هل يُسمح لنا بإعلام العملاء بشأن الامتيازات مقدمًا؟

ستنتقل Inman Connect من لاس فيغاس إلى سان دييغو في عام 2025، وستكون أكبر وأفضل وأكثر جرأة من أي وقت مضى. انضم إلينا من أجل إنمان كونيكت سان دييغو في 30 يوليو – أغسطس. 1 يناير 2025، مع ألمع العقول في مجال العقارات لتشكيل مستقبل الصناعة. احجز مكانك اليوم للحصول على خصم حصري.

هناك الكثير من الالتباس حول تفاصيل تسوية الدعوى القضائية للجنة الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) والتغييرات الناتجة في ممارسات العمل. خبيرة الامتثال سمر جوراليك موجودة هنا للمساعدة في توضيح بعض الأسئلة التي تلوح في الأفق حتى نتمكن من المضي قدمًا معًا كصناعة.

سؤال هذا الأسبوع

هل يُسمح لنا، أم لا يُسمح لنا، بإعلام العملاء مقدمًا إذا لم يكن هناك امتياز معروض (كاليفورنيا هنا، والرسائل غير واضحة جدًا إذا كانت هذه ممارسة جيدة أو تعتبر توجيهًا)؟

إجابة خبير الامتثال

يسلط هذا السؤال الضوء على عدم الارتياح الذي يشعر به بعض المهنيين المرخصين أثناء محاولتهم فهم قواعد الممارسة الجديدة. باعتباري مستشارًا للامتثال العقاري ومحققًا سابقًا في إدارة العقارات بكاليفورنيا، فإنني أدرك أهمية الوضوح بشأن هذه المسألة، خاصة خلال هذا الوقت الذي يشهد تغيرًا كبيرًا في الصناعة.

وبطبيعة الحال، فإن التخوف هو مجرد استجابة واحدة للتحولات الأخيرة في ممارسات الصناعة التي تختلف عن وكلاء وسماسرة البيئة العقارية التقليدية التي عرفها منذ فترة طويلة. بالإضافة إلى ذلك، قدمت بعض جمعيات الولايات إصدارات جديدة من اتفاقيات التمثيل، وتم تعديل بعض بوابات خدمة القوائم المتعددة (MLS) لتعكس هذه التغييرات – فقط ليتم تنقيحها مرة أخرى بشكل غير متوقع، كما رأينا في كاليفورنيا. لقد خلق هذا الوضع المتطور بيئة مليئة بالتحديات لمحترفي العقارات المرخصين.

إضافة إلى هذا التعقيد، تشرف كيانات متعددة على اعتماد هذه القواعد الجديدة، بما في ذلك الأنظمة المتعددة الأطراف (التي، وفقًا لـ NAR، ستفرض اتفاقيات تمثيل المشتري)، وبعض حكومات الولايات (اعتمادًا على ولايتها القضائية ولوائحها)، والمستهلكين، والمبلغين عن المخالفات، والمحامين الخاصين. وحتى وزارة العدل (DOJ).

وفيما يتعلق بمسألة الكشف عن الامتيازات، فلا بد من إعادة النظر في أساسيات المعاملات العقارية. تعد امتيازات البائع جانبًا شائعًا في العقود العقارية ويمكن التفاوض عليها في بداية عملية العرض أو غالبًا بعد أن تكشف عمليات تفتيش المشتري المزيد عن حالة العقار.

ولحسن الحظ، فإن القواعد الجديدة التي تدخل حيز التنفيذ في السابع عشر من أغسطس لا تغير بشكل جوهري هذا الجانب من عملية الشراء. سيظل المشترون قادرين على طلب الامتيازات، وسيتم التفاوض على هذه الشروط والاتفاق عليها من قبل الأطراف المعنية. وفي المقابل، سيظل وكلاء العقارات مسؤولين عن تمثيل مصالح عملائهم في التفاوض على الامتيازات بين الطرفين.

أما بالنسبة للمخاوف بشأن كلمة “S” أو توجيه، الأسئلة الشائعة (FAQs) الخاصة بـ NAR والمنشورة على موقعها على الويب تطمئن الأعضاء المرخصين على وجه التحديد بأن قواعد الممارسة الجديدة تساعد بالفعل في التخفيف من مخاطر مثل هذا النشاط غير القانوني.

وهي أن اتفاقيات المشتري المكتوبة ستحدد شروط تعويض الوساطة مقدمًا؛ لا يجوز للمشاركين في MLS الحصول على تعويض عن خدمات الوساطة من أي مصدر يتجاوز المبلغ أو السعر المتفق عليه في الاتفاقية مع المشتري؛ ولا يمكن للوسيط الذي يعمل مع المشتري الحصول على تعويض أكثر مما تم الاتفاق عليه في تلك الاتفاقية. وهذا يجعل مبلغ أي يعرض التعويض الذي لا علاقة له بتعويض المشتري والوسيط.

بشكل جماعي، وفقًا لـ NAR، أدت هذه التغييرات في الممارسة إلى القضاء على أي منها نظري توجيه؛ لن يقدم الوسيط العقاري المزيد من التعويضات عن طريق توجيه المشتري إلى قائمة معينة لأنه يقدم عرضًا أعلى للتعويض.

عندما يتعلق الأمر بالإعلان عن الامتيازات على نظام MLS، تؤكد الأسئلة الشائعة الخاصة بـ NAR أنه لا توجد سياسة محددة فيما يتعلق بهذه الممارسة. تتمتع MLSs المحلية بسلطة تقديرية لعرض أو حذف المعلومات المتعلقة بامتيازات البائع في القوائم، باستثناء الحالات التي تكون فيها الامتيازات مشروطة بالدفع إلى أي وسيط متعاون أو وسيط مشتري أو أي ممثل آخر للمشتري. ونتيجة لذلك، اعتمادًا على النظام المتعدد الأطراف، قد تتضمن قوائم العقارات أو لا تتضمن تفاصيل حول رغبة البائع في تقديم امتيازات.

من المهم ملاحظة أن “الاستعداد” هو المصطلح الأساسي هنا. أي معلومات امتياز معروضة في النظام المتعدد الأطراف ليست ملزمة. ويجب أن يتم التفاوض بشأن الامتيازات والاتفاق عليها بشكل صريح في العقد المنفذ بالكامل.

علاوة على ذلك، للتخفيف من بعض القلق المحيط بهذا الموضوع، وربما لمعالجة السؤال بشكل أفضل، فكر في السيناريو العكسي: ماذا لو فشل الوكيل في إبلاغ عميله بمعلومات الامتياز المعروفة المتعلقة بقائمة العقارات؟

من وجهة نظري، فإن هذا من شأنه أن يشكل فشلاً في الوفاء بواجباتهم القانونية كمرخص عقاري. ففي نهاية المطاف، تندرج هذه المسألة تحت مظلة الإفصاح، ويجب على العاملين في القطاع العقاري المرخص لهم أن يدركوا جيدًا أهمية التواصل الصادق والمفتوح مع عملائهم.

بصفته وكيلًا ائتمانيًا، يتمثل دور الوكيل في نقل جميع المعلومات ذات الصلة إلى عملائه والتصرف بما يحقق مصلحتهم وتنفيذ تعليماتهم بأمانة. إذا كنت مشتري منزل، أود أن أعرف عن أي امتيازات محتملة مرتبطة بالعقار الذي كنت مهتمًا به. على الرغم من أن هذه المعلومات قد لا تؤثر على قراري النهائي، فمن الضروري الحصول عليها أثناء عملية البحث عن المنزل.

في نهاية المطاف، إذا كانت قائمة العقارات لا تتضمن تفاصيل حول الامتيازات ولم يقدم وكيل الإدراج أي تفاصيل في هذا المجال، فلا يزال للمشترين الحرية في طلب الامتيازات في عروضهم – ويظل هذا ممارسة معتادة.

في الواقع، يرى بعض الخبراء والوكلاء العقاريين ذوي الخبرة أن الوقت الأكثر أمانًا لتقديم الامتيازات أو التفاوض بشأنها، بما في ذلك دفع تعويضات بين المشتري والوسيط، هو أثناء عملية العقد. علاوة على ذلك، تقع على عاتق الوكيل مسؤولية توجيه المشترين خلال هذه العملية والتأكد من فهمهم لخياراتهم ويمكنهم اتخاذ قرارات مستنيرة عند إعداد عرض الشراء.

باختصار، يجب على وكلاء العقارات إبلاغ عملائهم بامتيازات البائع إذا كانت هذه المعلومات متاحة. إن القيام بذلك يتماشى مع واجبهم الائتماني للعمل بما يحقق مصلحة عملائهم. ونظرًا للطبيعة سريعة التطور للممارسات العقارية، فإن تواصل الوكيل وصدقه وشفافيته تعد جزءًا لا يتجزأ من الحفاظ على الامتثال وثقة العميل.

ملاحظة المحرر: يجب على وكلاء العقارات المرخصين مراجعة الوسطاء المسؤولين لديهم دائمًا للحصول على التوجيه والتوجيه والسياسة فيما يتعلق بتغييرات الممارسة الجديدة، وسيكون من الحكمة للوسطاء العقاريين المرخصين استشارة محامٍ مرخص للحصول على التوضيح والدعم القانوني.

تستند الآراء أو الاقتراحات أو التوصيات الواردة في هذه المناقشة إلى خبرة Summer Goralik في العمل لدى إدارة كاليفورنيا للعقارات ومعرفة بالقوانين التي تطبقها، ويجب ألا تعتبر مشورة قانونية أو الاعتماد عليها باعتبارها مشورة قانونية. يجب عليك استشارة شركة الوساطة الخاصة بك و/أو المستشار القانوني المناسب في نطاق سلطتك القضائية للحصول على مزيد من التوضيح.

سمر جوراليك هو مستشار الامتثال العقاري ومحقق سابق في CA DRE في هنتنغتون بيتش، كاليفورنيا. تواصل معها على ينكدين.