الرأي: هل هذا هو أفضل دليل على أزمة السكن؟
هل نحن فعلا نعاني من أزمة سكن؟ ففي نهاية المطاف، أصبح “معدل ملكية المساكن” في منتصف الستينيات ـ وهو وسط مجموعة الدول الغنية الأخرى، ولا يختلف كثيراً عما كان عليه طوال الخمسين عاماً.
ولكن الطريقة التي نقيس بها عادة معدل ملكية المساكن ــ حيث عدد الأسر المالكة للمساكن مقسوما على العدد الإجمالي للأسر ــ تخفي مدى خطورة المشكلة.
ولا يتم احتساب الملايين من الأميركيين، وخاصة الشباب منهم، في هذا المقياس لأنهم لم ينشئوا بعد أسرهم الخاصة. إنهم يعيشون مع والديهم، أو مع زملائهم في الغرفة. إن مقياس ملكية المنازل المبني على الأسرة يتجاهل هؤلاء الأشخاص تمامًا.
صب شبكة أوسع
وبدلا من ذلك، يقيس المقياس القائم على السكان عدد أصحاب المنازل (وأزواجهم)، كنسبة من إجمالي السكان البالغين. ويشمل ذلك حتى أولئك البالغين الذين لا يرأسون أسرهم.
يوضح الرسم البياني أدناه معدل ملكية المنازل من خلال هذين المقياسين. التقليدية، على أساس الأسر، باللون العنابي على اليسار. وقد تأرجح بناءً على الظروف الاقتصادية حول مستوى مستقر. يظهر المقياس المعتمد على عدد السكان باللون الرمادي، على اليمين. ويظهر نفس التذبذب الدوري، ولكن مع اتجاه هبوطي واضح يبدأ في عام 2005.
وتعكس الفجوة بين المقياسين وجود عدد متزايد من الأشخاص الذين لا يشكلون أسرهم الخاصة. وفي اللغة، انخفض “معدل الرئاسة”.
ومن الغريب أن يهيمن هذا الإجراء المرتكز على الأسرة على الحديث عن الإسكان. ففي نهاية المطاف، من المرجح أن يهتم شركات البناء والسماسرة والمستثمرون وصناع السياسات بحصة ملكية المساكن بين السكان مقارنة بحصة ملكية الأسر للمساكن.
الأطفال ليسوا بخير
وما يثير القلق بشكل خاص هو مدى سرعة انخفاض معدل ملكية المنازل بين الشباب، وكيف تشير كل الدلائل إلى أن هذا انعكاس للقدرة على تحمل التكاليف. وكما كتب باحثو بنك الاحتياطي الفيدرالي: “بعد استبعاد التأثيرات المترتبة على الشيخوخة السكانية، انخفض العنصر السلوكي المتبقي في معدل رئاسة الدولة بمرور الوقت، ويرجع الفضل في ذلك إلى حد كبير إلى ارتفاع تكاليف الإسكان”.
ولكي نكون منصفين، لا يتعلق كل هذا بارتفاع تكاليف الإسكان. وبما أن الشباب يلتحقون بالمدارس اليوم أكثر من أي وقت مضى، فإن مراحل أخرى من حياتهم تتأخر – بما في ذلك تكوين الأسرة. لقد كان الزواج تقليديا حافزا لتكوين الأسرة، ولكن عددا أقل من الناس يتزوجون وأولئك الذين يتزوجون يتزوجون في وقت لاحق من حياتهم. والنسبة الأسرع نمواً بين السكان حسب العرق هي الأشخاص من أصل اسباني، الذين يظهرون تفضيلهم للعيش في أسر متعددة الأجيال. وتؤدي كل هذه العوامل إلى تثبيط معدل تكوين الأسرة، ولكنها ليست نتيجة مباشرة لتحديات القدرة على تحمل تكاليف السكن.
لكن هذه عوامل بسيطة نسبيًا. عندما ننظر فقط إلى أولئك الذين يعملون بدوام كامل (لتحييد تأثير التعليم)، فإننا لا نزال نرى انخفاضًا في الملكية. وحتى لو كان هذا الاتجاه أكثر وضوحًا بالنسبة لذوي الأصول الأسبانية، فإنه يحدث عبر المجموعات العرقية. هناك العديد من الأسباب وراء تراجع رئاسة الأسرة، ولكن السبب الأكثر أهمية هو ارتفاع تكلفة رئاسة الأسرة.
يمكننا أن نرى المزيد من الأدلة على أن انخفاض الملكية على أساس السكان هو نتيجة لارتفاع تكاليف الإسكان عندما ننظر إلى ذلك من خلال عدسة جغرافية. الأماكن التي تكون فيها الملكية أدنى مستوياتها هي المدن الكبرى، حيث تكون تكاليف السكن هي الأعلى. ومع ذلك، نظرًا لأن الدخل يلعب أيضًا دورًا، فإن بعض المدن الصغيرة الأقل تكلفة مثل روتشستر (نيويورك)، ولاريدو (تكساس)، وتشيكو (كاليفورنيا)، لديها أيضًا معدلات ملكية منخفضة.
ونحن جميعا نفرك أيدينا ونتساءل لماذا يؤخر الشباب أو يتخلون عن طقوس العبور التقليدية إلى مرحلة البلوغ: الزواج، أو الحصول على رخصة القيادة، على سبيل المثال. ولكن عندما يتعلق الأمر بتكوين الأسرة وملكية المنزل، فإن التفسير بسيط: إن الاعتماد على نفسك أمر مكلف، لذا يختار الكثيرون عدم القيام بذلك.
عزيز سوندرجي يكتب النشرة الإخبارية للإسكان Home Economics. وكان سابقًا استراتيجيًا لسوق السندات في بنك باركليز للاستثمار ومراسلًا لصحيفة وول ستريت جورنال.
