبيل المثال، أفاد إنمان أن قوائم الجيب ظلت شائعة على الرغم من التعاون الواضح. وجدت Redfin نتائج مماثلة، حيث كشفت في ديسمبر 2021 أن 43 بالمائة من الوكلاء شعروا بقوائم الجيب قد أصبح فعلا أكثر شائع في أعقاب اعتماد التعاون الواضح. بعد ما يقرب من عامين، في عام 2023، قال جو راث، مدير العمليات الأول في Redfin، إن تعاون Inman Clear يمكن أن يأتي بنتائج عكسية.
في الأسبوع الماضي، تواصل إنمان مع جوناثان ميلر – الرئيس والمدير التنفيذي لشركة Miller Samuel, Inc. – الذي يتتبع قوائم الجيب في لوس أنجلوس. وقد وجد ميلر أن مثل هذه القوائم يبدو أنها تتجه نحو الانخفاض كنسبة من القوائم الإجمالية.
الائتمان: جوناثان ميلر
ومع ذلك، عندما سئل ميلر عن سبب هذا الاتجاه الهبوطي، أشار إلى ضعف السوق وما يسمى بـ “ضريبة القصور” في لوس أنجلوس. وهذا يعني أنه من غير الواضح ما هي العلاقة بين تراجع قوائم الجيب في لوس أنجلوس والتعاون الواضح على وجه التحديد.
جزء رئيسي من الملحمة القانونية المستمرة في هذه الصناعة
لقد طغى على التعاون الواضح إلى حد ما في الآونة الأخيرة قاعدة المشاركة التي أصدرتها NAR والتي انتهت صلاحيتها الآن، والتي كانت تلزم وكلاء البائعين بتقديم تعويضات لوكلاء المشترين. كانت هذه القاعدة محورًا للعديد من الدعاوى القضائية للجنة. أدى هذا التقاضي والتسويات اللاحقة إلى سياسات NAR جديدة ونهاية قاعدة المشاركة.
ومع ذلك، فإن إحدى الجهات المجهولة التي تلوح في الأفق في ملحمة اللجنة الأوسع هي وزارة العدل الأمريكية – ووزارة العدل مهتمة جدًا بالتعاون الواضح.
تخوض وزارة العدل حاليًا معركة قانونية مع NAR بدأت في عام 2020 بدعوى قضائية وأعلنت في الوقت نفسه عن التسوية. تراجعت وزارة العدل لاحقًا عن التسوية واستأنفت تحقيقاتها، مع التركيز على كل من قاعدة المشاركة والتعاون الواضح. ومن المحتمل الآن أن تتجه هذه المعركة القانونية إلى المحكمة العليا الأمريكية. ومن الأهمية بمكان أن قاعدة المشاركة قد انتهت الآن ولكن التعاون الواضح لم يعد كذلك، مما يمهد الطريق لمزيد من الجدل حول هذه القضية.
التعاون الواضح هو أيضًا موضوع لإجراءات قانونية أخرى. شبكات القوائم الخاصة رفع كل من PLS.com وشبكة الوكلاء الأعلى (TAN) دعوى قضائية بشأن هذه السياسة. وفي الشهر الماضي، حددت المحكمة أ 3 نوفمبر تاريخ المحاكمة في حالة تان. يعد التعاون الواضح أيضًا جزءًا من الدعوى القضائية التي رفعتها Homie ضد NAR.
يتم رسم خطوط المعركة
لقد تناول عدد من اللاعبين الرئيسيين هذه القضية مؤخرًا.
روبرت ريفكين
أحد أبرز هؤلاء هو الرئيس التنفيذي لشركة كومباس، روبرت ريفكين، الذي استخدم أحدث مكالمة أرباح لشركته لوصف السياسة بأنها “مناهضة لأصحاب المنازل” و”قاتلة للقيمة”. جادل ريفكين أيضًا بأن التعاون الواضح محكوم عليه بالفشل في النهاية، مشيرًا إلى التقاضي بشأن هذه القضية.
الأسبوع الماضي في أ حدث RISMediaكرر ريفكين انتقاداته للتعاون الواضح، واصفًا السياسة بأنها “تعاون قسري” وحث NAR على إلغائها.
بالإضافة إلى ذلك، أخبرت كومباس إنمان أنها واحدة من “ما يقرب من 70 شركة وساطة” تطالب بإلغاء التعاون الواضح.
تواصل إنمان مع عينة من الشركات والأفراد الذين قد يعارضون التعاون الواضح، لكن أولئك الذين استجابوا رفضوا التعليق بشكل رسمي. ومع ذلك، يبدو أن جزءًا من الحجة ضد هذه القاعدة هو أنها تعيق الابتكار وأنها تفتح الصناعة أمام المزيد من الدعاوى القضائية الكبرى والمدمرة.
وحدد الاستطلاع الذي أجرته مجموعة WAV مشكلات مماثلة، مشيرًا في بيان إلى أن “الوسطاء المهتمين بإزالة السياسة كانوا أكثر قلقًا بشأن إدراج أسمائهم في جولة أخرى من التقاضي”. ووجد الاستطلاع أيضًا أن الدعم لإزالة Clear Collaboration كان أعلى بين شركات الوساطة الكبرى.
ليو باريجا
ولكن ليس الجميع يريد التخلي عن التعاون الواضح. على سبيل المثال، الرئيس التنفيذي لشركة eXp Realty ليو باريجا أيضًا ظهر في حدث RISMedia وقال إنه لا يتفق مع ريفكين.
وقال باريجا: “أنا أؤمن بشكل أساسي بالعقارات المنظمة وكيفية عملها في أمريكا الشمالية”. “لدينا سوق كاملة ودقيقة وسائلة، وهو ما يميز الدوري الأمريكي لكرة القدم.”
عندما تواصل إنمان مع eXp بشأن التعليقات، قدمت الشركة بيانًا من هولي مابيري، نائب الرئيس الأول لعمليات الوساطة، الذي قال إن “منصة مركزية مثل MLS” ستضمن “سوقًا شاملاً وقويًا”.
في رسالة بالبريد الإلكتروني إلى إنمان الأسبوع الماضي، تحدث ستيفن بروبيك، زميل كبير في اتحاد المستهلكين الأمريكي، لصالح التعاون الواضح.
ستيفن بروبيك
قال بروبيك: “في معظم الحالات، لا يفيد البائعون أو المشترين قيام الوسيط بالترويج للقوائم داخل وكالتهم الخاصة فقط”. “من المرجح أن يحصل البائعون على سعر بيع أقل، ويقتصر اختيار المشتري على مجموعة محدودة من العقارات.”
كما شارك بريان بويرو، الرئيس التنفيذي لشركة العلامات التجارية والاستراتيجية العقارية 1000Watt، في الأمر عبر مشاركة مدونة يوم الجمعة. وأعرب بويرو عن دعمه لهذه السياسة، مجادلًا بأن التعاون الواضح “يجب أن يستمر، ويجب النضال من أجله”. لكن تعليقه كان ملحوظًا أيضًا في كسر خطوط المعركة في النقاش. وقال على سبيل المثال إن شركات مثل Zillow “لقد أنشأت جماهير كبيرة من المستهلكين حول بيانات MLS وكسبت أجزاء كبيرة من إيراداتها من خلال إحالة العملاء المتوقعين إلى وكلاء المشترين”. ووفقاً لبويرو، فإن لديهم حافزاً للحفاظ على التعاون الواضح.
ومن ناحية أخرى، فإن ما إذا كانت شركات الوساطة تستفيد أو تعاني من القاعدة يعتمد على هيكلها، كما قال بويرو.
بريان بويرو
“شركة وساطة مثل Compass لديها مركزة حصتها في السوق في العديد من المجالات الرئيسية. “إن الحفاظ على خصوصية المزيد من القوائم سيخلق المزيد من الصفقات الداخلية لهم. شركات الوساطة الكبرى الأخرى، وخاصة تلك الافتراضية، مثل eXp، لديها واسع حصة السوق – ينتشر الكثير من الوكلاء بشكل ضئيل نسبيًا. فالشبكات الداخلية ليست قوية بالنسبة لهم، وبالتالي فمن المرجح أن يدعموا المغادرة [Clear Cooperation] في مكانه.
كتب بويرو أيضًا أن MLSs قد تدعم التعاون الواضح لأنهم “لا يريدون سحب قطعة أخرى من برج Jenga الخاص بهم”.
سيحدد الوقت ما إذا كان الضغط من أجل تغيير التعاون الواضح سيصل إلى أي شيء. لكن تحليل بويرو يسلط الضوء على الطريقة التي تتقاطع بها هذه القضية مع أجزاء مختلفة من الصناعة بطرق مختلفة. وهذا يعني أن الضغوط من أجل التغيير من غير المرجح أن تنحسر في أي وقت قريب.
البريد الإلكتروني جيم دالريمبل الثاني
